Azione di manutenzione: cos’è e come funziona?
In cosa consistono i disturbi e le molestie che legittimano il possessore ad agire in tribunale? Entro quanto tempo va proposta l’azione?
La legge offre tutela a quanti non riescono a godere appieno del proprio bene perché subiscono azioni di disturbo da parte di altre persone. Si pensi, ad esempio, a chi non può coltivare il proprio terreno perché il vicino manomette continuamente il canale che porta l’acqua necessaria per l’irrigazione. In casi del genere è possibile intervenire attraverso la cosiddetta azione di manutenzione. Cos’è e come funziona?
Come vedremo, si tratta di una particolare azione giudiziaria che consente al possessore di difendersi dalle molestie che possono provenire da altri soggetti. Caratteristica principale di questa azione è quella di poter essere esercitata anche da chi è semplicemente possessore senza essere proprietario del bene. Non a caso, l’azione di manutenzione, insieme a quella di reintegrazione, fa parte delle cosiddette azioni possessorie. Se l’argomento t’interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme cos’è e come funziona l’azione di manutenzione.
Cos’è l’azione di manutenzione?
Quella di manutenzione è un’azione giudiziaria a tutela del possesso, cioè del rapporto che esiste tra una persona e un bene [1]; come detto in apertura, infatti, si tratta di un’azione possessoria.
Azione di manutenzione: a cosa serve?
L’azione di manutenzione serve a tutelare il possessore dalle molestie che provengono da altre persone, molestie che gli impediscono di godere appieno dell’oggetto.
Quindi, chi è stato molestato nel possesso o nell’esercizio di un diritto reale (come ad esempio una servitù o un usufrutto) può agire con l’azione di manutenzione per fare cessare l’illegittima turbativa.
Azione di manutenzione: a chi spetta?
L’azione di manutenzione può essere esercitata dal possessore, cioè da colui che esercita sul bene un potere di fatto identico a quello del proprietario o del titolare di altro diritto reale, come ad esempio l’usufrutto.
Ad esempio, chi coltiva abitualmente il terreno altrui senza il permesso del proprietario si comporta, in effetti, come se ne fosse il titolare: è quindi una situazione di possesso.
Lo stesso vale per chi occupa l’abitazione di altri senza averne titolo, ad esempio oltre la scadenza del contratto di locazione.
Per assurdo, anche il ladro è possessore del bene che ha rubato, in quanto il possesso, essendo una mera situazione di fatto, prescinde da ogni titolo giuridico.
Ovviamente, possessore e proprietario possono coincidere, con la conseguenza che anche il proprietario che possiede materialmente il suo bene potrà esercitare l’azione di manutenzione.
La legge specifica che, per chiedere l’azione di manutenzione, il possessore deve essere tale da oltre 1 anno, in modo continuato e ininterrotto. Ad esempio, chi possiede un terreno da soli sei mesi non potrà agire in giudizio con l’azione di manutenzione.
La prova del possesso ultrannuale può essere fornita in ogni modo, anche tramite testimoni.
Se il possesso del bene è stato acquistato in modo violento (ad esempio, con le minacce) o clandestino (cioè, di nascosto dal legittimo titolare), il possessore può esercitare l’azione solo dopo che sia decorso 1 anno dal giorno in cui la violenza o la clandestinità sono cessate.
Turbativa e molestie: cosa sono?
Abbiamo detto che l’azione di manutenzione può essere esercitata dal possessore per contrastare un’azione di disturbo altrui.
La turbativa o molestia che giustifica l’azione di manutenzione consiste in qualunque attività, materiale o giuridica, che causi un disturbo del possesso, così da renderne l’esercizio impossibile, gravoso o notevolmente difficoltoso, senza tuttavia privare totalmente il possessore del godimento del bene.
È il caso, ad esempio, del proprietario che, installando un cancello ad apertura manuale al posto di quello precedente automatico, rende più difficoltoso l’esercizio della servitù di passaggio; del proprietario del fondo servente che impedisce che l’acqua giunga all’interno del fondo dominante oppure che renda più difficoltosa una servitù di passaggio restringendo la strada.
La molestia può anche essere “giuridica”, consistente cioè nel compimento sia di azioni stragiudiziali, quali diffide, sia di azioni giudiziarie ordinarie, ingiunzioni, opposizioni, prive di fondamento o di interesse per chi le compie e che vengono poste in essere solo con l’intenzione di ostacolare o rendere più gravoso l’esercizio del possesso.
È il caso, ad esempio, del possessore che riceve continuamente diffide e querele da parte del vicino al fine di impedirgli di esercitare la servitù di passaggio o di acquedotto.
Azione di manutenzione: esempi
Sono considerate molestie materiali che legittimano l’azione di manutenzione:
- la trasformazione di un tetto in terrazza con innalzamento del livello di quota del fabbricato che riduce e ostacola la servitù di veduta esercitata dal possessore [2];
- la creazione di uno stato di pericolo determinato da un profondo scavo senza adeguata protezione su terreno in pendenza accanto al luogo di esercizio di una servitù di passaggio, che determini il restringimento della sede stradale [3];
- la modifica di una facciata e del relativo decoro architettonico di un edificio [4];
- la mancata osservanza dei limiti legali per l’apertura di vedute [5];
- le immissioni di rumore, fumo, calore che superano la normale tollerabilità, come quelli derivanti da una canna fumaria dei vicini [6];
- la sostituzione della porta d’ingresso di un appartamento con una porta blindata che, una volta aperta, occupa gran parte del pianerottolo comune rendendo disagevole e pericoloso il transito per le scale e l’accesso ai terrazzi di esclusiva proprietà di altri condòmini [7];
- il deposito di materiale vario davanti al garage, in modo tale da ingombrarne l’area antistante e rendere così assai difficoltoso l’accesso e l’uscita con l’auto [8].
- la disattivazione dell’utenza del gas presso un’unità immobiliare [9].
Non costituisce invece molestia né la sostituzione di una recinzione metallica vecchia e cadente posta sul confine tra due fondi quando non comporta modifiche, restringimenti o limitazioni al possesso del ricorrente [10] né l’apposizione sul marciapiede condominiale di rastrelliere per il posteggio di biciclette che non ostacolano il transito pedonale [11], così come non lo è il sollecito dell’amministratore al rispetto delle leggi o del regolamento vigenti rivolto a uno dei condòmini [12].
Azione di manutenzione: entro quanto tempo va proposta?
L’azione di manutenzione deve essere proposta entro 1 anno dalla turbativa. Il termine decorre:
- se l’atto di disturbo è unico, dal suo compimento;
- se vi sono più atti lesivi, dall’ultima molestia subita.
Azione di manutenzione: come funziona?
Il giudizio conseguente all’esercizio dell’azione di manutenzione si svolge in due fasi:
- la prima mira a fornire una rapida tutela al possessore, senza una verifica o un accertamento definitivo sui rapporti tra le parti e l’esistenza di un corrispondente diritto reale (ad esempio, una proprietà o un usufrutto). Il giudice decide immediatamente con ordinanza, stabilendo la cessazione della molestia;
- una seconda ed eventuale fase di merito si apre solamente in caso di opposizione al primo provvedimento del giudice.
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