Qual è la differenza tra riunione ordinaria e straordinaria? I condòmini possono chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea?

I condòmini si riuniscono in assemblea quando occorre assumere decisioni nell’interesse dell’edificio. L’assemblea è solitamente convocata dall’amministratore; in caso di assenza o di sua inerzia, possono provvedervi direttamente i condòmini, nel rispetto delle ordinarie regole stabilite dalla legge per la regolarità dell’avviso di convocazione. Con il presente articolo ci concentreremo su un aspetto particolare: quando è necessaria l’assemblea condominiale straordinaria?

Come diremo, l’adunanza di condominio può essere di due tipi: ordinaria e straordinaria. Le differenze tra queste due tipologie sono però meno evidenti di quanto si possa ritenere. Scopriamo perché.

Assemblea condominiale ordinaria: cos’è?

L’assemblea condominiale ordinaria è quella che si occupa di deliberare sulle questioni indicate dall’art. 1136 cod. civ., e cioè:

• la conferma dell’amministratore e l’eventuale sua retribuzione;
• l’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condòmini;
• l’approvazione del rendiconto annuale (bilancio) dell’amministratore e l’impiego del residuo attivo della gestione;
• le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, compresa la costituzione obbligatorio di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

In estrema pratica, l’assemblea ordinaria è quella che l’amministratore deve necessariamente convocare. L’adunanza annuale per l’approvazione del bilancio ne è un classico esempio.

Assemblea condominiale straordinaria: cos’è?

È straordinaria l’assemblea convocata per deliberare su questioni diverse da quelle riservate dalla legge all’adunanza ordinaria.

Ad esempio, è straordinaria l’assemblea convocata per revocare l’amministratore gravemente inadempiente oppure per chiedere la rimozione di un’opera illegittima realizzata da uno dei condòmini sulle parti comuni.

Assemblea straordinaria: quando è necessaria?

L’assemblea straordinaria si rende necessaria ogni volta che sopraggiungono motivi che ne rendono indispensabile la convocazione.

Solitamente si tratta di questioni impreviste che necessitano del parere dei condòmini ritualmente invitati a partecipare all’adunanza. In poche parole, si tratta di decisioni legate a un’emergenza.

Si può convocare un’assemblea straordinaria a causa di un problema alle fognature del condominio o alla fossa biologica. Allo stesso modo, si può indire nel caso in cui ci sia stato un crollo del tetto.

Se l’amministratore condominiale è negligente e si è reso responsabile di gravi errori nella gestione del palazzo, i residenti possono chiedere un’assemblea straordinaria urgente.

Chi convoca l’assemblea straordinaria?

L’amministratore convoca l’assemblea straordinaria tutte le volte che è necessario decidere su questioni particolari.

Vi sono poi casi in cui l’amministratore è tenuto a convocare un’assemblea straordinaria anche contro la propria volontà; ciò avviene quando:

• la richiesta proviene da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio;
• la richiesta proviene anche da un solo condomino, quando occorre decidere sull’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o sull’accesso ad una rete informatica;
• uno dei condòmini decide di eseguire sulla sua proprietà esclusiva delle opere che possono provocare danni agli altri proprietari;
• uno dei condòmini fa richiesta di installare sulla sua proprietà esclusiva un impianto di produzione di energia.

Assemblea ordinaria e straordinaria: differenza

La differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria consiste nell’obbligatorietà dell’oggetto della discussione: mentre l’assemblea ordinaria è obbligatoria e, perciò, deve essere convocata annualmente per discutere dell’approvazione dei bilanci (consuntivo e preventivo) e della nomina dell’amministratore, l’assemblea straordinaria è facoltativa e può essere indetta su iniziativa dell’amministratore o dei condòmini per discutere di qualunque altro argomento di interesse comune (revoca dell’amministratore per gravi irregolarità, ecc.).

Insomma: l’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (o, eccezionalmente, anche quando la richiesta provenga da un solo condomino).

Non c’è invece alcuna differenza per quanto riguarda le modalità di convocazione e di voto.