Cosa deve fare l’inquilino che vuole lasciare la casa e trova chi può occuparla al posto suo? C’è da pagare qualcosa al Fisco?

Durante una locazione può capitare che l’inquilino abbia necessità o convenienza di lasciare l’immobile prima della scadenza del contratto ma sia vincolato da qualche clausola che lo costringe a pagare una penale o rischi, comunque, di avere uno svantaggio economico. In tal caso, la soluzione più comune – e più indicata, a voler ben vedere – è quella della cessione del contratto di affitto. Come funziona? Può essere decisa autonomamente dall’inquilino?

Si può pensare che, in realtà, per il padrone di casa cambia ben poco: va via chi gli pagava il canone e arriva un’altra persona che farà altrettanto. In realtà, le cose non sono così scontate. Non bisogna dimenticare, infatti, che il locatore mette a disposizione un bene proprio e che vuole sapere chi o occupa, se è una persona seria e affidabile, se sarà in grado di versare l’affitto ogni mese. Il proprietario, in fin dei conti, ha il diritto di sapere chi mette in casa sua e chi risponde di eventuali danni causati all’immobile.

Da sottolineare, inoltre, che la cessione del contratto di affitto va registrata all’Agenzia delle Entrate e che ha un costo. Vediamo come funziona.

Cessione del contratto di affitto: cosa si intende?

L’inquilino ha la facoltà di effettuare la cessione del contratto di affitto a favore di un’altra persona che voglia occupare lo stesso immobile. In pratica, il nuovo arrivato prende il posto, anche a livello contrattuale, del vecchio conduttore. Vuol dire che subentra nella stessa posizione giuridica.

Ciò è possibile, però, solo con il consenso del locatore. Se l’inquilino cede il contratto senza l’autorizzazione del proprietario, quest’ultimo può chiedere la risoluzione ed agire nei confronti del primo per ottenere il rilascio del bene.

Non va dimenticato, però, che anche il padrone di casa può fare altrettanto: si pensi a chi vende un appartamento affittato e, oltre alla proprietà, cede anche il contratto di locazione in corso al nuovo proprietario.

In sostanza, la cessione è un contratto plurilaterale che interessa tre soggetti:

• il cedente (il vecchio inquilino, se è lui a prendere l’iniziativa);
• il cessionario (il nuovo inquilino);
• il ceduto (il proprietario dell’immobile).

In caso di cessione da parte dell’inquilino, se si verifica un danno alla cosa locata, si determina una responsabilità solidale del conduttore cedente e del cessionario nei confronti del locatore. Nell’ambito dei rapporti interni tra i vari conduttori, il debito va ripartito secondo il criterio dell’imputabilità, salvo per i deterioramenti per i quali non sia possibile accertare a quale dei debitori solidali siano imputabili. In quest’ultimo caso, le parti del debito solidale si presumono uguali tra i conduttori.

Cessione del contratto di affitto: a chi conviene?

Come si diceva all’inizio, la cessione del contratto di affitto può essere, almeno a priori, conveniente per tutti e tre i soggetti coinvolti. Nello specifico:

• il cedente, cioè l’inquilino che vuole lasciare l‘immobile, può essere interessato perché ciò gli consente di porsi come intermediario, ottenere il prezzo della cessione e, contemporaneamente, uscire dal contratto, liberandosi dal rischio di inadempimento;
• il cessionario perché il contratto ceduto rappresenta per lui un vantaggio che non potrebbe ottenere stipulando il contratto direttamente;
• il ceduto perché così non perde la continuità dei canoni di affitto senza cercare un sostituto all’inquilino uscente, a meno che debba ancora recuperare da quest’ultimo delle somme non versate e voglia evitare che sparisca nel nulla mettendo in casa un innocente terzo soggetto.

Cessione del contratto di affitto: cosa bisogna fare?

Se l’inquilino vuole fare la cessione del contratto di affitto dovrà, innanzitutto, comunicarlo al locatore per chiedergli l’autorizzazione a farlo. Va detto che la possibilità della cessione deve essere indicata in una clausola del contratto ma le parti possono raggiungere un accordo anche in un momento successivo.

La richiesta va fatta tramite raccomandata a/r o via Pec con un preavviso di sei mesi, indicando il motivo della richiesta. Se c’è una ragione di forza maggiore, il trasferimento avviene ex lege e si parla di subentro.

Raggiunto l’accordo tra le parti e trovata la persona che prenderà il posto del vecchio inquilino, occorrerà modificare il contratto di locazione intestandolo a quest’ultimo. Bisogna inviare una comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dall’avvenuta modifica.

Per la cessione del contratto di affitto va pagata alle Entrate l’imposta di registro sempre entro 30 giorno dalla data in cui avviene formalmente il cambio di inquilino. L’importo è:

• senza corrispettivo: 67 euro;
• con corrispettivo: il 2% del canone pattuito (con il minimo di 67 euro) moltiplicato per gli anni di contratto.

L‘imposta è a carico di entrambe le parti, al 50%.

Il versamento può essere fatto con la comunicazione della cessione del contratto di locazione, tramite:

• il modulo o il servizio web RLI, richiedendo l’addebito in conto corrente;
• il modello F24 Elide, indicando sulla parte «elementi identificativi» il codice tributo 1502, che identifica appunto, la motivazione di pagamento, destinata alla cessione del contratto.

Chi non effettua il versamento dell’imposta di registro può farlo in seguito, tramite il ravvedimento operoso, pagando comunque una sanzione che varia a seconda del ritardo e che va dallo 0,1 % fino a un massimo del 5% in più sull’imposta dovuta.