Un avviso di convocazione in assemblea deve essere preciso e dettagliato; tuttavia, non necessariamente l’invalidità di un ordine del giorno equivale all’invalidità di una delibera condominiale.

Quanto specifico e dettagliato deve essere un avviso di convocazione di un’assemblea condominiale? E in che modo un ordine del giorno generico o incompleto influisce sulla validità delle delibere prese in assemblea? Come noto è obbligo dell’amministratore inviare l’avviso di convocazione con l’elenco dei punti all’ordine del giorno e fare in modo che ciascun condomino lo riceva almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima riunione. Esso serve per consentire una partecipazione informata, consapevole e meditata su ciò che verrà discusso.

La Cassazione ha tuttavia detto che non sempre è possibile sollevare una contestazione contro l’avviso di convocazione generico. Di tanto ci occuperemo meglio nel seguente articolo.

Contenuto e specificità dell’avviso di convocazione

Per quanto riguarda l’elenco dei temi e degli argomenti che saranno discussi durante l’assemblea, è cruciale che questi non siano presentati in termini generici. L’ordine del giorno deve fornire, anche se in modo sintetico, un quadro chiaro e specifico delle questioni che verranno affrontate (Cass. n. 15587/2018, Cass. n. 2999/2010, Cass. n. 14560/2004, Cass. n. 3634/2000, Cass. n. 1511/1997). Questo per permettere a tutti i partecipanti di comprendere la rilevanza dei temi in discussione, e valutare se partecipare all’assemblea o delegare un rappresentante, nonché preparare eventuali obiezioni o suggerimenti.

Futuro sviluppo della discussione e conclusioni della delibera

Non è però richiesto che l’ordine del giorno preveda lo sviluppo del dibattito o i risultati delle delibere sui vari punti (Cass. n. 21298/2007). L’obiettivo principale è dare ai partecipanti la possibilità di capire a cosa andranno incontro durante l’assemblea, senza necessariamente prevedere le conclusioni delle discussioni.

Validità dell’assemblea anche con avviso di convocazione generico

Se un ordine del giorno si rivela generico o incompleto, ciò non comporta automaticamente l’invalidità della delibera condominiale. Infatti, se i condomini sono stati adeguatamente informati in anticipo, anche se in modi diversi dalla comunicazione ufficiale, la convocazione risulta valida. Afferma la Cassazione (Cass. n. 63/2006): «L’eventuale genericità dell’ordine del giorno o la sua incompletezza non comporta necessariamente l’invalidità della delibera condominiale: se il condomino è stato compiutamente informato, seppur in modo diverso dalla comunicazione ufficiale, la convocazione è valida».

L’informazione preliminare non è un adempimento formale, bensì un’esigenza di assicurare che tutti i condomini siano a conoscenza dei temi che verranno discussi.

Questo significa che se l’amministratore riesce a dimostrare che il condomino già conosceva l’oggetto sinteticamente riportato nell’ordine del giorno, la delibera non sarà impugnabile.

Quanto sopra, oltre che dalla Cassazione, è stato confermato anche da una interessante sentenza del tribunale di Nola (sent. n.1376/2020). Hanno scritto i giudici in questa occasione: «In materia condominiale, in relazione alla convocazione dell’assemblea, l’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentirgli di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione. Pertanto, in considerazione della ratio di detto avviso, la sua eventuale genericità non comporta l’invalidità della delibera condominiale, qualora risulti che il condomino, sia pure aliunde, era sufficientemente informato sull’argomento che avrebbe costituito oggetto dell’assemblea».

Si può discutere su punti non inclusi nell’ordine del giorno?

Un ultimo punto da considerare è che una delibera condominiale su un punto non incluso nell’ordine del giorno è annullabile (App. Napoli n. 1075/2011).

All’assemblea è tuttavia consentito solo discutere sui punti non all’ordine del giorno, anche al fine di coordinare i successivi lavori, ma non anche di votare su di essi. Proprio per questo serve il punto “varie ed eventuali”.

Questo rafforza l’importanza di avere un ordine del giorno dettagliato e preciso, per evitare possibili contestazioni future.

Quando impugnare la delibera per avviso di convocazione generico?

Se uno o tutti i punti all’ordine del giorno contenuti nell’avviso di convocazione sono generici, la delibera è annullabile entro 30 giorni che decorrono:

• per gli assenti: dalla comunicazione del verbale;
• per gli astenuti e dissenzienti: dalla data della delibera.

Entro il termine dei 30 giorni deve essere avviato il tentativo di mediazione.