Cos’è e come funziona l’edilizia residenziale pubblica? In quali casi si applicano le norme sul condominio? Il Comune deve pagare gli oneri non corrisposti?

La legge consente anche a chi non può permettersi una casa di poter godere di un alloggio assegnato direttamente dalla pubblica amministrazione. Si tratta delle cosiddette “case popolari”, di cui possono godere solamente le persone che posseggono determinati requisiti. Con il presente articolo ci occuperemo di una questione specifica: vedremo cioè chi paga condominio e amministratore nell’edilizia residenziale pubblica.

Infatti, quasi sempre le case popolari sono strutturate in forma di edificio condominiale, cioè di fabbricato al cui interno vi sono più unità immobiliari, le quali poi vengono assegnate a seguito di regolare bando. Approfondiamo meglio l’argomento.

Cosa sono le case popolari?

Per “case popolari” si intendono gli alloggi dell’edilizia residenziale pubblica, cioè quelli costruiti dagli enti pubblici a totale carico o con il contributo dello Stato.

Nello specifico, all’Istituto autonomo case popolari è affidata la gestione dell’edilizia pubblica finalizzata all’assegnazione di abitazioni ai meno abbienti.

Chi ha diritto alle case popolari?

Per poter stabilire chi ha concretamente diritto agli alloggi popolari occorre prendere visione del bando di assegnazione che periodicamente viene pubblicato nelle Regioni e nei Comuni d’Italia.

Solitamente, l’edilizia residenziale pubblica è destinata a:

• persone senza reddito o con reddito inferiore ai limiti di legge;

• portatori di handicap e disabilità;
• genitori single con figli a carico;
• cittadini senza fissa dimora.

Il canone è proporzionato alla situazione reddituale dell’inquilino: nel caso in cui questi sia completamente nullatenente, il fitto può ammontare anche a pochi euro.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo Case popolari: chi ne ha diritto?

Le case popolari sono condominio?

Quando gli alloggi dell’edilizia residenziale pubblica consistono in unità abitative all’interno di un unico edificio, allora la struttura è del tutto identica a quella di un condominio verticale.

Quando le case popolari sono disposte in fila, l’una accanto all’altra, come avviene per le villette a schiera, allora può trattarsi di un condominio orizzontale, se gli immobili condividono alcuni beni o servizi, come ad esempio il tratto id strada per accedere.

La legge specifica però che di condominio può parlarsi solamente quando gli alloggi sono stati assegnati agli aventi diritto; fino a quel momento, l’edificio appartiene a un unico soggetto (comuni o Istituti autonomi per le case popolari, ad esempio) e, pertanto, non può tecnicamente parlarsi di condominio.

Dunque, esattamente come avviene nei normali fabbricati privati, il condominio si forma solo nel momento in cui le unità immobiliari sono state assegnate, in quanto è soltanto in questo momento che si creano i presupposti legali del condominio, cioè la pluralità di proprietà unite da beni e servizi comuni.

Da tanto deriva che è soltanto dopo l’assegnazione che gli inquilini potranno comportarsi come condòmini, prendendo in mano la gestione dell’edificio, magari approvando un regolamento e nominando un amministratore.

Case popolari: chi paga gli oneri condominiali e l’amministratore?

Veniamo infine al quesito che fornisce il titolo all’intero articolo: chi paga gli oneri condominiali e l’amministratore all’interno degli alloggi dell’edilizia residenziale pubblica?

Sul punto non sembrano esserci dubbi: gli assegnatari delle case popolari devono contribuire alle spese che occorrono per la conservazione, manutenzione e amministrazione dell’edificio [2].

Si applicano quindi le ordinarie norme stabilite dal Codice civile per il “normale” condominio privato.

I problemi possono sorgere nel caso in cui l’assegnatario si renda inadempiente, non corrispondendo gli oneri a cui sarebbe tenuto.

In un’ipotesi del genere, l’amministratore deve esercitare l’azione di recupero crediti solo nei confronti del condomino oppure anche nei riguardi del proprietario dell’alloggio, cioè dell’ente pubblico?

A tale domanda ha risposto la giurisprudenza, stabilendo che una volta esperita, senza esito, l’azione di recupero degli oneri condominiali nei confronti dell’assegnatario dell’alloggio, sussiste la legittimazione passiva del Comune (o del diverso ente pubblico) proprietario dell’unità abitativa, il quale quindi dovrà pagare le spese rimaste insolute, salva la possibilità di recuperarle presso l’assegnatario inadempiente [3].