Scopri come affrontare un inquilino irreperibile al termine dell’affitto e quali procedure seguire per rientrare in possesso del tuo immobile e sgombrarlo dagli arredi, oggetti personali e vestiti di proprietà del conduttore. 

Non capita di rado che, scaduto il contratto di affitto, l’inquino sia irreperibile e tuttavia l’appartamento sia ancora occupato da mobili, arredo di vario tipo, abbigliamento e altri oggetti personali di sua proprietà. Che deve fare, in questi casi, il locatore per tornare nella disponibilità dell’immobile e, nello stesso tempo, sgombrarlo da quanto in esso rinvenuto?

Indubbio è il fatto che, fin quando le chiavi non vengono restituite, l’appartamento si considera ancora domicilio del conduttore e, pertanto, il proprietario non può accedervi liberamente senza commettere reato di violazione di domicilio. Egli deve pertanto azionare le procedure previste dalla legge per la riconsegna “forzata” dell’immobile. 

In questo articolo, analizzeremo le soluzioni legali e pratiche per affrontare una situazione del genere e rientrare in possesso dell’appartamento, così come la gestione di eventuali oggetti rimasti al suo interno.

Quali sono i passi da seguire quando l’inquilino è irreperibile al termine dell’affitto?

Poniamo il caso di Tizio, un proprietario che si trova nella situazione in cui il suo inquilino è irreperibile alla fine del contratto di locazione. Il primo passo da compiere è ottenere un provvedimento giudiziale di sfratto per finita locazione, come previsto dagli articoli 657-669 del Codice di procedura civile. Questa procedura si svolge davanti al tribunale del luogo in cui si trova l’appartamento.

Come procedere con l’azione di rilascio (sfratto)?

Una volta ottenuto il provvedimento del giudice, il locatore dovrà avviare l’azione di rilascio, ovvero lo sfratto, disciplinato dagli articoli 605 e seguenti del Codice di procedura civile. In altri termini dovrà – attraverso il proprio avvocato – chiedere all’ufficiale giudiziario di effettuare l’accesso all’immobile, eventualmente accompagnato da un fabbro che apra la porta se ancora chiusa e priva di duplicati. E ciò al fine di reimmettere il locatore nel possesso del bene. Tale procedura fa sì che l’appartamento non sia più considerato domicilio dell’affittuario.

Cosa fare se si trovano mobili e oggetti di proprietà dell’inquilino nell’appartamento?

Se il locatore dovesse trovare mobili e oggetti appartenenti all’inquilino all’interno dell’appartamento, dovrà procedere con l'”offerta per intimazione” al creditore-proprietario (l’inquilino) di ritirare i beni. Tale offerta avviene attraverso la notifica di un atto giudiziario, come indicato dall’articolo 1209 del Codice civile. In pratica, il locatore notifica al conduttore un invito a ritirare i beni di sua proprietà. Se questi è irreperibile, la notifica si considera effettuata con il deposito alla casa comunale. 

Cosa succede se l’inquilino si rifiuta di ritirare i beni?

Se l’inquilino si rifiuta di ritirare i beni, il locatore, nel ruolo di debitore alla restituzione, dovrà eseguire il deposito dei beni presso un deposito a spese dell’inquilino. Una volta accettato dal creditore, questo estingue l’obbligazione, come stabilito dall’articolo 1210 del Codice civile.

E se l’inquilino è irreperibile per notificare gli atti?

Come appena detto, in caso di irreperibilità dell’inquilino, Tizio dovrà utilizzare il procedimento previsto dall’articolo 143 del Codice di procedura civile, ovvero la notificazione a persone di residenza, domicilio o dimora sconosciuti con conseguente deposito degli atti in Comune.

Qual è il ruolo dell’avvocato in questi casi?

La gestione di questa situazione è piuttosto complessa e dispendiosa, perciò è fortemente consigliato rivolgersi all’assistenza di un avvocato. L’avvocato può guidare il locatore attraverso l’intero processo legale, aiutandolo a comprendere le sue opzioni e a prendere le decisioni più appropriate per il suo caso specifico. Inoltre, l’avvocato potrebbe suggerire o proporre soluzioni diverse sotto il profilo pratico, che potrebbero risultare più convenienti o rapide.

Quali sono le spese che il proprietario deve anticipare e come può chiederne il ristoro?

Nel corso del procedimento legale, il proprietario dovrà anticipare le spese relative alle varie notifiche e azioni legali. Alla fine del processo, sarà possibile chiedere il rimborso di queste spese, anche se l’esito non è certo e potrebbe essere incerto. L’avvocato può fornire informazioni più dettagliate sulle spese da affrontare e sulle possibilità di ristoro.

Esistono alternative all’azione legale per rientrare in possesso dell’appartamento?

Se l’irreperibilità dell’inquilino è temporanea o se si ritiene che possa essere risolta attraverso un accordo, è possibile tentare di contattare l’inquilino attraverso altri canali, come i social media, i parenti o gli amici. In alcuni casi, potrebbe essere sufficiente una comunicazione amichevole per risolvere la situazione e consentire al proprietario di rientrare in possesso dell’immobile senza intraprendere azioni legali. Tuttavia, è importante agire con prudenza e cercare sempre il consiglio di un avvocato prima di prendere decisioni importanti in merito alla gestione dell’immobile.