Come si ripartiscono le spese di manutenzione del tetto, sottotetto, terrazza e capriata nel condominio?

Non tutti i condomini sono coperti dal tradizionale tetto. A volte, la struttura è sovrastata da una terrazza o dal lastrico solare (anch’esso orizzontale e calpestabile come la terrazza ma, a differenza di quest’ultima, non munito di parapetto per l’affaccio). In alcuni casi invece è presente una capriata. E qui sorge il dubbio: chi paga le spese di manutenzione della capriata condominiale? Come vedremo qui di seguito, seppure non esista una norma specifica che si occupi di tale elemento architettonico, ad essa possono applicarsi i principi generali in tema di ripartizione delle spese sulla copertura dell’edificio. Ma procediamo con ordine.

Cos’è la capriata?

La capriata è come lo scheletro di un tetto. È un insieme di pezzi di legno o di metallo che si uniscono formando delle figure geometriche, principalmente triangoli, perché questa forma è molto stabile e forte. Se hai mai visto un ponte di legno nei parchi o nei giochi da giardino, noterai che molti usano lo stesso principio con pezzi di legno che si incrociano formando triangoli. Questo aiuta il ponte a sostenere il peso delle persone che ci camminano sopra senza piegarsi o rompersi.

Nel caso delle case o degli edifici, le capriate si trovano nella parte superiore, nascoste sotto il manto del tetto. Hanno il compito molto importante di sostenere il peso del tetto stesso, come le tegole o le lastre, e di qualsiasi cosa che possa capitare sopra, come la neve o la pioggia. Inoltre, le capriate aiutano a mantenere le pareti dell’edificio dritte, impedendo loro di spostarsi o allargarsi sotto il peso del tetto.

Per esempio, pensa a una grande chiesa o a un capannone industriale: spesso, se guardi all’interno, puoi vedere le capriate che formano una serie di triangoli imponenti. Queste strutture non solo hanno un aspetto impressionante, ma sono fondamentali per mantenere l’intera costruzione solida e sicura. In alcuni casi, le capriate possono anche avere un valore estetico, come nelle antiche cattedrali gotiche, dove le capriate non solo supportano il tetto, ma sono anche decorate e contribuiscono alla bellezza dell’intera struttura.

La capriata è un elemento strutturale impiegato fin dall’antichità per realizzare tetti, apprezzato per la sua efficacia sia nell’antica Grecia che a Roma, e successivamente nelle basiliche paleocristiane e durante il Rinascimento. Questa struttura ha avuto il suo sviluppo grazie all’uso di materiali come il legno, l’acciaio e il cemento armato, consentendo la realizzazione di grandi coperture, specialmente negli edifici industriali del XX secolo.

In sintesi, la capriata è un elemento chiave nell’architettura e nell’ingegneria, una soluzione semplice ma geniale che gli umani utilizzano da secoli per costruire spazi sicuri e protetti. Grazie alla loro forma triangolare, le capriate distribuiscono il peso in modo efficiente, garantendo che edifici di ogni tipo possano resistere nel tempo.

A chi appartiene la capriata?

Interpretando analogicamente l’articolo 1117 del Codice Civile, possiamo dedurre che la capriata è una parte comune dell’edificio. Essa infatti è equiparabile al tetto, con la differenza che, oltre ad essere realizzato a forma conica, di solito non ha tegole. Le sue falde sono inclinate e si incontrano alla sommità dell’edificio.

Ciò significa che, a meno che non vi siano disposizioni contrarie previste dal regolamento condominiale, la capriata appartiene a tutti i condomini dell’edificio secondo le rispettive quote millesimali. Il tetto, di cui la capriata fa parte, include anche altri elementi come travi, tegole e materiali impermeabilizzanti.

Ripartizione delle spese di manutenzione della capriata

Le spese necessarie per il rifacimento, la ristrutturazione o la manutenzione delle capriate devono essere ripartite tra tutti i proprietari che beneficiano della copertura e quindi tra tutti coloro il cui appartamento si trova nell’asse verticale della capriata stessa. Questa ripartizione è basata sulla superficie di ciascuna proprietà, il che implica che chi possiede una parte più ampia dell’edificio contribuirà in misura maggiore al finanziamento dei lavori necessari sulla capriata.

