Comprendere le distinzioni chiave tra usufrutto e diritto di abitazione può aiutare nelle decisioni legali e immobiliari.

È facile confondersi tra il concetto di “usufrutto” e quello di “diritto di abitazione“, due istituti giuridici collegati al mondo immobiliare. Il diritto di abitazione ha poi molti punti in comune con il “diritto d’uso” il che rende ancora più complesso definirne i contorni.

Ma cosa distingue queste figure che, seppur simili, sono comunque diverse tra loro (da cui l’esigenza di attribuire ad esse un nome differente)? E come possono incidere sui diritti del proprietario e di chi materialmente vive all’interno della casa? In questo articolo vedremo che differenza c’è tra usufrutto e diritto di abitazione. Comprenderemo chi può dare in affitto l’immobile o iscrivere ipoteca, chi deve pagare le tasse, le spese per le riparazioni e gli oneri condominiali.

Possiamo tuttavia già delineare, a sommi tratti, la differenza tra usufrutto e diritto di abitazione nelle parole stesse usate dal legislatore. Nel primo caso, il contenuto del diritto è molto ampio e consiste nel percepire qualsiasi tipo di frutto dall’immobile, derivante sia dall’uso personale del bene, sia dall’eventuale profitto conseguente alla sua cessione a terzi (si pensi alla locazione). Nel secondo caso il diritto è più limitato e consiste – come dice il nome stesso – nel potere di abitare l’immobile.

Di qui anche l’ulteriore differenza sulla natura dei beni su cui possono gravare tali due diritti: l’usufrutto può riguardare non solo case ma anche terreni (i cui frutti sono costituiti dal raccolto) mentre il diritto di abitazione concerne solo una dimora.

Analizziamo meglio tutti questi aspetti.

Cos’è il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione è definito dal codice civile come il diritto di abitare una proprietà di un altro individuo.

Questo diritto è riservato solo alle persone fisiche. Ciò significa che le società o altri enti giuridici non possono godere del diritto di abitazione.

Quali sono le limitazioni del diritto di abitazione?

Non puoi usare la proprietà per scopi diversi da quelli abitativi. Quindi se hai il diritto di abitazione in una casa non può utilizzarla come ufficio o magazzino.

Puoi abitare nella casa solo in base alle tue esigenze e di quelle della tua famiglia. Quindi vi puoi chiaramente ospitare i tuoi conviventi e anche i figli nati dopo la costituzione del diritto.

Non puoi però dare in affitto la casa su cui hai un semplice diritto di abitazione.

Hai il dovere di prenderti cura dell’immobile, rispettare la sua destinazione economica, sostenere le spese ordinarie e le tasse. Quindi chi ha il diritto di abitazione deve pagare:

• le spese di manutenzione ordinaria (quella straordinaria spetta al proprietario);
• le spese condominiali relative ai soli consumi e all’ordinaria gestione dell’immobile (tutte le altre sono a carico del proprietario);
• le imposte collegate all’immobile (l’imposta sulla spazzatura, ossia la Tari; sull’Imu invece si gode dell’esenzione per l’abitazione principale sicché tale imposta non è dovuta da nessuna né dal proprietario né dal titolare del diritto di abitazione).

Esempi di diritto di abitazione

Fermo restando che il diritto di abitazione può essere concesso anche tramite un contratto e quindi in base a un volontario accordo tra le parti, la legge prevede due ipotesi di diritto di abitazione che scattano in automatico:

• il diritto di abitazione sulla casa familiare spettante al coniuge superstite a seguito della morte del proprietario: tale diritto permane fino alla morte del titolare;
• il diritto di abitazione sulla casa coniugale che spetta all’ex coniuge, a seguito di separazione e divorzio, che ha ottenuto dal giudice la collocazione dei figli presso di sé.

Che cos’è l’usufrutto?

L’usufrutto, a differenza del diritto di abitazione, divide il diritto di proprietà in capo a due soggetti: da un lato c’è il proprietario (che viene chiamato nudo proprietario) il qualeconcede a un terzo (l’usufruttuario) il diritto di utilizzare la proprietà e di trarne beneficio. Il proprietario quindi rimane “senza il godimento” dell’immobile.

Un usufruttuario può:

• utilizzare l’immobile per sé e per la propria famiglia;
• dare in affitto la casa;
• stipulare un’ipoteca;
• cedere il proprio diritto di usufrutto.

Quali sono le differenze tra usufrutto e diritto di abitazione?

Vediamo ora come distinguere un usufrutto da un diritto di abitazione. Innanzitutto è l’atto che lo costituisce a chiarire quale dei due diritti viene concesso. Ma quali sono le differenze concrete tra tali due diritti? Vediamoli all’atto pratico.

Ambito di applicazione

L’usufrutto può riguardare vari tipi di immobili (case, terreni, negozi, uffici, garage, aree scoperte come parcheggi, ecc.), mentre il diritto di abitazione si limita solo alle dimore.

Diritti di godimento

Con l’usufrutto, puoi non solo usare il bene ma anche percepirne i frutti. Quindi puoi dare in affitto o ipotecare la proprietà. Invece con il diritto di abitazione puoi solo utilizzare il bene per le esigenze abitative tue e della tua famiglia. Non puoi quindi trarne altro profitto: non puoi concedere il bene in locazione o in comodato a terzi.

Cessione a terzi

Chi ha l’usufrutto di un bene può cedere il suo stesso diritto di usufrutto a un’altra persona. Tuttavia la durata della seconda cessione non può mai superare la durata dell’originario diritto di usufrutto. Invece il diritto di abitazione non può mai essere dato a terzi.

Beneficiari

Solo le persone fisiche possono avere il diritto di abitazione, mentre l’usufrutto può essere concesso a chiunque, incluse le società e le associazioni.

In sintesi

In sintesi, il diritto di abitazione corrisponde a una fattispecie di usufrutto limitata: si distingue dall’usufrutto da un punto di vista quantitativo per la misura in cui il titolare può utilizzare e godere dei beni e degli eventuali frutti e dal punto di vista qualitativo in quanto le facoltà di utilizzo comprese nell’abitazione possono essere esercitate solo in modo diretto (ad esempio, l’usuario può percepire soltanto i frutti che soddisfano direttamente i bisogni suoi o della famiglia; l’abitazione conferisce unicamente la facoltà di abitare la casa e più precisamente solo quella parte di casa che occorre al titolare del diritto).

Somiglianze tra usufrutto e diritto di abitazione

Dopo aver visto le differenze, vediamo ora i punti in comune tra diritto di usufrutto e diritto di abitazione. In entrambi i casi:

• il proprietario dell’immobile non può accedere all’immobile salvo autorizzazione dell’utilizzatore;
• il proprietario dell’immobile può vendere la nuda proprietà ma l’acquirente deve rispettare il diritto dell’utilizzatore fino alla scadenza del contratto;
• le spese per il condominio gravano sull’utilizzatore solo per la parte riguardante l’ordinaria amministrazione e i consumi. Le spese straordinarie sono a carico del proprietario;
• le spese di manutenzione dell’immobile gravano sull’utilizzatore solo se si tratta di piccole spese di gestione ordinaria;
• le imposte gravano tutte sull’utilizzatore. Tra queste c’è solo la TARI (ossia l’imposta sui rifiuti). Se difatti l’utilizzatore vive e ha la residenza nell’immobile, godrà dell’esenzione (né l’imposta sarà dovuta dal proprietario).