È possibile prevedere un canone d’affitto che aumenta negli anni e quali sono le recenti sentenze in materia di locazioni abitative.

L’aumento del canone d’affitto è un tema molto dibattuto nel settore immobiliare. Sino ad oggi la Cassazione ha sempre asserito la nullità della clausola che prevede, nelle locazioni a uso abitativo, un aumento progressivo del canne di affitto con gli anni, salvo ovviamente l’adeguamento all’Istat (con il solo limite delle locazioni con cedolare secca). Tale possibilità è stata invece riconosciuta nelle locazioni a uso commerciale. Di recente però il tribunale di Milano ha emesso una sentenza che inaugura una nuova interpretazione [1].

In questo articolo, analizzeremo la sintesi di tale pronuncia in materia di locazioni abitative e valuteremo se è possibile prevedere un canone progressivo nelle locazioni abitative.

Cos’è il canone a scaletta e quando è legittimo?

Il canone a scaletta è un tipo di canone d’affitto che prevede un aumento progressivo nel corso degli anni. È una pratica comune nelle locazioni ad uso non abitativo, dove è ritenuta lecita dalla Cassazione [2]. Ma – come anticipato in apertura – è stata recentemente riconosciuta come legittima anche nelle locazioni abitative dal Tribunale di Milano.

Nel dicembre 2022, il Tribunale di Milano ha riconosciuto la legittimità del canone a scaletta in una locazione abitativa. Nel caso specifico, il contratto prevedeva un aumento del canone d’affitto da 69.000 euro all’anno per i primi due anni a 82.000 euro all’anno dal terzo anno in poi.

Le condizioni per la legittimità del canone a scaletta nelle locazioni abitative

Il Tribunale di Milano ha stabilito che il canone a scaletta può essere considerato legittimo nelle locazioni abitative a condizione che sia previsto in un contratto scritto e registrato. 

Ma è bene anche evidenziare la particolarità del caso che, probabilmente, ha pesato nell’adozione di tale nuovo indirizzo interpretativo. Nella specifico, la conduttrice era una società ed era stata proprio questa, nella proposta di locazione formulata al locatore, a proporre una la variazione del canone. Infatti, nel testo della pronuncia si legge: «nella fase di conclusione le parti contrattuali si sono trovate in posizione di adeguata sufficiente parità di forze (peraltro il canone “scalettato” è stato proposto proprio dalla società conduttrice con la di lei proposta di locazione del 07 luglio 2016) e deve ritenersi (nella manifesta assenza di comprovati ed oggettivi elementi probatori di segno contrario) che siano state entrambe le parti contraenti in grado di difendere adeguatamente i propri interessi scegliendo liberamente (e del tutto scientemente) se concludere ovvero non concludere il contratto».

Poniamo il caso di Tizio, che intende affittare un appartamento per uso abitativo. Il proprietario propone un contratto con un canone a scaletta: 600 euro al mese per il primo anno, 650 euro al mese per il secondo anno e 700 euro al mese dal terzo anno in poi. Se il contratto viene stipulato per iscritto e registrato, il canone a scaletta proposto potrebbe essere considerato legittimo secondo la sentenza del Tribunale di Milano.

Il dibattito sulla legittimità del canone a scaletta nelle locazioni abitative

Nonostante la sentenza del Tribunale di Milano, la legittimità del canone a scaletta nelle locazioni abitative rimane oggetto di discussione. Molte sentenze ritengono che tale pratica possa essere applicata solo alle locazioni ad uso commerciale (o meglio dette «locazioni a uso non abitativo») in quanto le locazioni abitative coinvolgono diritti costituzionali diversi e più sensibili.

Come adeguare il canone d’affitto all’inflazione

L’adeguamento del canone di affitto all’inflazione secondo l’indice calcolato dall’ISTAT è una pratica comune nei contratti di locazione italiani. Questo tipo di adeguamento è legale e previsto dalla legge 431/1998, e permette ai proprietari di immobili di aggiornare il canone di locazione in base all’andamento dell’inflazione, misurato dall’Indice dei Prezzi al Consumo per le Famiglie di Operai e Impiegati (FOI) dell’ISTAT (Istituto Nazionale di Statistica). È vietato solo nei contratti di locazione con cedolare secca.

Verifica la presenza della clausola di adeguamento nel contratto di locazione

Prima di procedere all’adeguamento del canone di affitto all’ISTAT, è fondamentale verificare la presenza di una clausola specifica nel contratto di locazione che preveda tale aggiornamento. Se la clausola è presente, si potrà procedere con l’adeguamento secondo quanto previsto nel contratto stesso.

Calcola il coefficiente di adeguamento

Il coefficiente di adeguamento si calcola dividendo l’indice ISTAT FOI del mese di riferimento dell’anno in corso per l’indice ISTAT FOI del mese di riferimento dell’anno precedente. Ad esempio, se l’adeguamento deve essere effettuato a gennaio 2023, si dividerà l’indice ISTAT FOI di gennaio 2023 per l’indice ISTAT FOI di gennaio 2022.

Applica il coefficiente di adeguamento al canone di locazione

Una volta calcolato il coefficiente di adeguamento, si moltiplica il canone di locazione attuale per il coefficiente ottenuto. Il risultato sarà il nuovo canone di locazione aggiornato all’ISTAT.

Comunica il nuovo canone di locazione all’inquilino

È importante comunicare all’inquilino il nuovo canone di locazione adeguato all’ISTAT, fornendo tutti i dettagli relativi al calcolo effettuato e alle nuove cifre da versare. Questa comunicazione può avvenire tramite lettera raccomandata, e-mail o qualsiasi altro metodo concordato tra le parti.

Aggiorna il contratto di locazione e la registrazione

Una volta effettuato l’adeguamento del canone di locazione all’ISTAT, è opportuno aggiornare il contratto di locazione e la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, in modo da mantenere tutte le informazioni relative al contratto aggiornate e corrette.

Ricorda che l’adeguamento del canone di affitto all’ISTAT può essere effettuato solo una volta all’anno, nel mese previsto dal contratto di locazione. Inoltre, è importante tener presente che tale adeguamento non è obbligatorio, ma facoltativo e soggetto all’accordo tra le parti. Pertanto, proprietari e inquilini possono sempre decidere di non adeguare il canone di locazione, se lo ritengono opportuno o conveniente.