Ripartizione spese per danni derivanti da infiltrazioni

Così come le spese per la manutenzione, anche il risarcimento dei danni causati da infiltrazioni provenienti dalla copertura dell’edificio, come la capriata, si dividono tra tutti i condomini. La somma deve essere ripartita dall’amministratore secondo i millesimi di proprietà di ciascun condomino, calcolando però anche il danneggiato il quale, in quanto condomino, riveste anche la qualifica di danneggiante.

Gestione del cedimento strutturale della capriata

La sentenza del Tribunale di Cagliari n° 1557/2022 ha affrontato un problema di cedimento strutturale di una capriata. In questo caso specifico, l’edificio presentava urgenti necessità di manutenzione, evidenziate da lesioni significative nella muratura portante. Queste lesioni indicavano chiaramente un problema alla capriata del tetto, dovuto alla rottura di un tirante, ovvero la parte della struttura preposta a neutralizzare le forze orizzontali, permettendo alle mura di sopportare solamente carichi verticali.

Secondo la Cassazione, sentenza n° 18187/2021, il condominio è responsabile delle conseguenze derivanti da tali danni strutturali. La responsabilità non deriva da atti illeciti specifici, ma dall’obbligo di ciascun comproprietario di contribuire alle spese per le riparazioni delle parti comuni e per il risarcimento dei danni causati.

Il Tribunale di Torino, con la sentenza n° 885/2015, ha esaminato un caso in cui un condominio ha citato in giudizio un tecnico per chiedere il risarcimento dei danni risultanti da un’inadeguata esecuzione dei lavori di rifacimento del tetto. L’accusa principale era l’omissione, da parte del direttore dei lavori, di controllare adeguatamente le imprese appaltatrici, consentendo così la realizzazione dell’opera in maniera non conforme al progetto e alle specifiche tecniche previste.

L’analisi tecnica ha evidenziato significative modifiche apportate durante i lavori, come l’inserimento di nuove travi e la rimozione degli arcarecci, sostituiti da un tavolato in legno non adeguatamente stagionato. Queste modifiche, che avrebbero richiesto l’approvazione di un ingegnere qualificato, non solo non erano state autorizzate ma avevano anche compromesso la struttura del tetto, causando deformazioni e potenziali danni all’integrità dell’edificio.

Questo caso sottolinea l’importanza di seguire le specifiche progettuali e di affidare la supervisione e l’approvazione di modifiche strutturali a professionisti qualificati, come ingegneri iscritti all’albo. La direzione dei lavori, avallando interventi non conformi, ha messo a rischio l’integrità strutturale dell’edificio, dimostrando l’importanza critica di un controllo e una gestione adeguati dei lavori di costruzione e ristrutturazione.

Risoluzione di controversie per il rifacimento della capriata

La pronuncia n° 9721 del Tribunale di Milano, sezione VII civile, tratta di una disputa tra il condominio e la ditta incaricata dei lavori di ripristino di una porzione di capriata in legno deteriorata. La decisione dell’assemblea condominiale di intraprendere i lavori interessava specificamente la proprietà di un condomino e quella sovrastante. Nonostante sorgessero questioni relative all’esecuzione dei lavori e al relativo onere di pagamento, era indiscusso che i costi fossero a carico del condominio.

Deterioramento e manutenzione della capriata in legno

La Corte d’Appello di Bari, con sentenza n° 2025/2021, ha affrontato la questione della ripartizione delle spese dovute ai danni causati dalla mancata manutenzione del tetto. In particolare, si evidenziava come una stanza, adiacente e superiore all’abitazione di un condomino, presentasse un tetto in capriata di legno in condizioni di grave degrado, con conseguenti infiltrazioni d’acqua e danni strutturali.

La sentenza ribadisce che tutti i condomini sono tenuti al mantenimento delle parti comuni dell’edificio, quali il tetto e il lastrico solare, e devono contribuire alle spese per la loro conservazione in proporzione al valore della propria proprietà, come stabilito dall’articolo 1123 comma 1 del Codice Civile. Questo principio si applica anche alla ripartizione dei danni derivanti da una manutenzione insufficiente o omessa, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di primo grado nel caso specifico.

Nel caso analizzato, nonostante l’assenza di un regolamento di condominio o di tabelle millesimali approvate, le indagini tecniche hanno dimostrato una netta differenza di superficie tra le unità immobiliari interessate. Di conseguenza, seguendo l’articolo 1123 del Codice Civile, le spese per la conservazione del tetto dovevano essere ripartite proporzionalmente, attribuendo due terzi della responsabilità al proprietario dell’unità al primo piano, data la maggior superficie, e un terzo al proprietario al piano terra.