Come si recupera un credito condominiale: a chi devono pagare i condomini morosi?

Quando si tratta di recuperare un credito nei confronti di un condominio, i creditori, una volta ottenuto e notificato il decreto ingiuntivo all’amministratore, devono prima agire nei confronti dei morosi e poi contro tutti gli altri. Ma a questo punto si pone un problema: a chi deve pagare il condomino che abbia ricevuto l’atto di precetto e il successivo pignoramento? Al creditore o all’amministratore? A spiegare che fare se il creditore del condominio agisce contro i condomini è una recente ordinanza della Cassazione. Cerchiamo di comprendere meglio l’argomento.

Come si recupera un credito condominiale?

Come abbiamo già spiegato in Creditori del condominio: cosa possono fare?, il creditore del condominio che voglia far valere il proprio credito deve prima ottenere una condanna nei confronti del condominio. E questa, in presenza di una prova scritta del credito o di una fattura, si sostanzia in una «ingiunzione di pagamento», meglio nota come decreto ingiuntivo.

Il decreto viene inviato all’amministratore che ha 40 giorni di tempo per pagare o presentare opposizione.

In caso di inerzia del condominio, il creditore può avviare il pignoramento, decidendo se iniziare ad aggredire i beni del condominio (ossia il conto corrente bancario) o dei singoli condomini, partendo però dai morosi per poi agire contro tutti gli altri.

Di norma, il creditore tenta inizialmente il pignoramento del conto bancario. Tuttavia la procedura dà spesso esito infruttuoso. Il conto infatti non è quasi mai sufficiente a coprire il credito (diversamente non vi sarebbe ragione per non pagare l’obbligazione).

Dopodiché si procede contro i singoli condomini, ciascuno in proporzione ai propri millesimi di proprietà. Non c’è quindi una responsabilità solidale: siamo dinanzi a un’obbligazione parziaria. In pratica ciascun condomino risponde solo per la propria quota del debito complessivo.

L’amministratore è tenuto a fornire al creditore procedente l’elenco dei condomini morosi, quelli cioè che non hanno versato anche le quote relative all’annualità a cui si riferisce il pagamento in contestazione.

A chi devono pagare i condomini?

La Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, attraverso l’ordinanza numero 34220 del 2023, ha stabilito che un condomino in ritardo con i pagamenti, nei confronti del quale sia stato avviato un pignoramento da parte del creditore del condominio per riscuotere il debito, ha la possibilità di saldare il debito direttamente al creditore. Quindi, non è tenuto a versare i soldi all’amministratore. Questo però non toglie che l’adempimento al creditore estingue anche il suo debito arretrato verso il condominio per le quote condominiali non corrisposte.

Solitamente, è l’amministratore del condominio, che rappresenta tutti i condomini, ad avere la responsabilità di assumere obbligazioni firmando contratti con fornitori o appaltatori, come indicato dall’ordinanza numero 3636 del 2014. Di conseguenza, il condomino moroso dovrebbe pagare all’amministratore, che a sua volta provvede a saldare il debito del condominio. Tuttavia, una volta avviato il pignoramento, se il creditore decide di intraprendere azioni legali anche contro il condomino moroso, quest’ultimo può evitare ulteriori complicazioni legali pagando direttamente la somma che deve al creditore.

La vicenda

L’ordinanza numero 34220 del 2023 è stata emessa in relazione a una situazione che coinvolgeva il credito di una ditta edile. Dopo aver ricevuto un decreto ingiuntivo contro il condominio, la ditta edile aveva richiesto il pagamento a tre condomini morosi, sulla base delle informazioni fornite dall’amministratore del condominio conformemente all’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile. I condomini morosi avevano poi chiesto al Tribunale di dichiarare nulle le richieste di pagamento, contestando il modo in cui era stato calcolato l’importo dovuto.

La Corte d’Appello aveva stabilito che l’importo doveva essere calcolato in base alla quota di partecipazione dei condomini morosi al condominio, espressa in millesimi, rispetto al totale dovuto alla ditta edile per i lavori svolti, e non in base all’importo ancora da pagare alla ditta.

La Corte di Cassazione ha concordato con questo approccio e ha riconosciuto la possibilità per il condomino di effettuare il pagamento direttamente al creditore, al fine di evitare possibili azioni legali nei suoi confronti.

