I casi in cui non è necessaria l’autorizzazione preventiva dell’assemblea; la violazione del decoro architettonico e le distanze da mantenere.

L’installazione di una canna fumaria è uno dei problemi più frequenti della vita condominiale. Spesso sorgono controversie per il fastidio arrecato ad alcuni condomini per i fumi emessi dall’impianto, per il disagio da sopportare per la presenza dei tubi che passano vicino alla proprietà esclusiva o anche all’interno di essa, come su un terrazzo. Possono esserci lamentele per il pregiudizio al decoro architettonico della facciata dell’edificio e ancor di più per le emissioni della combustione, che potrebbero essere nocive alla salute di chi è costretto a respirarle quando apre le finestre o va sul balcone.

Per tutti questi preoccupanti motivi è necessario sapere quando si può installare una canna fumaria in condominio. Uno dei problemi più frequenti riguarda i locali pubblici, solitamente collocati al pianterreno, che chiedono al condominio l’autorizzazione ad installare una canna fumaria necessaria per il loro esercizio e che dovrà percorrere la facciata esterna. A volte, a complicare le cose c’è il fatto che l’impianto prevede anche un motore esterno per aria condizionata o per lo smaltimento dei fumi.

Canna fumaria in condominio: i regolamenti 

La possibilità di installare la canna fumaria deve rispettare la normativa del Codice civile, i regolamenti edilizi comunali ed anche il regolamento del condominio. Se quest’ultimo impone un preciso divieto di installazione, la questione è preclusa: si potrà installare una canna fumaria soltanto se e quando il condòmino interessato otterrà una modifica del regolamento condominiale in tal senso. E se il regolamento è di tipo contrattuale, cioè predisposto dal costruttore ed approvato da tutti i condomini anche mediante richiamo nei rispettivi atti di acquisto, occorrerà l’unanimità dei consensi.

Il regolamento edilizio comunale, invece, disciplina le eventuali distanze minime che devono intercorrere tra la canna fumaria e l’edificio; in mancanza di una precisa disposizione, si applica la distanza minima prevista dal Codice civile [1] per gli impianti considerati potenzialmente “pericolosi”, come forni e camini.

Canna fumaria: autorizzazione dell’assemblea

L’installazione della canna fumaria è possibile anche senza preventiva autorizzazione dell’assemblea. Infatti il Codice civile sancisce il principio generale [2] in base al quale il condòmino ha diritto di utilizzare le cose comuni purché non ne modifichi la destinazione e non impedisca ad altri di farne analogo uso. E tra le parti comuni dell’edificio rientra anche la parete esterna su cui poggerà la canna fumaria.

Se si vuole posizionare una canna fumaria, o il suo sbocco, su un muro perimetrale dell’edificio bisogna, comunque, sempre darne notizia all’amministratore, fornendogli anche il progetto di installazione.

Canna fumaria in condominio: immissioni ed esalazioni

La giurisprudenza, però, ha precisato che in un condominio le esigenze abitative devono sempre prevalere su quelle dei locali ad uso commerciale: quanto tali attività utilizzano macchinari che producono rumori, calore o fumo potrebbero verificarsi immissioni illecite, ai sensi dell’art. 844 del Codice civile, in quanto superano la normale tollerabilità. Una norma che, secondo la Corte di Cassazione [3], trova applicazione anche negli edifici condominiali: il principio è stato affermato decidendo il caso di una canna fumaria che serviva a smaltire le esalazioni del forno di un esercizio commerciale compreso nel fabbricato ed era stata collocata sul muro perimetrale comune, a poca distanza dalle finestre di alcuni condòmini.

In un recente caso deciso dal tribunale di Roma [4] i giudici si sono occupati di un’installazione di canna fumaria alla quale il condominio si era opposto: l’assemblea non aveva autorizzato i lavori sostenendo il mancato rispetto delle distanze dalle finestre degli appartamenti, il pregiudizio causato da immissioni di odori e gas di scarico e la lesione del decoro architettonico del palazzo.

