L’agente immobiliare ha l’obbligo di informare sull’agibilità dell’immobile. La mancanza del certificato può influenzare la decisione di acquisto.

L’acquisto di un immobile è un passo importante nella vita di una persona. Tuttavia, è essenziale che l’agente immobiliare fornisca informazioni accurate e complete sullo stato dell’immobile, inclusa l’agibilità. Ma cosa succede se l’agente immobiliare non comunica l’assenza del certificato di agibilità? Questo articolo esplorerà una recente sentenza della Cassazione [1] che si è occupata proprio di tale tema, ossia la sussistenza dell’obbligo del mediatore immobiliare di comunicare all’acquirente la presenza dell’abitabilità. Scopriremo inoltre come questa mancanza di informazione può determinare la responsabilità dell’agenzia immobiliare.

Qual è l’obbligo dell’agente immobiliare riguardo all’immobile?

La legge n. 39/1989 subordina l’esercizio dell’attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, configurandola come attività professionale. Ai sensi dell’articolo 1759 cod. civ. il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. In altri termini il mediatore deve dire tutto ciò che è a sua conoscenza, e rivelare ciò di cui non è informato, che potrebbero determinare la volontà dell’acquirente in un modo piuttosto che in un altro.

L’agente immobiliare ha l’obbligo di comunicare la mancanza dell’agibilità?

Al generale dovere di correttezza dell’agente immobiliare corrisponde l’affidamento che l’acquirente fa nella veridicità delle sue affermazioni sullo stato e sulle caratteristiche essenziali dell’immobile. Proprio perciò il mediatore ha l’obbligo d’informare il potenziale acquirente del fatto che non abbia la certezza di ciò che afferma, per non averlo sottoposto a verifica. Ad esempio se l’agente dice che la casa è dotata di agibilità ma si tratta di una informazione di cui non è sicuro, deve chiarirlo, deve cioè rivelare che questa sua affermazione è frutto di semplici presunzioni e non di obiettive verifiche.

Secondo quindi la Cassazione, l’agente immobiliare ha l’obbligo di comunicare se l’immobile dispone o meno del certificato di agibilità, che attesta la conformità dell’immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici. Tale certificato, infatti, attestando la rispondenza dell’immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici, e la conformità al progetto approvato ovvero alla concessione in sanatoria, costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene, sì che la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto di vendita, può indurre una parte a non ritenere di suo interesse obbligarsi alla stipula dell’atto, quanto meno alle condizioni predisposte, anche in considerazione del rischio che l’abitabilità non sia ottenuta (Cass. Civ. n. 24534/2022)

Cosa succede se l’agente immobiliare non comunica l’assenza di agibilità?

Qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è responsabile personalmente e deve risarcire al cliente i danni da questi sofferti come le spese per l’acquisto. Inoltre è tenuto a restituire la caparra ed eventuali compensi che abbia già incassato.

Supponiamo che un agente immobiliare abbia presentato all’acquirente un immobile senza menzionare la mancanza del certificato di agibilità. L’acquirente, ignaro di questa informazione, procede alla sottoscrizione del compromesso versando una caparra al venditore. In seguito, si rende conto che senza l’agibilità, potrebbe incorrere in costi aggiuntivi per adattare l’immobile alle norme igienico-sanitarie. In questo caso, l’agente immobiliare potrebbe essere ritenuto responsabile per aver omesso di comunicare l’assenza del certificato di agibilità, causando danni e disagi all’acquirente. Sicché dovrà risarcire al cliente del danno per il minor valore dell’immobile.