L’azione di responsabilità nei confronti dell’amministratore condominiale e la revoca giudiziale sono soggette alla mediazione obbligatoria?

Secondo la legge, le controversie condominiali sono sempre soggette alla mediazione. Ciò significa che, prima di intraprendere una causa davanti al giudice, occorre effettuare un tentativo obbligatorio di conciliazione innanzi a un soggetto terzo e imparziale: il mediatore, appunto. Con questo articolo ci concentreremo su una specifica questione: per fare causa all’amministratore di condominio serve la mediazione?

In altre parole, si tratta di comprendere se l’azione di responsabilità intrapresa contro l’ex amministratore per ottenere il risarcimento dei danni rientri tra le controversie condominiali soggette all’obbligo di mediazione. Stesso quesito si pone per la revoca giudiziale dell’amministratore, che ricorre ogni volta in cui egli si sia macchiato di una grave irregolarità. Vediamo cosa dicono la legge e la giurisprudenza.

Azione di responsabilità contro amministratore: la mediazione è obbligatoria?

Se il condominio agisce contro il suo ex amministratore per chiedergli il risarcimento dei danni deve necessariamente far precedere l’azione giudiziaria dal tentativo di mediazione.

Per la giurisprudenza [1], tale controversia rientra tra le cause condominiali per le quali la legge [2] stabilisce la mediazione quale condizione di procedibilità dell’azione giudiziaria stessa.

Pertanto, se i condòmini conferiscono mandato al nuovo amministratore al fine di agire contro il precedente che è stato inadempiente (ad esempio, perché non ha reso il conto della gestione, non ha informato l’assemblea dei debiti esistenti, ecc.), la prima cosa da fare sarà dare incarico a un avvocato affinché inoltri una richiesta a uno degli organismi di mediazione presenti sul territorio.

Solo nel caso in cui la procedura conciliativa dovesse terminare con un verbale negativo, si potrà proseguire in giudizio per chiedere il risarcimento dei danni.

Revoca giudiziale amministratore: serve la mediazione?

Più controversa è la situazione nel caso in cui si proceda con la revoca giudiziale dell’amministratore.

Innanzitutto, va precisato che, secondo la legge [3], ci sono inadempimenti talmente gravi che consentono anche a un solo condomino di fare ricorso al giudice per chiedere la revoca dell’amministratore, qualora l’assemblea non via abbia già provveduto.

Per legge, costituiscono gravi irregolarità dell’amministratore che ne giustificano la revoca giudiziale:

• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
• il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore;
• l’aver omesso di curare diligentemente l’azione contro i condòmini morosi;
• l’omessa o cattiva tenuta dei registri condominiali (anagrafe, ecc.).

Cosa succede in questi casi? Il condomino che si rivolge al giudice per ottenere la revoca dell’amministratore gravemente inadempiente deve tentare la mediazione come condizione di procedibilità?

Sul punto la giurisprudenza è divisa. L’orientamento maggioritario ritiene che la revoca giudiziale, in quanto instaura un procedimento di volontaria giurisdizione, non può rientrare tra le controversie condominiali in senso stretto e, pertanto, è una procedura che esula dalle ipotesi di mediazione obbligatoria [4].

Ci sono però altre sentenze [5] che stabiliscono l’esatto contrario, e cioè che la revoca giudiziale dell’amministratore deve necessariamente essere preceduta dal tentativo di mediazione a pena di improcedibilità della domanda stessa.

Tra i due, sembra preferibile la tesi che esclude la necessità della preventiva mediazione.

Come ha ricordato la Cassazione, infatti, il provvedimento camerale relativo alla nomina o alla revoca dell’amministratore di condominio è di tipo sostanzialmente amministrativo, come tale «privo dell’attitudine a produrre gli effetti del giudicato su posizioni soggettive in contrasto, essendo finalizzato solo alla tutela dell’interesse generale e collettivo del condominio alla sua corretta amministrazione» [6].

Ne deriva che, nei procedimenti di volontaria giurisdizione in questione, non trovano applicazione le regole normalmente previste dalla legge in tema di contenzioso civile, le quali prevedono l’identificazione di una parte vittoriosa e di una parte soccombente anche al fine di regolare le spese di giudizio.

Sebbene questa appaia la tesi più convincente, per eccesso di zelo, prima di intraprendere la procedura della revoca giudiziale, è sempre possibile fare istanza al mediatore, così da evitare ogni possibile opposizione in sede giudiziaria.