Guida alla vendita di un immobile sul quale esercita il suo diritto un usufruttuario: quando è possibile e convenienza per le parti interessate.
L’idea di vendere una casa gravata da un usufrutto è una situazione comune, ma complessa, che molti proprietari di immobili possono incontrare. Immaginate di aver ereditato una bella casa in campagna, il luogo ideale per trascorrere le vacanze in famiglia. Tuttavia, la casa è stata lasciata in usufrutto a uno zio per tutta la sua vita. Ora, per diverse ragioni, avete bisogno di vendere questa proprietà. Sorge spontanea la domanda: una casa con usufrutto si può vendere? Questo articolo mira a esplorare i dettagli legali e le implicazioni di questa operazione, offrendo una guida chiara su come orientarsi qualora ci si ritrovi in una situazione del genere.
In cosa consiste l’usufrutto?
Il diritto di usufrutto consente a una persona di utilizzare un immobile appartenente ad altri, come stabilito dall’art. 978 e seguenti cod. civ.. Questo diritto reale offre al beneficiario un controllo diretto e completo sul bene in questione. Il proprietario dell’immobile, denominato nudo proprietario, non può godere della proprietà; al contrario, la persona che detiene il diritto di usufrutto, denominata usufruttuario, può utilizzare il bene e farne propri i frutti, sia naturali (ad esempio i prodotti di un terreno) sia civili (come i canoni di locazione).
Questo diritto è limitato nel tempo, terminando con la morte dell’usufruttuario; in ogni caso non può eccedere i 30 anni.
Le prerogative dell’usufruttuario includono:
- risiedere nell’immobile oggetto dell’usufrutto;
- affittare a terzi l’immobile;
- trasferire il proprio diritto di usufrutto ad altri. Tuttavia, in questo caso, il diritto si estingue comunque alla morte del primo usufruttuario.
Gli obblighi dell’usufruttuario comprendono:
- la restituzione dell’immobile al termine dell’usufrutto;
- l’uso prudente e responsabile dell’immobile, seguendo lo standard del buon padre di famiglia;
- l’assunzione delle spese per la manutenzione ordinaria del bene.
All’usufruttuario inoltre sono preclusi atti come la vendita dell’immobile, la trasmissione dell’usufrutto per via ereditaria o la modifica della destinazione economica del bene.
Come si acquista l’usufrutto?
L’usufrutto può essere costituito, ai sensi dell’ art.978 cod. civ., attraverso tre diverse modalità:
- per legge (usufrutto legale). Un esempio tipico è quello del genitore che detiene l’usufrutto sugli immobili di un figlio minore, il quale è considerato nudo proprietario;
- mediante accordo negoziale, ossia attraverso un contratto, una donazione, o un lascito testamentario. In questo contesto, l’usufrutto può essere trasferito o acquisito secondo quanto previsto dall’art. 980 cod. civ., a condizione che non sia trasferito al nudo proprietario stesso, poiché ciò porterebbe all’estinzione del diritto di usufrutto;
- attraverso l’usucapione, ossia il suo esercizio di fatto in maniera pacifica, palese e ininterrotta per almeno 20 anni.
È importante notare che l’ usufrutto deve essere trascritto neipubblici registri immobiliari permettendo così a chi intende acquistare un immobile gravato da tale diritto di essere informato della sua esistenza.
Inoltre, esiste la possibilità di donare o vendere una proprietà con riserva di usufrutto; in cui viene trasferita solo la nuda proprietà, mentre il diritto di usufrutto rimane in possesso del trasferente (donante o venditore).
Si può vendere un immobile gravato da usufrutto?
Nessuna norma vieta di vendere, donare o lasciare per testamento una casa gravata da usufrutto.
Solo il proprietario ha il diritto esclusivo di mettere in vendita l’immobile. L’usufruttuario, pur non potendo vendere direttamente la proprietà, è autorizzato a trasferireil proprio diritto, che, come abbiamo visto, durerà per l’intera durata della sua vita.
Quando il proprietario vende un bene gravato da usufrutto, l’acquirente è tenuto a rispettare tale diritto fino alla sua naturale scadenza. Di conseguenza, l’acquirente non avrà la possibilità di occupare l’immobile immediatamente, potendo fruirne solamente secondo le condizioni stabilite dall’usufruttuario.
Un aspetto critico nella vendita di un immobile con usufrutto è la determinazione del giusto valore di mercato. Le tabelle ufficiali fornite dal Ministero dell’Economia sono strumenti utili per valutare correttamente il prezzo della nuda proprietà e per calcolare le relative imposte. Queste tabelle, aggiornate regolarmente in base all’aspettativa di vita dell’usufruttuario secondo la sua età, facilitano una vendita conforme ai prezzi di mercato.
Conviene vendere o comprare una casa con usufrutto?
Una casa con usufrutto si può vendere; ma farlo conviene? E il compratore può trarre vantaggio da un simile acquisto?
Dal punto di vista del compratore, il motivo principale che spinge un individuo a comprare un’abitazione gravata da usufrutto è l’opportunità di investimento. Il valore di una casa soggetta a usufrutto è inferiore, tuttavia, alla scadenza del diritto, il proprietario ha l’opzione di rivenderla a valori correnti di mercato.
È possibile ottenere un mutuo per acquistare un immobile con usufrutto, ma queste operazioni sono più complesse e le condizioni di finanziamento spesso meno vantaggiose. Le banche richiedono garanzie aggiuntive in questi casi, di conseguenza, i mutui sono generalmente concessi solo a investitori ritenuti particolarmente solvibili.
Quanto al venditore, l’operazione è meno vantaggiosa rispetto alla vendita della piena proprietà, dato il prezzo ridotto. Tuttavia, qualora egli abbia bisogno di liquidità, la vendita potrebbe essere più facile grazie all’opportunità di investimento offerta a potenziali compratori.