Guida ai vantaggi fiscali per l’acquisto del primo immobile dove abitare: presupposti e decadenza dal beneficio.
I cittadini che vogliono acquistare la loro prima casa possono godere di una serie di vantaggi fiscali, tali da ridurre il peso economico di questa operazione. Tuttavia, uno dei requisiti fondamentali per beneficiare di tali agevolazioni è il trasferimento della residenza nel comune ove si trova l’immobile acquistato, entro termini temporali stabiliti dalla legge.
In questo articolo affronteremo l’argomento relativo a bonus prima casa e ritardo nel trasferimento di residenza, considerando le possibili conseguenze per coloro che, per una ragione o per l’altra, si trovano in ritardo nell’effettuare detto trasferimento. A tal fine esamineremo le vigenti norme che disciplinano questa materia e considereremo i più recenti orientamenti giurisprudenziali.
Bonus prima casa: in cosa consiste?
Il bonus prima casa è previsto dal D.P.R. n. 131/1986. Si tratta di un’agevolazione fiscale per chi compra la prima abitazione e offre la possibilità di beneficiare di imposte ridotte durante l’acquisto dell’immobile, a condizione che siano soddisfatti certi requisiti.
Nel caso di acquisto da un soggetto privato (o da un’impresa che non applica l’Iva), si paga un’imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile, invece del normale 9%, oltre a imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna.
D’altro canto, se l’acquisto è effettuato da un’impresa con vendita assoggettata a Iva, l’acquirente è tenuto a pagare detta imposta al 4% sul prezzo di vendita, a fronte del consueto 10%. In questa situazione, le imposte di registro, catastale e ipotecaria ammontano a una quota fissa di 200 euro per ciascuna.
Un caso particolare di bonus prima casa è il bonus under 36, destinato a soggetti di età inferiore ai 36 anni che acquistano la loro prima casa, introdotto introdotto dal Decreto Sostegni-bis n, 73/2021 e prorogato, allo stato, fino al 31 dicembre 2023. Esso prevede maggiori agevolazioni fiscali per i beneficiari, precisamente:
- esenzione dall’imposta di registro e dalle tasse ipotecaria e catastale;
- riduzione del 50% degli onorari notarili;
- un credito d’imposta equivalente all’IVA pagata sugli atti soggetti a tale imposta. Questo credito può essere successivamente sottratto dalle tasse di registro, ipotecarie, catastali, nonché dalle imposte su successioni e donazioni relative agli atti e denunce presentati dopo l’ottenimento del credito. In alternativa, può essere utilizzato per diminuire le imposte sui redditi delle persone fisiche dovute secondo la dichiarazione fiscale da presentare dopo la data dell’acquisto.
Inoltre per i beneficiari è previsto un più facile accesso al credito.
Bonus prima casa: per quali immobili è previsto?
Le agevolazioni per l’acquisto della prima abitazione sono applicabili ai seguenti tipi di immobili, classificati in diverse categorie catastali:
- categoria A/2: abitazioni civili;
- categoria A/3: abitazioni economiche;
- categoria A/4: abitazioni popolari;
- categoria A/5: abitazioni ultra popolari;
- categoria A/6: abitazioni rurali;
- categoria A/7: abitazioni in villini;
- categoria A/11: abitazioni e alloggi caratteristici locali.
Queste agevolazioni si estendono anche all’acquisto di pertinenze associate all’abitazione principale, purché siano classificate o possano essere classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e depositi), C/6 (es. autorimesse o garage) e C/7 (tettoie, chiuse o aperte). Tuttavia, questo beneficio è limitato a una pertinenza per ogni categoria menzionata. È importante che la pertinenza sia utilizzata in modo continuativo come parte integrante dell’abitazione principale, la quale deve essere stata acquistata usufruendo del beneficio “prima casa”.
D’altra parte, l’agevolazione fiscale non è applicabile per l’acquisto di immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di notevole valore storico e artistico).
Bonus prima casa: quali sono i requisiti?
Per beneficiare delle agevolazioni fiscali riservate all’acquisto della prima casa, l’acquirente non deve essere già proprietario di un altro immobile ottenuto con lo stesso beneficio fiscale. Nel caso in cui possieda già un immobile acquistato con tale agevolazione, è necessario che lo venda entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.
Inoltre, l’immobile acquistato deve essere situato nel Comune dove l’acquirente ha o stabilirà la propria residenza entro un periodo massimo di 18 mesi a partire dalla data dell’acquisto.
Inoltre, nel caso di bonus under 36 sono necessari due requisiti specifici:
- l’età dell’interessato deve essere inferiore ai 36 anni, ovvero non deve avere compiuto il 36° anno di età nell’anno di richiesta del beneficio;
- deve possedere un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) valido e il cui valore non ecceda i 40.000 euro.
Bonus prima casa: cosa comporta il ritardo nel trasferimento di residenza?
Affrontiamo ora l’argomento di bonus prima casa e ritardo nel trasferimento di residenza.
Sulla questione si è pronunciata la Corte di Cassazione (ordinanza n. 667/2023). La Suprema Corte ha stabilito che la semplice richiesta di trasferimento di residenza non è sufficiente per ottenere il bonus prima casa, a meno che il ritardo non sia imputabile al Comune.
La suddetta decisione si basa sul principio di diritto, enunciato dalla Cassazione, secondo cui il vantaggio fiscale legato all’acquisto della “prima casa” è concesso esclusivamente all’individuo che ha spostato la propria residenza anagrafica nel comune di acquisto dell’immobile entro il limite temporale stabilito dalla normativa. Di conseguenza, se non si verifica un reale trasferimento della residenza, il contribuente può mantenere il beneficio solo se ha inoltrato in tempo utile la richiesta di aggiornamento degli archivi anagrafici comunali e se il relativo processo amministrativo non è stato ancora completato per cause non ascrivibili all’interessato.