In presenza di difformità catastali l’atto notarile di compravendita si può stipulare previa regolarizzazione con la procedura Docfa a cura del tecnico incaricato.

Hai trovato una casa che ti piace e per bloccare l’affare hai sottoscritto la proposta di acquisto, versando anche la caparra richiesta dal venditore. Poi hai fatto le necessarie verifiche ed hai scoperto che la planimetria catastale è diversa dallo stato in cui si presenta realmente l’immobile: il vecchio proprietario aveva fatto diversi lavori che non sono stati riportati nelle mappe del catasto fabbricati. Così ti chiedi: se la casa non è regolare al catasto, si può fare il rogito?

Il fenomeno è piuttosto frequente: molti proprietari realizzano opere, specialmente interne negli appartamenti, senza informare il Comune e senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale. Ecco perché, all’atto della compravendita, molte abitazioni sono diverse da come risultano negli atti catastali. In queste situazioni c’è una difformità che va sanata, altrimenti l’atto notarile di compravendita non può essere stipulato.

Niente paura: se la difformità è lieve e non sono state compiute violazioni alla normativa urbanistica o edilizia, la procedura di correzione e rettifica – chiamata variazione catastale – è semplice, rapida e poco costosa. E per le irregolarità minime il tecnico incaricato può redigere un attestato di conformità, in base al quale il notaio potrà stipulare l’atto di compravendita. Se, invece, a monte c’è stato un abuso edilizio, la variazione catastale non si può fare senza prima aver sanato la violazione.

Catasto fabbricati: cosa contiene

Il catasto fabbricati non comprende solo la scheda base, con i dati identificativi dell’immobile e dei suoi proprietari, ma anche una mappa planimetrica che descrive la sua consistenza ed il suo stato: dimensioni, muri, dislocazione delle stanze e dei servizi, ecc. I dati catastali di un immobile più importanti sono il foglio di mappa, il numero di particella e l’eventuale subalterno e la categoria catastale, da cui si ottiene anche la rendita attribuita al bene.

Per conoscere tutti questi dati è possibile richiedere una visura catastale online, in via telematica presso l’Agenzia delle Entrate. Prima di ogni acquisto immobiliare è prassi compiere questo adempimento, che è essenziale per conoscere se e come quell’immobile è stato registrato nel catasto fabbricati e se i dati riportati sono esatti o no. Il notaio incaricato dall’acquirente deve compiere queste verifiche, altrimenti non potrà stipulare il rogito.

Difformità catastali: cosa sono 

Le difformità catastali possono riguardare gli aspetti formali dell’immobile (generalità degli intestatari e quote di possesso, numeri identificativi delle particelle, ubicazione, ecc.) oppure lo stato fisico del bene. In questo secondo caso le difformità riguardano tutti i casi di non corrispondenza tra l’attuale stato di fatto dell’immobile e le risultanze riportate nella planimetria catastale.

Le difformità possono essere di vari tipi e di grado più o meno lieve: sono considerate di lieve entità le variazioni apportate all’immobile che non comportano una modifica del numero dei vani, o un cambio di destinazione d’uso (anche parziale), un aumento della superficie calpestabile e disponibile o – come ha precisato l’Agenzia delle Entrate [1] – una modifica della rendita catastale attribuita.

Quando bisogna regolarizzare il catasto

Per poter stipulare l’atto di compravendita immobiliare – in breve, il rogito – il notaio deve compiere delle verifiche, che comprendono la regolarità catastale del bene. Se la planimetria non corrisponde allo stato attuale del bene e le difformità non sono lievi, il notaio rifiuterà di rogare l’atto: la legge [2] gli impone di acquisire preliminarmente tutti i dati ed informazioni necessari ad accertare la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile. In assenza di questi requisiti, il rogito è nullo.

Per le difformità di lieve entità (ad esempio, una porta interna o un soppalco) non è necessario procedere alla rettifica della planimetria catastale: il professionista incaricato può rilasciare un attestato di conformità, in cui dichiara la sostanziale corrispondenza dell’immobile nello stato di fatto in cui si trova ai dati riportati nella planimetria catastale già depositata in precedenza. Se, invece, le difformità non sono lievi bisogna sempre regolarizzarle, mediante la procedura di variazione catastale che ora descriveremo.

Attenzione, però: se, oltre alla difformità catastale o, per meglio dire, a monte di essa, c’è stato un abuso edilizio, occorre innanzitutto presentare un’istanza di sanatoria al Comune del luogo in cui è ubicato l’immobile, e soltanto ad approvazione avvenuta è possibile compiere la variazione catastale.

Come sanare difformità catastali

Per regolarizzare le difformità catastali riscontrate nell’immobile bisogna presentare all’Agenzia delle Entrate, con l’intervento di un tecnico abilitato, la variazione catastale utilizzando la procedura Docfa (Documento catasto fabbricati).

Il professionista incaricato (architetto, ingegnere o geometra), dopo i necessari sopralluoghi, misure e calcoli, predisporrà la planimetria catastale aggiornata e conforme allo stato reale dell’immobile. A quel punto, non appena eseguita la suddetta variazione catastale, si potrà stipulare il rogito notarile di compravendita dell’immobile.

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