La polizza globale fabbricati è l’assicurazione per i danni condominiali: ma quali sono le garanzie e chi ne paga i costi? Chi la stipula?

Il condominio è un “dominio comune” regolato da principi di solidarietà, ma può essere anche la fucina di litigi nonché di vere e proprie guerre in Tribunale.

Per la tutela condominiale è possibile ricorrere all’assicurazione di condominio, ma cosa copre? è sempre conveniente stipularla? Tra i molteplici problemi che possono sorgere ci sono gli eventuali danni a parti comuni dell’edificio, il caso di incendi, o danni arrecati dall’edificio a terzi. Cosa dice la legge in proposito? Chi deve pagare questi danni? Vige un obbligo per il condominio di stipularla e quali sono i costi che i singoli condòmini dovranno sostenere? È indubbio che la stipula dell’assicurazione di condominio sia conveniente e vedremo in questo contenuto cosa copre e qual è il suo funzionamento.

In condominio, chi rompe paga?

Purtroppo, pagano tutti! Se il condominio è sprovvisto della polizza assicurativa condominiale, qualunque danno arrecato alle parti comuni (ad es. all’ascensore) dovrà essere riparato a spese di tutti i condòmini, non importa chi ha procurato il danno. Per questo motivo è vantaggioso stipulare una polizza assicurativa per il condominio. Così il rischio di eventuali danni si trasferisce sull’Assicurazione, che si assume l’obbligo di pagare i costi relativi ad un danno previsto dalla polizza.

Ma procediamo con ordine.

L’assicurazione condominiale è un contratto assicurativo detto Polizza Globale Fabbricati. Il suo scopo è quello di tutelare il condominio dai danni arrecati allo stabile ed anche danni che l’edificio può recare alle persone o a beni esterni al fabbricato.

Ad esempio, dei visitatori danneggiano l’ascensore: sarà l’assicurazione ad intervenire, pagando la riparazione al posto dei singoli condòmini.

La polizza potrebbe coprire anche i danni causati dalle proprietà private dei singoli condòmini.

Ad esempio: un calcinaccio caduto dal balcone di un appartamento, danneggia una macchina parcheggiata sotto il palazzo.

Ciò significa che, l’assicurazione di condominio è una polizza di responsabilità civile, perché solleva il condomino dal dover pagare i danni alle parti comuni o recati dall’edificio a terzi.

Ma quali sono le parti comuni di un condominio?

in generale, secondo la legge sono parti comuni quelle che servono per gli usi comuni, ma in particolare:

• il suolo sottostante l’edificio, fondamenta, muri e pilastri, tetti, scale;
• i portoni di ingresso, portici, cortili e facciate;
• le aree parcheggio, portineria, lavanderia, stenditoi, sottotetti;
• ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi di distribuzione gas ed energia elettrica, antenne TV, o qualunque altro impianto in comune.

Come abbiamo visto, in un condominio, solo nel caso in cui il danno è stato provocato da una proprietà esclusiva, è il singolo proprietario a rispondere, per il resto, qualunque danno venga fatto alle cose comuni, anche da un parente in visita o da uno dei condomini.

L’assicurazione, è uno strumento per tutelare i singoli condòmini, infatti i costi di danni causati potrebbero essere molto alti. Invece, nel caso di un incidente coperto dall’assicurazione condominiale, sarà la compagnia assicurativa a sopportare il rischio dei danni causati all’edificio. 

Cosa copre la Polizza Globale Fabbricati?

Per sapere, nello specifico, cosa copre l’assicurazione condominio bisogna leggere con attenzione le clausole del contratto che si vuole stipulare, perché i danni coperti variano a seconda della compagnia prescelta e del tipo di polizza.

In genere, l’assicurazione ha due principali garanzie:

• la responsabilità civile del condominio, che copre i danni causati da eventi accidentali legati al fabbricato o all’uso delle aree comuni ed anche provocati a terzi o ai lavoratori.
• incendi e scoppi, che copre i danni causati da fulmini, esplosioni e implosioni.

