Cosa succede se l’assemblea decide di non approvare il rendiconto annuale? I condòmini possono rifiutarsi di pagare gli oneri

Il bilancio è il documento contabile, contenente tutte le entrate e le uscite del condominio, che l’assemblea deve approvare. La legge impone infatti all’amministratore di redigere e sottoporre ai condòmini, entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, il rendiconto annuale. Il mancato rispetto di tale obbligo costituisce grave irregolarità che giustifica persino la revoca giudiziale. È in tale contesto che si pone il seguente quesito: se il bilancio non è stato approvato, l’amministratore va pagato?

In buona sostanza, si tratta di capire se il compenso dell’amministratore è subordinato all’approvazione del rendiconto annuale oppure se è indipendente da esso. Sul quesito si è espressa anche la giurisprudenza della Corte di Cassazione. Vediamo in che modo.

L’assemblea è obbligata ad approvare il bilancio?

L’assemblea condominiale non è costretta ad approvare il rendiconto preparato dall’amministratore: nel caso di errori o di irregolarità di registrazione di alcune voci, i condòmini possono senz’altro rifiutare di prestare il loro consenso, obbligando quindi l’amministratore a correggere le inesattezze e a convocare nuovamente l’assemblea.

Rendiconto non approvato: cosa succede?

La mancata approvazione del rendiconto non paralizza la gestione dell’edificio condominiale: l’amministratore, infatti, è tenuto normalmente a riscuotere gli oneri e a pagare tutte le spese di cui la compagine è debitrice.

La mancata approvazione del bilancio rende però più difficoltoso il recupero dei crediti nei confronti dei condòmini morosi, in quanto l’amministratore non potrà servirsi del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, il quale si basa sull’approvazione dello stato di ripartizione.

Ciò non vuol dire che l’amministratore non possa agire contro i morosi, ma solamente che non può farlo con il rimedio, veloce ed efficace, costituito dal decreto d’ingiunzione esecutivo nonostante l’opposizione.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo Va pagato il condominio se non si approva il bilancio?

Rendiconto non approvato: l’amministratore va pagato lo stesso?

Abbiamo detto che la mancata approvazione del bilancio non esonera i condòmini dl pagamento degli oneri, cioè delle spese necessarie per la gestione dell’edificio (bollette, lavori appaltati, ecc.).

Se non fosse così, i proprietari potrebbero deliberatamente non approvare il rendiconto solamente per sottrarsi ai loro obblighi di pagamento.

Quanto appena detto vale anche per l’onorario dell’amministratore? In altre parole, se il rendiconto non viene approvato, l’amministratore va pagato lo stesso?

Secondo la Corte di Cassazione [1], in assenza di rendiconto approvato all’amministratore non è dovuto alcun onorario.

Per la Suprema Corte, il diritto dell’amministratore al compenso e al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione, al mandante (cioè, al condominio), del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale.

Il compenso per l’attività gestoria sarebbe quindi una spesa che necessita di una preventiva deliberazione e approvazione quale voce del relativo bilancio.

In definitiva, secondo questo orientamento giurisprudenziale, l’amministratore non può chiedere alcun compenso fintantoché il rendiconto non viene approvato.

A parere di chi scrive, però, questa tesi non è pienamente convincente, per diversi motivi.

Innanzitutto, vale quanto detto per ogni tipo di onere condominiale: se la mancata approvazione del bilancio potesse esonerare i condòmini dai pagamenti, allora l’assemblea potrebbe rifiutarsi di approvare il rendiconto con lo scopo di sottrarsi a ogni forma di contributo.

Va poi specificato come il compenso dell’amministratore sia già previsto al momento del conferimento dell’incarico, tant’è vero che il codice civile [2] impone, a pena di nullità della nomina, la specificazione analitica dell’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

I condòmini, quindi, sanno benissimo quanto spetta all’amministratore sin dalla sua designazione, salvo aumenti dovuti ad attività straordinarie ed eventuali rimborsi spese, queste sì soggette a successiva dimostrazione da parte dell’amministratore.

In altre parole, il compenso dell’amministratore, così come la maggior parte delle spese condominiali ordinarie, sono stabilite da tempo all’interno di contratti di durata pluriennale (ad esempio, il contratto del portiere, della manutenzione dell’ascensore, ecc.) e di altri documenti scritti che non necessitano dell’approvazione finale, visto che sono somme pacifiche sulle quali l’assemblea potrebbe esprimersi solo per certificare delle uscite già note.

Insomma: l’approvazione di voci di spesa contenute in altri documenti scritti non è indispensabile, a meno che non vi siano degli scostamenti (da dimostrare).

A parere di chi scrive, pertanto, l’amministratore a cui non è stato pagato il compenso per mancata approvazione del bilancio non dipesa da una propria responsabilità ha comunque diritto all’onorario, così come pattuito al momento della nomina, salvo l’onere di dimostrare il diritto al maggior compenso oppure, dal lato dei condòmini, di provare che l’amministratore, essendo stato inadempiente, non ne ha diritto.