Cosa cambia tra ipoteca e pignoramento e quando l’una diventa l’altra? Ecco il significato di questi due termini.

Per un avvocato o comunque una persona che ha studiato legge è facile sapere che differenza c’è tra ipoteca e pignoramento. Ma, trattandosi di termini tecnici, non tutti sono in grado di cogliere la distinzione che c’è tra essi. Cosa cambia allora tra l’una e l’altro? Quando l’ipoteca diventa pignoramento e in che momento i beni del debitore vengono messi all’asta? Cercheremo di rispondere a tutte queste domande in modo chiaro, pratico e semplice.

Che differenza c’è tra ipoteca e pignoramento?

Un avvocato ti dirà che l’ipoteca è solo una misura cautelare che, nello stesso tempo, dà al creditore una prelazione rispetto agli altri. Invece il pignoramento consiste nell’esecuzione forzata dei beni del debitore che culmina nella messa all’asta giudiziaria e nell’eventuale aggiudicazione dei beni stessi.

Queste definizioni potrebbero apparire poco chiare a chi non mastica il “legalese”. Cerchiamo allora di andare più sul pratico, per poi approfondire, nei successivi paragrafi, quali sono le conseguenze di tali due misure legali.

L’ipoteca è uno strumento che garantisce al creditore la possibilità di aggredire i beni del debitore anche se questi dovesse cederli ad altri. In questo modo, un’eventuale vendita o una donazione non sarebbe opponibile al creditore che pertanto potrebbe ugualmente pignorare il bene in questione e farlo mettere all’asta. Chi compra un bene ipotecato deve quindi sapere che questo bene potrà essergli espropriato se il venditore non dovesse pagare il proprio debito.

Il pignoramento invece è la procedura rivolta a sottoporre alla vendita forzata i beni del debitore tramite il meccanismo delle aste giudiziarie ossia per il tramite del tribunale.

L’ipoteca è dunque qualcosa che viene prima del pignoramento. 

Ciascuna di queste due misure però non implica necessariamente l’altra: è infatti ben possibile un pignoramento senza la precedente iscrizione di ipoteca così come è lecito iscrivere un’ipoteca senza poi avviare il pignoramento.

Cos’è l’ipoteca e a cosa serve?

Chiariamo subito cos’è l’ipoteca. Essa è né più né meno di una iscrizione nei registri immobiliari che viene apposta in corrispondenza di un determinato immobile. È come un avviso al pubblico: “attenzione, questo bene è ipotecato”. Entriamo più nel vivo del discorso e cerchiamo di comprendere a cosa serve l’ipoteca una volta che è stata iscritta. L’ipoteca ha due funzioni. 

Partiamo dalla prima: è una misura cautelare. Serve per garantire al creditore che il bene del debitore su cui l’ipoteca è stata iscritta, qualora venga ceduto a terzi, potrà comunque essere sottoposto a pignoramento.

Chi ha un’ipoteca su una casa altrui quindi non deve preoccuparsi se il relativo titolare la vende o la intesta a un figlio o al coniuge: egli potrà ugualmente sottoporla all’asta giudiziaria nonostante il nuovo titolare del bene non sia il debitore. 

In conseguenza dell’ipoteca, una persona che dovesse acquistare una casa già ipotecata potrebbe vedersela espropriare nonostante sia estranea al debito da cui essa è originata.

La seconda funzione dell’ipoteca scatta nel caso in cui il bene dovesse essere pignorato e quindi messo all’asta. In tal caso, il ricavato andrà innanzitutto a soddisfare integralmente il creditore che ha iscritto per primo l’ipoteca (cosiddetto creditore con ipoteca di primo grado). L’eventuale residuo prezzo andrà a soddisfare, in misura uguale e proporzionale, gli altri creditori. Potrebbe esistere un altro creditore che abbia iscritto l’ipoteca in un momento successivo (si parlerà di ipoteca di secondo grado), che andrà soddisfatto subito dopo e per intero laddove ve ne sia la possibilità. 

Invece, se non vi sono altri creditori, l’eccedenza del ricavato dalla vendita forzata deve essere restituito al proprietario dell’immobile. 

Si può vivere in una casa pignorata?

L’ipoteca non comporta un trasferimento della proprietà né impedisce al debitore di continuare a vivere nel proprio immobile. Come detto essa consiste in una semplice iscrizione nei registri immobiliari che non comporta uno spossessamento del bene. Solo l’eventuale aggiudicazione all’asta, a seguito della procedura di pignoramento, determina il trasferimento della proprietà del bene.

Come sapere se su una casa c’è un’ipoteca

Chiunque può verificare se una casa è ipotecata: basta chiedere una visura ipocatastale presso l’Agenzia delle Entrate, ufficio del territorio, anche senza dover fornire motivazioni. Si tratta di dati liberamente accessibili a tutti.

Quando l’ipoteca diventa pignoramento?

Dall’ipoteca si passa al pignoramento solo se il creditore lo vuole e avvia l’azione esecutiva. In teoria nulla esclude che il creditore possa lasciare l’ipoteca sull’immobile del debitore senza poi avviare un pignoramento. Ma il più delle volte, scopo dell’ipoteca è proprio garantirsi la certezza di poter poi pignorare il bene.

In cosa consiste il pignoramento? In una procedura, guidata dal tribunale, il cui scopo è mettere all’asta il bene, assegnandolo al miglior offerente, per poi distribuire il ricavato tra i creditori intervenuti.

Si può avviare un pignoramento anche su un bene non ipotecato. 

Quanto dura l’ipoteca?

L’ipoteca ha una durata di 20 anni. Questo non significa che il debito poi svanisca se nel frattempo non è intervenuta la prescrizione del credito. Il creditore potrebbe rinnovare l’ipoteca prima dei 20 anni, mantenendo lo stesso grado dell’ipoteca che aveva in precedenza (ipoteca di primo grado, di secondo, ecc.). Se invece il creditore lascia trascorrere i 20 anni e il suo credito ancora non si è prescritto, potrà nuovamente iscrivere l’ipoteca ma in tal caso rispettando i creditori di grado superiore al suo che pertanto scaleranno di una posizione (così il creditore di secondo grado diventerà di primo e quello invece di primo, che rinnovi successivamente l’ipoteca, diventerà di secondo grado). 

Differenze tra ipoteca e pignoramento

Da quanto appena detto si possono comprendere più facilmente le differenze tra ipoteca e pignoramento. Entrambe non comportano una perdita di proprietà e non impediscono al debitore di vivere nell’immobile. 

L’ipoteca non viene anticipata dalla notifica di un atto giudiziario mentre il pignoramento sì.

Il pignoramento è rivolto a vendere l’immobile con le aste giudiziarie; l’ipoteca no, è solo una garanzia per il creditore che potrebbe anche decidere di non avviare il pignoramento. 

L’ipoteca dura 20 anni e poi decade. Il pignoramento resta in vita fino a quando l’immobile non viene aggiudicato all’asta o, in mancanza di offerenti, quando il giudice decide che non è più conveniente proseguire l’esecuzione forzata. 

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