Attenzione però! L’assicurazione condominio non coprirà i danni causati da incuria, disattenzione, negligenza o danneggiamento volontario da parte dei condomini.

È anche possibile inserire nella Polizza Globale Fabbricati delle garanzie aggiuntive come:

danni ai pannelli fotovoltaici; furto e rapina; sismi e calamità naturali; danni agli impianti, etc.

É molto importante verificare cosa prevede la polizza assicurativa nel dettaglio perché sia veramente efficace. Infatti, l’assicurazione deve poter coprire anche i casi più gravi, come la morte di una persona.

L’assicurazione di condominio è obbligatoria?

Il regolamento condominiale può stabilire che la Polizza Globale Fabbricati sia obbligatoria. Tuttavia, in base alla legge, l’assicurazione di condominio non è obbligatoria, infatti, non esiste uno specifico obbligo di legge che la preveda.

È l’amministratore a stipulare la polizza assicurativa in nome del condominio, ma avrà bisogno del benestare dei condomini. Quindi, l’approvazione della polizza assicurativa dovrà essere fatta in assemblea con votazione e nello specifico i condomini che devono approvarla devono essere proprietari almeno del 50% dello stabile. Senza questa autorizzazione, l’amministratore non ha alcun potere di stipulare un’assicurazione per il condominio.  Al contrario, se c’è l’obbligo di stipulare l’assicurazione previsto dal regolamento, in quel caso, l’amministratore potrà stipulare la polizza senza delibera dell’assemblea.

Se l’amministratore stipula l’assicurazione di condominio senza il consenso dell’assemblea, il condominio potrà accettarla, ratificandola, oppure rendere invalida la polizza, attraverso un accertamento da parte del giudice e l’amministratore potrà anche essere ritenuto responsabile.

È sempre l’amministratore che si occuperà in caso di danni alla richiesta di risarcimento alla compagnia assicuratrice con apposita denuncia da depositare nei termini previsti dalla legge e dalla polizza assicurativa.

Qual è il costo di una assicurazione di condominio?

Il premio della Polizza Globale Fabbricati varia sia a secondo delle coperture scelte: se ad esempio i contraenti scelgono di applicare anche le garanzie aggiuntive allora il costo sarà maggiore perché la compagnia assicurativa avrà un rischio aumentato. La variazione di costo dipende anche dal tipo di impresa assicuratrice scelta e dall’anno di riferimento. Infatti, la polizza assicurativa ha durata annuale, con rinnovo tacito, restante comunque la possibilità di “ripatteggiare”, cioè di rivedere le clausole e ritrattare il premio assicurativo.

È importante sottolineare che hanno rilevano sul costo dell’assicurazione anche le caratteristiche del condominio (la grandezza dello stabile, l’anno di costruzione dell’edificio, la zona in cui è collocato etc.). Perché, se, ad esempio, il palazzo è molto vecchio o sorge in una zona malfamata, ciò rappresenta un rischio maggiore di danni e quindi un costo più alto per la polizza.

Attenzione! Nella stipula del contratto di assicurazione di condominio, sarà importante per i contraenti leggere attentamente leggere attentamente:

• le garanzie: i casi in cui l’Assicurazione interverrà sopportando i costi di eventuali danni;
• il massimale: importo massimo che l’Assicurazione si impegna a pagare in caso di danno a terzi;
• le franchigie: somma stabilita sempre a carico dell’assicurato (il condominio). 

Chi paga l’assicurazione del palazzo?

Il pagamento dell’assicurazione (premio assicurativo), deve essere sostenuto dal proprietario dell’immobile e non dall’inquilino. L’importo del premio assicurativo è diviso tra tutti i condòmini in base alle quote di proprietà possedute, cioè in base ai millesimi.

La polizza assicurativa così pagata, dai singoli condòmini, deve essere custodita dall’amministratore, ma anche i singoli condomini posso chiedere di avere copia della polizza globale fabbricati.