Cosa succede quando il rendiconto presentato dall’amministratore e approvato dall’assemblea non è chiaro o è incompleto e privo di alcune voci di entrata o di uscita.

In tutti i condomini italiani la resa dei conti arriva quando bisogna approvare il bilancio condominiale. È un momento fatidico, spesso teatro di grandi scontri in assemblea, o anche prima, nello studio dell’amministratore, dove gruppi di condomini si recano per prendere visione della documentazione giustificativa. La battaglia dovrebbe concludersi con la delibera che approva il bilancio consuntivo, ma non sempre è così. I condomini assenti alla riunione e quelli dissenzienti, che hanno votato contro, possono ancora dire la loro. Quindi, nella prospettiva di coloro ai quali i conti “puzzano”, non tutto è perduto (anche se al nostro caso non si può adattare la famosa frase di Alessandro Borghese: «Niente è ancora deciso, manca ancora il mio voto che potrebbe ribaltare la situazione!», perché qui c’è già stata una delibera approvativa e dunque un provvedimento formale votato dalla maggioranza).

Quando si può annullare il bilancio condominiale? Tecnicamente l’operazione di annullamento non riguarda il bilancio in sé, ma la delibera dell’assemblea che lo ha approvato. E, per essere precisi anche nel linguaggio, non si dovrebbe parlare di bilancio, bensì di rendiconto condominiale, che è qualcosa di più complesso: si compone di tre parti – il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa. Sono tutte e tre componenti essenziali: se ne manca una sola la delibera assembleare di approvazione è annullabile, come ha affermato una recente sentenza del tribunale di Roma [1]. E non è questo l’unico motivo che consente l’annullamento del rendiconto condominiale: si può ottenere questo risultato anche quando il documento è poco chiaro sugli aspetti salienti, e così non può svolgere la sua essenziale funzione informativa sulle entrate, sulle spese e su ogni altro aspetto rilevante della gestione compiuta dall’amministratore.

Bilancio condominiale: cosa deve contenere

A seguito della riforma introdotta nel 2012, il bilancio condominiale si è trasformato in un documento più articolato: il rendiconto condominiale, che contiene la rappresentazione di tutta l’attività di gestione compiuta nel periodo considerato. Ciò è indispensabile per dare effettiva attuazione all’ obbligo di rendiconto che l’amministratore ha nei confronti dei condomini.

L’art. 1130 bis del Codice civile dispone che «il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica». Con questa formulazione la norma indica i criteri fondamentali per redigere un valido rendiconto condominiale: la chiarezza, la veridicità e la completezza. Un bilancio privo di tali requisiti può essere annullato, come vedremo meglio fra poco.

Rendiconto condominiale: com’è composto

Il rendiconto condominiale predisposto dall’amministratore per l’approvazione da parte dell’assemblea si compone di tre parti essenziali e distinte:

• il registro di contabilità, in cui sono annotate tutte le entrate e le uscite; per ciascun movimento va riportata la data dell’operazione, l’importo e la causale;
• il riepilogo finanziario, che contiene la sintesi dei movimenti contabili avvenuti, riportati in un conto economico e in una situazione patrimoniale, in modo da far emergere in maniera chiara sia la situazione di cassa sia i crediti e i debiti del condominio;
• la «nota sintetica esplicativa», in cui viene spiegata la gestione svolta nei suoi aspetti salienti, come le novità rispetto agli esercizi precedenti; qui vanno indicati anche i rapporti in corso e le questioni pendenti, evidenziando, ad esempio, le quote non riscosse e gli accantonamenti compiuti per fronteggiare azioni legali.

Se qualcosa non risulta chiaro, l’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento, nominare un revisore, affidandogli il compito di verificare la contabilità del condominio.

Impugnazione del bilancio condominiale approvato

L’amministratore deve convocare annualmente l’assemblea per discutere ed approvare il rendiconto condominiale di ogni esercizio concluso. Prima di arrivare all’assemblea, l’amministratore ha l’obbligo di rendere disponibili ai condomini che gliene fanno richiesta tutti i documenti giustificativi delle spese sostenute.

L’assemblea approva il rendiconto condominiale con le maggioranze previste dall’art. 1136 del Codice civile: in prima convocazione servono i voti a favore della maggioranza degli intervenuti che, in base alle tabelle millesimali, rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, mentre in seconda convocazione è sufficiente ottenere la maggioranza degli intervenuti che esprimano almeno un terzo della proprietà dell’edificio.

Entro 30 giorni dalla data di adozione della delibera i condomini dissenzienti possono impugnare in via giudiziaria, davanti al tribunale civile competente, il rendiconto condominiale approvato, evidenziando i motivi di invalidità della delibera approvativa o del bilancio stesso. Per i condomini assenti all’assemblea il termine per impugnare decorre dalla data di ricevimento del verbale, che l’amministratore deve trasmettergli.

Quando il rendiconto condominiale è annullabile

Una recentissima sentenza del tribunale di Roma [1] ha stabilito che il rendiconto condominiale è annullabile quando è privo di uno dei suoi elementi costitutivi – che, come abbiamo detto, sono il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione – o quando, pur in presenza di queste tre componenti, manca l’esplicazione della «reale situazione patrimoniale del condominio quanto alle entrate, spese e fondi disponibili»: i condomini hanno pieno diritto ad essere compiutamente informati di tali aspetti, altrimenti il processo di formazione della volontà assembleare è viziato e dunque la delibera approvativa del bilancio può essere annullata, su ricorso dei condomini che l’hanno impugnata.

Vengono così in rilievo i criteri di chiarezza, completezza e veridicità, che debbono presiedere alla redazione del bilancio. I giudici capitolini evidenziano che il rendiconto deve risultare comprensibile anche per i non addetti ai lavori, quindi oltre al rispetto delle regole di tecnica contabile – che sono irrinunciabili – bisogna anche utilizzare «chiarezza espositiva».

Il rendiconto condominiale, dunque, oltre a dover essere vero nella sostanza, e redatto seguendo le apposite prescrizioni formali, deve anche risultare – sottolinea la sentenza – «intelligibile, onde consentire ai condomini (i quali, in genere, non hanno esperienza su come un bilancio debba essere formato e “letto”) di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite». Invece nel bilancio in questione questo criterio non era stato rispettato (c’era stata anche la «completa omissione della nota sintetica esplicativa»), ed è servita una consulenza tecnica durante la causa per ricostruire l’entità delle poste di bilancio.

Approfondimenti

Per saperne di più leggi anche “Bilancio condominiale: cosa controllare” e “7 motivi di impugnazione del bilancio condominiale“.

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