Se la pubblica amministrazione costruisce un’autostrada o decide di far passare i binari del treno vicino casa tua potresti aver diritto a un indennizzo.

Chiunque abiti vicino a binari ferroviari o grandi strade sa che, sebbene vi siano vantaggi in termini di collegamenti, ci possono essere anche svantaggi per chi vive vicino, come il rumore delle auto o le vibrazioni prodotte dai treni. Ebbene, cosa succede se tali svantaggi finiscono per deprezzare il valore delle abitazioni circostanti? Se la pubblica amministrazione decide di costruire un’opera pubblica a ridosso dell’immobile in cui vivi ormai da tempo hai diritto a un indennizzo?

A spiegare se e quando spetta un risarcimento per i binari della ferrovia o per la strada vicino casa è la sentenza della Corte di Appello n. 1093 del 12 ottobre 2023.

La pronuncia in questione si richiama a un orientamento della Cassazione già consolidato; essa, tra l’altro, finisce per chiarire cosa si intende per «responsabilità da atto lecito» e qual è la differenza tra risarcimento e indennizzo. Affrontiamo tali tematiche in modo dettagliato e pratico.

La vicenda

La controversia in oggetto riguarda la finalizzazione dei lavori di raddoppio della linea ferroviaria in Liguria vicino a un condominio. I proprietari di alcune unità immobiliari, pur non affacciandosi direttamente sull’opera pubblica ma trovandosi nella fascia di rispetto di 30 metri, hanno lamentato una diminuzione del valore dei loro beni a seguito dei lavori e perciò hanno richiesto alla Pubblica Amministrazione un risarcimento.

Cosa dice la legge sul risarcimento per infrastrutture costruite vicino casa

Ci sono due importanti norme da tenere in considerazione se si vuole ottenere un indennizzo per le grandi infrastrutture costruite vicino alle abitazioni.

La prima è l’articolo 44 del DPR n. 327/2001, a norma del quale: «È dovuta una indennità al proprietario del fondo che, dalla esecuzione dell’opera pubblica o di pubblica utilità, sia gravato da una servitù o subisca una permanente diminuzione di valore per la perdita o la ridotta possibilità di esercizio del diritto di proprietà […]».

Tale disposizione riconosce dunque una indennità al titolare dell’immobile che ha perso valore a seguito della costruzione di grandi opere pubbliche come i binari di un treno o un’autostrada.

Deve risultare una permanente diminuzione di valore per la perdita o la ridotta possibilità di esercizio del diritto di proprietà.

La seconda norma è l’articolo 844 del codice civile a norma del quale è possibile contestare rumori, vibrazioni ed esalazioni quando superano la «normale tollerabilità». Si tratta di una formula volutamente generica proprio per dare al giudice il potere di valutare caso per caso.

Cos’è la responsabilità per atto lecito?

La Cassazione (sent. n. 11701/201) parla di responsabilità della pubblica amministrazione da atto lecitotutte le volte in cui si danneggia la proprietà privata per l’interesse pubblico, come nel caso di realizzazione di una infrastruttura di collegamento. Non è necessario che ci sia stata una colpa o un dolo da parte dell’amministrazione, ma basta che si verifichi una diminuzione di valore o un danno legato all’opera realizzata.

In questi casi il proprietario dell’immobile danneggiato ha la possibilità di chiedere un indennizzo, non già un risarcimento.

La differenza è sostanziale:

• l’indennizzo deriva dal compimento di un atto lecito (come appunto il compimento di un’opera pubblica): qui l’importo è limitato alla perdita di valore del bene;
• il risarcimento deriva invece dal compimento di un atto illecito ossia dalla violazione di norme di legge (si pensi a un esproprio di fatto, senza alcun atto pubblico di autorizzazione). In tal caso la somma è pari a tutti i danni subiti dalla vittima.

Per ottenere l’indennizzo derivante dalla realizzazione di opere pubbliche è necessario:

• lo svolgimento di un’attività lecita della pubblica amministrazione, consistente nell’esecuzione di un’opera pubblica;
• l’imposizione di una servitù o la produzione di un danno di natura permanente che si concretizza nella perdita o nella diminuzione di un diritto;
• uno stretto rapporto di causa-effetto tra l’esecuzione dell’opera pubblica ed il danno.

A quanto ammonta l’indennizzo?

La quantificazione dell’indennizzo non segue criteri fissi come nel caso dell’espropriazione, ma si basa sul danno effettivo e attuale subito dal proprietario dell’immobile.

La giurisprudenza sottolinea l’importanza di valutare se l’opera pubblica ha effettivamente ridotto il valore dell’immobile, ad esempio a causa di rumori eccessivi, vibrazioni o altri disagi.

Come viene valutata la compressione del diritto di proprietà?

Per stabilire se c’è stata una vera compressione del diritto di proprietà, è necessario vedere se l’opera pubblica ha causato problemi come rumore eccessivo, vibrazioni, emissioni nocive o una riduzione della luminosità e panoramicità dell’immobile, che abbiano portato a una diminuzione oggettiva del suo valore economico.

Considerando tutto ciò, la Corte di Appello di Genova ha stabilito che l’ente pubblico doveva rimborsare ai proprietari il 60% del prezzo pagato per l’immobile nel 2000, basandosi sul principio di giustizia distributiva.