Ho acquistato un immobile con i benefici fiscali previsti per la prima casa: cosa succede se lo vendo prima di cinque anni? Come evitare la decadenza dal bonus e le sanzioni?

Come noto, l’acquisto di una casa gode di agevolazioni fiscali a condizione che sussistano determinati requisiti. Questo regime, noto come bonus prima casa, consente di ottenere, per chi compra da una società, l’IVA ridotta del 4% (più imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 200 euro ciascuna) o, per chi compra da privato, l’imposta di registro al 2% (più ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 50 euro ciascuna).

Tra le condizioni per fruire dei benefici prima casa sussiste l’obbligo di non rivendere l’immobile prima di 5 anni. Tanto è stabilito al fine di evitare che tale beneficio venga utilizzato solo per fini speculativi e non abitativi. Detto ciò, in questo articolo vedremo cosa succede al bonus prima casa se si vende l’immobile prima di 5 anni. Ma procediamo con ordine.

Condizioni per ottenere il bonus prima casa

Si può ottenere il bonus prima casa solo se:

• la casa non è di lusso, ossia non deve essere accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9;
• la casa deve essere situata nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza (o si impegna a stabilirvela entro 18 mesi dall’acquisto) o lavora;
• l’acquirente non deve possedere altra abitazione nel Comune ove si trova il nuovo immobile (in caso contrario, deve cederlo prima del rogito);
• l’acquirente non deve possedere altra abitazione, ovunque situata, già ottenuta con lo stesso bonus prima casa (diversamente deve cederla entro 1 anno dal rogito);
• l’acquirente non deve rivendere l’immobile prima di 5 anni dal rogito.

L’agevolazione si applica anche alle pertinenze del fabbricato: una per ogni categoria pertinenziale. Ad esempio si può acquistare una cantina e un’autorimessa, ma se si acquistano due autorimesse, l’agevolazione spetta solo per una di esse.

Che succede se si vende la casa prima di 5 anni?

Se, dopo aver ottenuto l’agevolazione, la casa viene venduta, anche solo parzialmente, entro 5 anni dall’acquisto, il beneficio fiscale decade. La conseguenza è che il contribuente è tenuto a:

• pagare al fisco la differenza delle imposte versate all’atto del rogito in misura agevolata e quelle che avrebbe invece dovuto versare se non avesse goduto del bonus;
• una sanzione pari al 30% della somma calcolata al punto precedente.

Tuttavia è possibile evitare tale decadenza se, entro un anno dalla vendita della casa, si acquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale. La nuova abitazione deve possedere tutti i requisiti “prima casa” che abbiamo visto sopra.

Il nuovo acquisto non è invece necessario se la precedente casa viene venduta dopo 5 anni.

Secondo la Cassazione, il “riacquisto” può avvenire anche a titolo di donazione. Quindi, ad esempio, un contribuente può vendere la prima casa prima dei 5 anni se, prima della scadenza dell’anno successivo, riceve in donazione un’abitazione.

Come evitare le sanzioni per la decadenza dal bonus prima casa

Se il cedente non può o non intende riacquistare entro l’anno un’altra abitazione, può – prima che sia decorso l’anno dalla vendita, presentare un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate (presso cui è stato registrato il rogito agevolato) manifestando la propria intenzione di non voler procedere all’acquisto di un nuovo immobile e richiedendo la riliquidazione dell’imposta.

In tal caso si è tenuti a pagare solo la differenza tra l’imposta versate e quella dovuta senza bonus; non si è invece tenuti a versare le sanzioni.

Pertanto l’ufficio provvede a notificare apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita, senza applicare le sanzioni previste in caso di decadenza dell’agevolazione.

In alternativa, decorso il termine di un anno, il contribuente può procedere a ravvedimento operoso per ridurre l’ammontare delle imposte. Se i termini sono ormai trascorsi, ma si intende ottenere comunque una riduzione delle sanzioni, il contribuente ha possibilità di presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile, con cui dichiara l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiede la riliquidazione  dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.