La convocazione dell’assemblea con modalità diverse dalla raccomandata, PEC, fax o lettera a mani può essere autorizzata con delibera presa a maggioranza o all’unanimità?
Poniamo il caso (non raro) di un condominio che, volendo risparmiare sulle spese postali per le convocazioni alle riunioni, imponga all’amministratore di effettuare tali comunicazioni tramite email o sms. Potrebbe una delibera del genere ritenersi valida? L’assemblea di condominio può autorizzare le convocazioni con email? La questione è stata al centro di una interessante sentenza del tribunale di Roma, la n. 14299 del 9 ottobre 2023.
I giudici della capitale, dopo aver ricordato come debba essere convocata l’assemblea di condominio ai sensi dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, hanno chiarito se tale norma può essere derogata dalla volontà dell’assemblea o anche da una clausola del regolamento di condominio. Vediamo qual è stata la corretta interpretazione data alla legge.
Come va convocata l’assemblea di condominio?
L’articolo 66, comma 3, Disposizioni attuazione codice civile, indica le modalità tassative di trasmissione dell’avviso di convocazione per la riunione di condominio. Tale norma prescrive che dovrà essere utilizzata alternativamente:
- la posta raccomandata a.r.,
- la posta elettronica certificata (PEC),
- il fax
- la lettera semplice consegnata a mano e controfirmata per conoscenza.
Non sono ammesse forme diverse da quelle appena elencate. La norma infatti non è suscettibile di interpretazione analogica ad altre fattispecie non contemplate dalla legge. Tant’è che la giurisprudenza ritiene illegittima la convocazione con:
- telefono,
- sms,
- chat,
- avviso immesso nella cassetta postale
- avviso affisso nell’androne nella bacheca comune.
Non è neanche possibile ritenere assolto l’obbligo dell’avviso per il semplice fatto che il condomino fosse stato informato da altri vicini a voce. La conoscenza informale non può supplire all’obbligo di comunicazione, anche per quest’ultima deve indicare l’ordine del giorno al fine di consentire al condomino di prepararsi per la votazione e avere le idee chiare.
Non solo: forme diverse di comunicazione non consentirebbero di verificare, con certezza, il rispetto del termine di 5 giorni tra la data di ricevimento dell’avviso e quella della prima convocazione.
L’assemblea può autorizzare altre forme di convocazione della riunione?
L’articolo 72 delle disposizioni di attuazione al codice civile stabilisce che quanto previsto dall’articolo 66, ossia le modalità di convocazione dell’assemblea, non può essere derogato.
Quindi non è possibile:
- che un condomino autorizzi l’amministratore a convocarlo con email o sms;
- non può l’assemblea di condominio autorizzare l’amministratore a effettuare le convocazioni tramite email, sms o chat.
In sintesi, secondo il tribunale romano, posta la chiara dizione dell’articolo 72, è da ritenersi nulla (e quindi impugnabile senza limiti di tempo) la delibera dell’assemblea che consente di convocare la riunione di condominio con mail o altre forme diverse da quelle elencate dalla legge.
E se c’è l’unanimità?
Ci si è poi chiesto se la deroga alle forme di convocazione dell’assemblea si consentita in presenza di una volontà unanime da parte di tutti i condomini o di un regolamento contrattuale (ossia predisposto dall’originario costruttore, allegato ai singoli atti di compravendita e poi accettato da tutti i successivi acquirenti/condomini).
Anche in questo caso, la risposta fornita dal tribunale di Roma è negativa: l’articolo 66 disp. att. cod. civ. non è derogabile neanche con una volontà assunta all’unanimità.
Quindi, anche se in assemblea sono presenti tutti i condomini e ciascuno di questi è a favore nell’autorizzare l’amministratore a inviare semplici email o messaggi in chat per la convocazione, tale decisione non ha alcun valore.
È valida l’email con conferma di ricevimento?
Il metodo migliore per evitare spese in condominio è quello che fa ricorso alle PEC. Ma non tutti i privati ne hanno disponibilità. Così, in alcuni casi, gli amministratori si limitano a inviare una mail ordinaria chiedendo poi al destinatario di rispondere per confermare il ricevimento e la lettura. In realtà anche questa forma non sarebbe legittima posto che – come appena detto – i mezzi di convocazione dell’assemblea sono inderogabili.