Infiltrazioni e danni nel condominio: come fare a capire se si è rotta una tubatura condominiale o di proprietà di un condomino?
In un tranquillo condominio, l’inquietante scoperta di una infiltrazione può scatenare un vero e proprio vortice di domande: da dove proviene l’acqua? Chi è responsabile dei danni ed è pertanto tenuto a pagare le riparazioni e il risarcimento all’appartamento “allagato”? E se la causa fosse la braga, quel raccordo idraulico spesso misconosciuto ma fondamentale, che serve per collegare i tubi condominiali a quelli dei singoli condomini? Esaminiamo le numerose pronunce giurisprudenziali che, sino ad oggi, hanno dato risposta a tali domande. Vedremo, qui di seguito, chi paga se si rompe la braga condominiale, cosa si intende per “braga” e quando il condominio può dirsi responsabile. Ma procediamo con ordine.
Cos’è la braga?
La braga non è altro che un raccordo idraulico tra la tubatura condominiale e quella di proprietà del singolo condomino. Collega la prima alla seconda al fine di portare l’acqua nei vari appartamenti o per scaricare le fogne nelle condutture comunali. Insomma, la braga è il punto di contatto, quello dove la conduttura condominiale e quella privata si incontrano e si uniscono.
Per comprendere dove si trova la braga bisogna avere un’idea di come sono fatte le tubature in un edificio condominiale. Esistono tubi che, partendo da terra, arrivano ai singoli piani (hanno quindi uno sviluppo verticale) e di lì si diramano in tanti altri tubi orizzontali collegati alle singole unità immobiliari.
Ebbene, la braga si trova tra la tubazione orizzontale, di pertinenza del singolo appartamento, e quella verticale, di pertinenza condominiale. È, in sostanza, l’incrocio vitale che assicura il corretto deflusso delle acque.
Di chi è la braga?
La giurisprudenza si è più volte interrogata sulla proprietà della braga e, di conseguenza, sulla responsabilità per perdite di acqua provenienti da essa. Una delle sentenze cardine risale al 2012: la Cassazione civile, sezione II, con la sentenza n. 778 del 19/01/2012, affermava che la braga fosse di pertinenza condominiale. Tuttavia, come spesso accade in giurisprudenza, la situazione si è evoluta.
Il 17 gennaio 2018, la Cassazione civile, sempre sezione II, con la sentenza n. 1027, ha capovolto il precedente orientamento: la braga, data la sua funzione e posizione, deve ritenersi di proprietà esclusiva del singolo condomino.
Ma perché questo cambiamento? L’argomentazione ruota attorno al fatto che la braga convoglia le acque di scarico di un singolo appartamento nella condotta verticale condominiale, pertanto i danni causati dalla sua rottura dovrebbero ricadere sul proprietario esclusivo. È lui infatti ad avvantaggiarsi della funzione di tale snodo di contatto.
Come chiarito dalla Cassazione, la proprietà comune condominiale è tale perché serve all’uso (e al godimento) di tutti i partecipanti. Al contrario la braga serve soltanto convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini (Cass. sent. n. 19045 /2010, n. 5792/2005, n. 583/2001).
Per aggiungere un ulteriore tassello al puzzle, la Corte, con l’ordinanza n. 15302 del 2022, ha ribadito che la braga deve essere esclusa dalle parti comuni, in quanto ha il solo scopo di convogliare gli scarichi di un singolo appartamento.
Danni alla braga: chi paga?
Osservando la giurisprudenza, la tendenza attuale sembra chiara: in caso di danni derivanti dalla rottura della braga, la responsabilità e i costi di riparazione sono a carico del singolo proprietario dell’appartamento servito da tale braga. È quindi il condomino in questione a dover non solo chiamare un idraulico affinché effettui i lavori, ma anche a dover risarcire le eventuali macchie di umidità provocate dall’infiltrazione.
Perciò, in caso di rottura di una braga, la riparazione non sarà a carico del condominio, ma dovrà essere eseguita a cura e spese del proprietario dell’appartamento a cui è utile.
In quali casi la braga è condominiale?
Stando così le cose, emerge una sola ipotesi in cui la braga può dirsi condominiale: quando così è previsto dal regolamento di condominio. In assenza di alcuna specificazione ogni singola braga ha un proprietario: il condomino servito dalla tubatura orizzontale collegata alla braga stessa.