I documenti che il proprietario deve consegnare al locatario insieme all’immobile: agibilità e attestato di prestazione energetica.

Chi vuole dare un immobile in locazione non deve limitarsi a consegnarlo pulito e imbiancato, con o senza mobili a seconda della richiesta di chi ci andrà ad abitare: deve tenere in conto, infatti, di altri obblighi da rispettare. Quindi, la casa in affitto come deve essere data all’inquilino?

Prima di tutto, l’immobile deve essere adibito all’uso abitativo. Può sembrare una banalità ma non lo è affatto: il proprietario è tenuto a garantire al locatario che l’ambiente è idoneo ad essere utilizzato per la destinazione accordata. Significa che dovrà fornire alcuni documenti tecnico-amministrativi che lo attestano. Due in particolare: l’agibilità e l’attestato di prestazione energetica. Vediamo.

L’agibilità della casa in affitto

Il primo documento indispensabile da consegnare all’inquilino che occuperà la casa in affitto è il certificato di agibilità (quello che una volta veniva chiamato «di abitabilità») o, in alternativa, la segnalazione certificata di agibilità. Si tratta di un documento che prova l’idoneità dell’immobile all’uso convenuto. Nel caso in cui l’agibilità venisse definitivamente negata, si potrebbe chiedere la risoluzione del contratto.

Tuttavia, in mancanza di questo documento al momento di sottoscrivere il contratto, o nel caso in cui l’agibilità venisse revocata successivamente, la locazione sarebbe comunque valida e non verrebbe riscontrato inadempimento da parte del proprietario purché ci sia stata da parte dell’inquilino concreta utilizzazione dell’immobile. La responsabilità del locatore sussiste se l’agibilità viene sospesa durante il contratto di affitto e, di conseguenza, il conduttore si viene a trovare nell’impossibilità di utilizzare l’immobile per l’uso pattuito.

In altre parole, tutto dipende dal fatto che l’inquilino possa o non possa utilizzare la casa in affitto per l’uso accordato.

L’attestato di prestazione energetica (Ape)

L’atro documento indispensabile per poter dare una casa in affitto è l’attestato di prestazione energetica, noto anche come Ape. Si tratta di una certificazione che riporta, appunto, le prestazioni energetiche di un edificio o di una unità immobiliare e che prescrive raccomandazioni per il miglioramento delle stesse.

Se non è già stato fatto, il proprietario dell’immobile da affittare deve far predisporre l’Ape nel caso in cui intenda:

• fare un annuncio commerciale di locazione: tale annuncio, infatti, deve riportare l’indice di prestazione energetica e la classe energetica indicata nell’attestato; fanno eccezione gli annunci di locazioni di edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno;
• concludere un nuovo contratto di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, se tale contratto è soggetto a registrazione. In tal caso, deve anche consegnarlo all’inquilino.

Se ne deduce che il proprietario non deve consegnare l’attestato di prestazione energetica al conduttore in caso di:

• contratto di locazione non soggetto a registrazione: in pratica si tratta degli accordi di natura transitoria a condizione che non superino i 30 giorni complessivi nell’anno (i cosiddetti affitti brevi);
• contratto che non può essere considerato come nuova locazione: è il caso delle proroghe, delle cessioni di contratto, del subentro nei contratti in caso di cessione d’azienda, ecc.

Dal 2013, inoltre, nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione, c’è l’obbligo di inserire una specifica clausola in cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto, insieme all’Ape, tutte le informazioni e i documenti necessari a capire le prestazioni energetiche dell’immobile. Se tratta di un affitto che interessa un intero edificio e non una singola abitazione, deve essere allegata una copia dell’attestato di prestazione energetica al contratto stesso.

La legge prevede una sanzione sia per il proprietario sia per l’inquilino in caso di omessa dichiarazione o mancata allegazione dell’Ape, quando è dovuta. L’importo della sanzione varia a seconda che si tratti di:

• locazione di interi edifici: la sanzione va da 3.000 a 18.000 euro;
• locazione di singole unità immobiliari: la sanzione va da 1.000 a 4.000 euro. Se la durata della locazione non è superiore a tre anni, la sanzione è ridotta alla metà.

In ogni caso, il pagamento della sanzione non esclude l’obbligo di presentare al ministero dello Sviluppo Economico la dichiarazione o la copia dell’attestato entro 45 giorni dal pagamento stesso.