Quanto deve pagare il condomino moroso al creditore?

In ogni caso, la somma che il condomino moroso deve pagare non è solo la sua quota millesimale del debito residuo, ma l’intera quota originaria del debito condominiale a lui attribuibile, al netto di quanto eventualmente già pagato.

L’importo dovuto dal condomino moroso viene specificato nella delibera di ripartizione dei costi dei lavori. Se questa delibera manca, ad esempio perché annullata come nel caso specifico, sarà il giudice dell’opposizione all’esecuzione a determinare la somma dovuta, basandosi sulle informazioni fornite dall’amministratore o utilizzando la tabella millesimale generale.

La responsabilità dei condomini in regola coi pagamenti

Il creditore del condominio non può rivolgersi ai condomini che sono in regola con i pagamenti se prima non ha agito – o tentato di agire – contro quelli morosi, come indicati dall’amministratore. Solo quando ogni azione sia impossibile, allora il creditore può chiedere il pagamento nei confronti di chi ha già pagato, e pur sempre in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

Infine, per quanto riguarda la protezione dei condomini che sono in regola con i pagamenti, questa è assicurata attraverso la possibilità di intraprendere azioni legali risarcitorie contro l’amministratore o, come ultima risorsa, attraverso azioni di rivalsa interna tra i condomini stessi.

La consegna dell’elenco dei morosi al credotire e la tutela della privacy

Il Tribunale di Roma, attraverso la sentenza numero 1190 del 17 gennaio 2024, pubblicata il 23 gennaio 2024, ha trattato una questione legata al diritto dei creditori di ottenere la lista dei condomini che non hanno pagato i loro debiti. In pratica, il giudice ha esaminato l’importanza e l’applicazione dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che riguarda la comunicazione ai creditori, da parte dell’amministratore del condominio, dei dati relativi ai condomini in ritardo con i pagamenti.

L’amministratore del condominio deve informare i creditori, che lo richiedano, sui condomini che non hanno ancora saldato i loro debiti. Nonostante alcune opinioni minoritarie nel mondo legale abbiano sostenuto che l’amministratore potesse essere personalmente responsabile in caso di dispute legali relative alla mancata fornitura di questa lista, la maggior parte delle sentenze e degli esperti del diritto concorda sul fatto che il condominio, rappresentato dall’amministratore, è l’unico responsabile in tali situazioni.

La sentenza conferma questa interpretazione, sottolineando che l’obbligo di fornire la lista dei condomini morosi non è personale dell’amministratore, ma è un dovere che deriva dal suo ruolo di gestore del condominio. Di conseguenza, è il condominio stesso, e non l’amministratore individualmente, ad essere tenuto a fornire tali documenti, in quanto ciò fa parte delle responsabilità legate alla gestione dei debiti condominiali.

La causa portata davanti al Tribunale di Roma è stata avviata da un avvocato che, avendo precedentemente lavorato per il condominio ora convenuto e diventato suo creditore in seguito a un titolo esecutivo, aveva richiesto senza successo la lista dei condomini morosi all’amministratore. Di fronte alla mancata risposta, l’avvocato ha deciso di procedere legalmente contro il condominio per ottenere la consegna di tale lista e chiedere una penalità per ogni giorno di ritardo nella consegna, come previsto dall’articolo 614 bis del Codice di procedura civile.

La sentenza chiarisce anche che la privacy dei condomini non può essere invocata come motivo per non fornire la lista dei morosi ai creditori che ne fanno richiesta. Infatti, il Tribunale di Roma ha sottolineato che l’amministratore ha il dovere legale di collaborare con i creditori nell’ambito della gestione condominiale, un obbligo imposto direttamente dalla legge. Questa posizione è supportata anche dall’Autorità Garante per la protezione dei dati personali, che aveva già escluso la possibilità di limitazioni basate sulla tutela della privacy in una sua nota del 26 settembre 2008.

In conclusione, la richiesta dell’avvocato è stata accolta, e il condominio è stato condannato a fornire la lista dei condomini morosi entro cinque giorni dalla notifica della sentenza, con l’aggiunta di una penalità di 20 euro per ogni giorno di ritardo e il pagamento delle spese legali.