Agevolazioni fiscali: l’aliquota ridotta si applica anche al terreno di pertinenza della prima casa?

Il bonus prima casa consiste nell’applicazione, per chi compra da impresa, dell’Iva ridotta al 4% (più imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 200 euro ciascuna) o, per chi compra da privato, dell’imposta di registro al 2% (più ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 50 euro ciascuna).

Il fabbricato acquistato deve essere classificato in catasto in una delle seguenti categorie: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Sono escluse le abitazioni di categoria A/1, A/8 e A/9 (e l’A/10 che non è abitativo). In questo articolo spiegheremo piuttosto come funziona il bonus prima casa sulle pertinenze: quante pertinenze si possono acquistare con l’agevolazione e quali sono le categorie catastali per le quali l’agevolazione fiscale è concessa.

Vedremo, qui di seguito, che la posizione della Cassazione sulla tassazione delle compravendite delle pertinenze alla prima casa è diversa rispetto a quella dell’Agenzia delle Entrate. Ma procediamo con ordine.

Quando spetta il bonus prima casa

Il bonus per l’acquisto della prima casa è accessibile solo a determinate condizioni:

• l’immobile acquistato non deve appartenere alle categorie di lusso, ovvero non deve essere classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9;
• l’abitazione deve trovarsi nel Comune dove risiede l’acquirente, o dove questi si impegna a trasferire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, oppure dove svolge la propria attività lavorativa. L’impegno al trasferimento della residenza deve essere contenuto nel rogito notarile;
• chi acquista non deve essere già proprietario di un’altra abitazione nel Comune dove si trova il nuovo immobile. In caso contrario, è necessario cedere questa proprietà prima della firma del rogito;
• non è possibile beneficiare del bonus se si possiede un’altra casa, situata in qualunque luogo, che sia stata acquistata usufruendo dello stesso bonus. In tal caso, bisogna vendere tale immobile entro un anno dalla data del rogito;
• infine, l’immobile acquistato con il bonus non può essere rivenduto per un periodo di cinque anni a partire dalla data del rogito (a meno che non acquisti, entro un anno, una nuova abitazione avente i requisiti della prima casa appena visti).

Il bonus prima casa alle pertinenze

L’agevolazione fiscale sulla prima casa spetta anche alle pertinenze dell’abitazione per la quale sussistono i requisiti “prima casa”.

In particolare, il bonus prima casa si estende all’acquisto delle pertinenze classificate in Catasto nelle categorie:

• C/2 (solai e cantine),
• C/6 (autorimesse),
• C/7 (posti auto).

L’agevolazione spetta limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna delle unità classificate. In altre parole, se si acquista una casa con due autorimesse, l’agevolazione spetta per una sola di queste ultime.

In dubbio invece è se l’elenco delle pertinenze contenuto nella norma e appena visto sia da considerare tassativo o solo esemplificativo. In questo secondo caso, l’agevolazione prima casa sarebbe applicabile anche se si acquista un lastrico solare di categoria F/5 (Cassazione 6259/2013 e 22561/2021) o un’area urbana di categoria F/1 oppure censita nel Catasto Terreni che siano di pertinenza di un fabbricato abitativo.

La Cassazione è per la tesi più favorevole al contribuente: secondo i giudici infatti l’elenco viene fatto dalla norma a puro scopo esemplificativo. Di diverso avviso, come vedremo a breve, è l’Agenzia delle Entrate.

Bonus prima casa sul terreno di pertinenza della casa

Recentemente, la Suprema Corte ha riaffermato un importante principio nel settore immobiliare: l’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” si estende anche ai terreni considerati pertinenze dell’abitazione. Questa decisione, emersa dall’ordinanza n. 2351 del 24 gennaio 2024, chiarisce ulteriormente i confini dell’agevolazione prima casa, un argomento di rilevante interesse per chi opera nel mercato immobiliare.

In pratica, l’aliquota agevolata per l’acquisto della prima casa, che attualmente è del 2% in caso di imposta di registro e del 4% per le cessioni soggette a IVA, si applica sia al valore del fabbricato sia al valore del terreno di pertinenza. Questo significa che, oltre all’abitazione principale, anche i terreni ad essa funzionalmente legati godono della stessa agevolazione fiscale.

La sentenza riafferma che, per l’applicabilità dell’agevolazione “prima casa”, è decisivo il rapporto di complementarità funzionale tra il bene principale e il bene servente, indipendentemente dalla classificazione catastale. Pertanto, l’acquisto di terreni o altri beni che servono o abbelliscono l’abitazione principale può beneficiare dell’aliquota agevolata.

Quali sono le pertinenze a cui si applica il bonus prima casa?

La decisione deriva dalla necessità di chiarire se l’elenco delle pertinenze agevolate contenuto nella norma (come visto sopra: categorie catastali C/2, C/6 e C/7) sia da considerarsi esemplificativo o tassativo. La Cassazione ha ribadito che l’intenzione del legislatore era di concedere l’agevolazione per l’acquisto di una sola pertinenza per categoria, ma che questo non esclude l’applicabilità dell’agevolazione ad altre pertinenze come aree urbane o lastrici solari.

Al contrario l’Agenzia delle Entrate ha tradizionalmente sostenuto una lettura tassativa dell’elenco, limitando l’agevolazione alle sole categorie catastali menzionate. Un esempio è il caso dell’interpello 566/2021, in cui era stata negata l’agevolazione per l’acquisto di un fabbricato strumentale all’attività agricola, pur essendo pertinenziale a una casa colonica.