Deposito cauzionale versato dal conduttore al locatore: cos’è, a quanto ammonta, a cosa serve, come viene utilizzato e quando va restituito.

Se prendi in affitto un immobile, molto probabilmente il proprietario, al momento della sottoscrizione del contratto, ti chiederà di versare una certa somma, a titolo di deposito cauzionale. Questa cifra, che viene incamerata subito dal locatore, serve per cautelarsi dai possibili danni nell’immobile durante la locazione o da inadempimenti dell’inquilino, come il mancato pagamento di alcuni canoni. Se invece tutto fila liscio, alla scadenza del contratto la cauzione va restituita.

Questo meccanismo, largamente utilizzato nella prassi, può comportare alcuni problemi: ad esempio, qual è l’importo massimo che il proprietario può pretendere a titolo di cauzione, come devono essere pagati gli interessi periodici maturati sulla somma, e cosa succede se alla fine il proprietario non la vuole restituire. Vediamo, quindi, come funziona la cauzione nell’affitto. Quanto diremo vale sia per gli immobili ad uso abitativo, come appartamenti e box auto, sia per quelli ad uso commerciale, come i locali adibiti a negozi.

Deposito cauzionale: cos’è?

La cauzione nell’affitto – più propriamente chiamata deposito cauzionale – è una somma di denaro che il conduttore – cioè chi prende l’immobile in locazione – versa al locatore (che solitamente è il proprietario dell’immobile, ma può essere anche l’usufruttuario o addirittura un inquilino, se è consentito il subaffitto). L’importo versato deve risultare nel contratto di locazione sottoscritto dalle parti.

Cauzione e caparra: c’è differenza?

È sbagliato chiamare la cauzione “caparra”, perché quest’ultima è un anticipo sul prezzo pattuito, mentre la cauzione non rientra nel corrispettivo stabilito per la locazione (e infatti non è tassata).

Ad esempio, chi vuole prendere un appartamento in affitto può versare la caparra all’agenzia immobiliare, ma quando viene stipulato il contratto la somma va restituita al conduttore (oppure, se le parti si accordano in tal senso, può diventare parte del deposito cauzionale o delle prime mensilità del canone di affitto).

Cauzione: a cosa serve?

Il deposito cauzionale è una somma di denaro nettamente distinta dal canone di affitto pattuito e da versare periodicamente. La cauzione serve, essenzialmente, a garantire anticipatamente il locatore dagli eventuali inadempimenti del conduttore durante il periodo di affitto.

Così la cauzione già incassata può diventare un modo per ammortizzare le perdite dovute al mancato pagamento dei canoni e in attesa dello sfratto per morosità (che può essere chiesto dopo soli 20 giorni di ritardo nel pagamento di una singola mensilità di canone, ma richiede qualche mese per l’emissione del provvedimento giudiziario).

Deposito cauzionale: a quanto ammonta?

La somma da versare a titolo di deposito cauzionale viene stabilita liberamente dalle parti, ma per legge [1] non può superare il limite di tre mensilità di canone di locazione. Tuttavia con la riforma degli affitti abitativi [2] questo limite è rimasto valido solo per le locazioni commerciali, quindi per le locazioni di appartamenti le parti possono concordare deroghe e prevedere una cauzione superiore (anche se, nella prassi, la cauzione richiesta ammonta quasi sempre a una, due o massimo tre mensilità di canone). Per maggiori dettagli leggi “Quant’è la caparra per l’affitto?“.

Il deposito cauzionale produce interessi?

La somma versata a titolo di cauzione viene versata a titolo di garanzia, e non diventa di proprietà di chi l’ha incassata; pertanto il deposito cauzionale è produttivo di interessi nella misura del tasso legale annuo, che decorrono dalla data di consegna della cauzione.

Il locatore deve corrispondere questi interessi al conduttore (anche senza sua specifica richiesta), e può farlo, in base agli accordi contrattuali, periodicamente – ad esempio, ogni anno: in assenza di pattuizione esplicita, è questo il termine da rispettare – oppure in unica soluzione, al momento della restituzione dell’immobile.

Cauzione: quando va restituita?

Il deposito cauzionale va restituito al conduttore al termine del contratto, quindi alla scadenza stabilita e comunque nel momento in cui avviene il rilascio dei locali. Alla cifra versata inizialmente devono essere aggiunti gli interessi legali maturati, se non erano stati corrisposti periodicamente.

Ricorda che l’inquilino non può, senza il consenso del proprietario, “scalare” il canone di affitto dalla cauzione, come talvolta avviene in prossimità della scadenza, per evitare di pagare le ultime mensilità: così facendo verrebbe meno la funzione essenziale di garanzia del deposito cauzionale.

Il locatore può trattenere la cauzione?

Il locatore può trattenere la cauzione solo se l’immobile locato presenta danni o se il conduttore è moroso nel pagamento dei canoni di locazione e degli oneri condominiali a suo carico, ma per poter compensare in questo modo le somme cui ha diritto con quelle già incassate deve agire in giudizio contro l’affittuario per ottenere il risarcimento: quindi non può decidere di propria iniziativa di non restituire la cauzione all’inquilino che l’aveva versata.

In particolare, solo se gli importi a credito del locatore sono certi e liquidi nell’ammontare – come il mancato pagamento di alcune mensilità di canone – la compensazione (totale o parziale) con la cauzione è consentita, altrimenti la liquidazione dell’importo spettante al locatore non può essere “autocalcolata” e soddisfatta direttamente sulla cauzione, ma deve essere sempre quantificata e liquidata dal giudice: ad esempio, per stabilire l’esatto ammontare dei danni riscontrati nell’immobile al momento della riconsegna.

Cosa fare se il locatore non restituisce la cauzione?

Se il locatore trattiene indebitamente la cauzione, il conduttore può chiedere la restituzione della somma in via giudiziale, anche mediante un decreto ingiuntivo, in quanto il credito è fondato su prova scritta, consistente nel contratto di locazione registrato dal quale risulta il versamento del deposito cauzionale e la sua ricevuta da parte del locatore. Per ulteriori informazioni leggi: “Cauzione affitto: come riaverla indietro“.

Approfondimenti

Per approfondire leggi “Caparra nell’affitto: come funziona e quando va restituita“.

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