Nulla la delibera di approvazione a maggioranza del cappotto termico che altera il decoro architettonico del fabbricato.

Una recente sentenza del Tribunale di Sulmona ha dichiarato nulla una delibera di approvazione a maggioranza per l’installazione di un cappotto termico che avrebbe alterato il decoro architettonico di un edificio condominiale. La pronuncia è utile per comprendere che fare se il cappotto termico rovina la facciata del condominio. Nel seguente articolo esploreremo i dettagli della sentenza, le implicazioni legali e cosa significa per i condomini. Vedremo come difendersi in caso di lavori che possano alterare l’estetica del palazzo. Ma procediamo con ordine.

Limiti al cappotto termico

Contrariamente a quanto si pensa, il decoro architettonico non è l’estetica dell’edificio ma la coerenza delle sue linee e strutture rispetto all’originario disegno del costruttore, l’armonico aspetto esteriore del fabbricato. Ha quindi un decoro anche un palazzo privo di pregio architettonico.

Un’opera esteticamente pregevole (ad esempio un pergolato) che tuttavia costituisce un “pugno nell’occhio” rispetto al contesto e agli altri piani è lesiva quindi del decoro architettonico.

Si tenga conto che la realizzazione di un cappotto termico è una innovazione e, come tale, deve rispettare i vincoli previsti dall’articolo 1120 del codice civile. Tale norma vieta le opere che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Neanche una maggioranza qualificata dei condomini potrebbe derogare tale norma: ci vorrebbe sempre la maggioranza.

Cappotto termico viola il decoro architettonico: la delibera è valida?

Sono numerose ormai le sentenze che hanno decretato la nullità del cappotto termico talvolta per la lesione del decoro architettonico, talaltra per la riduzione della pavimentazione dei balconi di proprietà privata, implicante l’irrimediabile compromissione del diritto dominicale esclusivo dei singoli condòmini (Tribunale di Sulmona set. n. 234/2023 del 1.08.2023, Cass. ord. n. 17920/2023 e Trib. Roma, sent. n. 11708/2023).

La “nullità” della delibera implica che questa può essere impugnata in qualsiasi momento, senza cioè il limite di 30 giorni dalla sua adozione o (per gli assenti) dalla comunicazione del verbale previsto invece per le delibere semplicemente “annullabili”.

Approfondimento: Quando il cappotto termico lede il decoro architettonico?

La vicenda

La sentenza del Tribunale di Sulmona emessa il 1° agosto 2023 ha dichiarato nulla una delibera di approvazione a maggioranza per l’installazione di un cappotto termico, affermando che essa avrebbe alterato il decoro architettonico del fabbricato.

Alcuni proprietari avevano contestato la delibera, affermando che essa avrebbe avuto un impatto negativo sulla facciata dell’edificio. Inoltre, aveva sostenuto che l’installazione avrebbe ridotto le dimensioni dei balconi, compromettendo così la loro proprietà privata.

Il giudice ha ritenuto che la delibera del condominio fosse nulla, quindi invalida e priva di effetti legali.

Alterazione del decoro architettonico

Uno dei motivi principali per la nullità della delibera è stato l’alterazione del decoro architettonico dell’edificio. La sentenza ha sottolineato che l’installazione proposta avrebbe coperto il rivestimento in pietra naturale e mattoni faccia a vista dell’edificio, che costituivano elementi estetici distintivi. Questa modifica avrebbe compromesso irreversibilmente l’aspetto estetico dell’edificio, violando così l’articolo 1120 del Codice Civile italiano, che proibisce le innovazioni che danneggiano il decoro architettonico di un edificio.

Riduzione delle dimensioni dei balconi

Un secondo motivo per la nullità della delibera è stato il fatto che l’installazione proposta avrebbe ridotto le dimensioni dei balconi dei singoli proprietari di immobili in condominio. La sentenza ha sostenuto che le delibere che modificano la proprietà esclusiva dei condòmini senza il loro consenso sono radicalmente nulle, in conformità con la giurisprudenza di legittimità.

Implicazioni e considerazioni finali

Questa sentenza del Tribunale di Sulmona ha importanti implicazioni per i condomini e i proprietari di immobili in condominio. Innanzitutto, sottolinea l’importanza di considerare attentamente gli effetti di decisioni che riguardano modifiche strutturali o estetiche agli edifici condominiali. La nullità di una delibera può comportare costi significativi per il condominio, poiché potrebbe essere necessario rimuovere o modificare l’intervento.

In secondo luogo, la sentenza ribadisce che il decoro architettonico e la proprietà privata dei condòmini sono questioni di fondamentale importanza e che non possono essere sacrificati per ragioni di efficienza energetica o altre considerazioni. I condomini devono essere consapevoli dei loro diritti e delle normative vigenti prima di votare su delibere che coinvolgono modifiche sostanziali agli edifici.

Solo l’unanimità potrebbe salvare la delibera dall’azione di nullità intrapresa anche da un solo condomino.