I giudici capitolini hanno statuito innanzitutto che l’assemblea condominiale non poteva negare all’interessato l’installazione della canna fumaria a servizio del suo locale pubblico (si trattava di un bar): oltretutto il diniego era avvenuto in radice, sulla base della sola richiesta verbale avanzata dall’esercente, senza alcun esame del progetto completo. Già questo aveva compromesso il diritto del condomino ad «un uso più intenso» della proprietà comune.

Inoltre, nello specifico il regolamento condominiale vietava genericamente le «innovazioni e modifiche», subordinandole ad una specifica e preventiva autorizzazione dell’assemblea; ma questa norma è stata ritenuta dal Tribunale troppo discrezionale ed ingiustamente compressiva del diritto di proprietà dei singoli condòmini.

Appoggio canna fumaria al muro condominiale

Da qui la sentenza è passata ad occuparsi del diritto di un condòmino di utilizzare il muro perimetrale di proprietà comune. Tra le funzioni che esso per sua natura svolge c’è anche – si legge nella sentenza – quella di «consentire l’appoggio di targhe, travi, canne fumarie e simili». È dunque una finalità tipica, che non altera la naturale e precipua destinazione di sostegno dell’edificio, ma anzi costituisce »un normale esercizio del diritto di usare la cosa comune», purché – si sottolinea – «non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico».

Ma in questo caso l’assemblea, nel respingere la richiesta, non aveva nemmeno allegato quale fosse, in concreto, il pregiudizio arrecato agli altri condomini e l’eventuale danno alle proprietà esclusive di ciascuno. In realtà, per effetto dell’installazione della canna fumaria la facciata dell’edificio non mutava la propria destinazione originaria e dunque l’apposizione dell’impianto non poteva considerarsi innovazione vietata: al contrario, era un uso consentito e legittimo, senza necessità di preventiva autorizzazione dell’assemblea.

La questione dei fumi ed esalazioni è stata, invece, superata dal Tribunale come una preoccupazione infondata e non sussistente nel caso concreto, «visto che la realizzazione della canna in conformità delle disposizioni di legge e delle regole dell’arte, con la dovuta altezza, non dovrebbe determinare l’inconveniente paventato».

Canna fumaria e decoro architettonico

Quanto al decoro architettonico dell’edificio, il tribunale di Roma ricorda che esso consiste nell’«armonica fisionomia» delle linee estetiche e delle strutture che connotano il fabbricato; l’alterazione è vietata solo quando compromette l’insieme dell’aspetto dell’edificio.

Nel caso esaminato, montare il condotto (che aveva un diametro esterno di circa 30 cm) sulla parete non è stato ritenuto come «apprezzabile o significativa alterazione» tale da arrecare un pregiudizio estetico o una diminuzione della funzionalità o del valore economico. Questo anche in considerazione del fatto che il prospetto estetico dell’edificio era risultato «già compromesso» da altri accadimenti precedenti, che avevano degradato la facciata.

Canna fumaria e distanze dalle finestre

Infine, è stata respinta anche l’eccezione relativa alla violazione delle distanze dalle finestre degli appartamenti, poiché – osservano i giudici romani – «il condominio non è legittimato a far valere pregiudizi concernenti il godimento delle proprietà esclusive e la sfera giuridica individuale dei singoli condomini, essendo solo un ente di gestione delle parte comuni»: in altre parole, avrebbero dovuto agire in giudizio sulla questione i singoli proprietari asseritamente lesi, e non il condominio per loro conto.

Ma il tribunale ha anche segnalato che la canna fumaria non rappresenta una “costruzione” cui possa applicarsi la normativa civilistica sulle distanze dalle vedute [5], costituendo, piuttosto, «un semplice accessorio di un impianto».

Approfondimenti

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