L’amministratore di condominio è tenuto a documentare le spese di amministrazione straordinaria nel rendiconto annuale di gestione?

Di recente è stato chiesto alla Cassazione se nel bilancio condominiale (il cosiddetto «rendiconto condominiale») vanno indicate le spese straordinarie o se queste possano essere contenute in un documento separato. La questione ha ripercussioni sulla validità dello stesso documento redatto dall’amministrazione e quindi sulla delibera che lo approva. 

Prima però di spiegare il contenuto di tale ordinanza [1] e chiarire dove debbano essere riportate le spese straordinarie sostenute dall’amministratore è bene spiegare cos’è il rendiconto della gestione e cosa deve contenere. 

Cos’è il rendiconto della gestione 

L’amministratore è obbligato a predisporre il rendiconto annuale della gestione condominiale, seguendo precise regole. Questo documento è chiamato anche, nella pratica, “consuntivo“. Si tratta di un documento contabile dettagliato della gestione amministrativa che espone, in forme di facile comprensione, le spese e le entrate raggruppate per motivazioni omogenee secondo le disposizioni di legge e/o del regolamento condominiale (Norma UNI 10801).

Cosa deve contenere il rendiconto dell’amministratore

Il rendiconto deve essere impostato in modo da distinguere spese ordinarie e spese straordinarie [2].

La norma che disciplina il rendiconto condominiale è l’articolo 1130bis del codice civile. Si dispone che, nella gestione della contabilità (riscossione dei tributi, ripartizione delle spese, solleciti ai morosi), l’amministratore predispone la ripartizione delle spese (allegata al rendiconto consuntivo). In tale attività l’amministratore può evidenziare il nominativo del nudo proprietario e di quello dell’usufruttuario nel riparto spese; non può invece evidenziare quello di un conduttore che è un terzo, estraneo alla gestione condominiale.

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Nel rendiconto possono essere indicate le morosità ogni condomino.

Bilancio consuntivo: deve contenere le spese straordinarie?

Il rendiconto annuale di gestione condominiale deve includere e dettagliare anche le spese affrontate nell’ambito dell’amministrazione straordinaria, a pena di invalidità della delibera che dispone l’approvazione. È quanto chiarito a più riprese della Cassazione [1]. 

Secondo la Corte «qualora il rendiconto approvato dall’assemblea non riporti un debito del condominio verso un condomino derivante da sentenza esecutiva, si verifica un’obiettiva mancanza di intellegibilità della situazione patrimoniale del condominio stesso e deve perciò riconoscersi l’interesse del condomino ad agire per la declaratoria di invalidità della relativa deliberazione [3].

In buona sostanza, le spese straordinarie devono essere necessariamente contenute nel bilancio consuntivo a pena di invalidità dello stesso. Secondo la Corte, non esiste una gestione straordinaria separata

Difatti gli articoli 1130 n. 10 e 1130 bis Codice civile contemplano unicamente il «rendiconto condominiale annuale della gestione», senza distinguere la gestione “ordinaria” la gestione “straordinaria”.

Quindi, la conclusione ricavata dalla decisione giurisdizionale è quella per cui: le quote stabilite (e i costi sostenuti) – in ciascun anno di gestione condominiale – per l’eventuale manutenzione straordinaria vanno annotate nel registro di contabilità, il cui saldo si riflette nella situazione patrimoniale e viene riportato nel rendiconto annuale di esercizio, non essendo legittima la loro annotazione in un separato documento contabile, non assistito dai criteri di formazione stabiliti per il rendiconto dall’articolo 1130 bis Codice civile e con riguardo al quale i condòmini vengano chiamati a votare (come avvenuto nella specie trattata, in cui è stato loro demandato “impropriamente” di pronunciarsi se fossero, o meno, «d’accordo ad eventuali storni e compensazioni»). 

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