Come funziona l’edilizia residenziale pubblica? Gli assegnatari degli alloggi possono riunirsi in assemblea? Come si dividono le spese di manutenzione?
Lo Stato aiuta le persone economicamente in difficoltà non solo tramite l’elargizione di sussidi e di esenzioni ma anche per mezzo dell’assegnazione di alloggi a basso costo. Si tratta della nota Edilizia residenziale pubblica (Erp), che consente di mettere a disposizione dei meno abbienti unità abitative in cui poter vivere con la propria famiglia. Con questo articolo ci occuperemo di una questione specifica: vedremo cioè chi paga le spese straordinarie delle case popolari.
La domanda è molto ricorrente in quanto la maggior parte delle volte gli alloggi di edilizia residenziale pubblica sono strutturati in modo da formare un condominio, con tutto ciò che ne consegue in termini di normativa da applicare, nomina dell’amministratore e ripartizione delle spese. Approfondiamo l’argomento.
Case popolari: cosa sono?
Le case popolari sono immobili edificati da un ente pubblico (Comune, ecc.) e successivamente messi a disposizione delle persone più bisognose che, per via del loro reddito, non possono permettersene una.
A chi sono assegnate le case popolari?
Le case popolari servono a far fronte all’esigenza abitativa di quanti non posseggono un proprio immobile e non hanno i soldi per poterselo acquistare.
I requisiti per poter accedere all’edilizia residenziale pubblica sono fissati di volta in volta dal bando con cui sono messi a disposizione; tuttavia, in genere sono condizioni imprescindibili per l’assegnazione il reddito non elevato e la mancanza di altro immobile in cui vivere.
Quando le case popolari sono condominio?
La maggior parte delle volte le case popolari costituiscono un condominio, cioè un edificio caratterizzato dalla compresenza di unità immobiliari private e parti comuni.
È ciò che accade quando gli alloggi dell’edilizia residenziale pubblica si trovano all’interno del medesimo fabbricato verticale.
C’è ugualmente condominio, però, se le case sono poste l’una di fianco all’altra, esattamente come le villette a schiera: in questa ipotesi, se le abitazioni sono accomunate da una strada, dall’accesso, dall’impianto elettrico o da qualsiasi altro bene o servizio, trattasi ugualmente di condominio che, però, si sviluppa in orizzontale.
Secondo la legge, però, le case popolari diventano condominio a tutti gli effetti solamente quando le singole unità abitative sono state assegnate a seguito di regolare bando: solo in questa ipotesi, infatti, si realizza la coesistenza di alloggi privati e parti comuni.
Case popolari: chi paga le spese?
Alle case popolari si applica la normale disciplina del condominio prevista dal Codice civile, ove ne sussistano le condizioni.
Ciò significa che, terminata l’assegnazione degli alloggi, i residenti potranno convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio e la nomina di un amministratore che si occupi della gestione dell’edificio.
Gli assegnatari dovranno ovviamente contribuire alle spese di conservazione, manutenzione e amministrazione dell’edificio, ciascuno in base ai millesimi posseduti. Andranno quindi pagate le bollette della luce, la ditta delle pulizie, l’amministratore, ecc.
Nel caso di inadempimento, l’amministratore potrà agire contro il moroso per la riscossione degli oneri non pagati. Se questi continua a non pagare (ad esempio, perché nullatenente), la giurisprudenza ha riconosciuto la responsabilità solidale del Comune (o altro ente pubblico) proprietario del fabbricato, il quale quindi dovrà pagare le spese rimaste insolute, salva la possibilità di recuperarle presso l’assegnatario inadempiente [1].
Chi paga le spese straordinarie delle case popolari?
Così come ogni edificio, anche le case popolari possono aver bisogno di interventi di ristrutturazione importanti, come ad esempio il rifacimento della facciata ammalorata. In circostanze come questa, chi paga le spese straordinarie delle case popolari?
In effetti, in un condominio la questione non si porrebbe affatto: ogni tipo di intervento di manutenzione è a carico dei proprietari, con l’unica differenza riguardante la capacità decisionale, in quanto solo l’assemblea può deliberare circa le opere di manutenzione straordinaria.
Questa regola si applica anche nell’ambito delle case popolari oppure, visto che il proprietario dell’edificio è un ente pubblico (Comune, ecc.), tale spesa incombe appunto sul titolare anziché sull’assegnatario?
Secondo la giurisprudenza, il proprietario delle case popolari non risponde delle spese deliberate dagli assegnatari per la manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile, a meno che non vi abbia aderito [2].
In altre parole, se gli interventi rientranti nella straordinaria manutenzione sono deliberati esclusivamente dall’assemblea senza alcun coinvolgimento dell’ente pubblico, allora le spese dovranno essere sostenute solamente dagli assegnatari.
In caso contrario, se i lavori di manutenzione straordinaria sono sollecitati o voluti dall’ente proprietario, allora quest’ultimo dovrà contribuire alle spese.
Tuttavia, va precisato che le singole leggi regionali potrebbero contenere previsioni differenti.