È ammessa la partecipazione alla riunione di persone estranee al condominio? Si può prendere parte senza diritto di voto?

I condòmini si riuniscono in assemblea per assumere le decisioni più importanti riguardanti la gestione dell’edificio, come ad esempio l’approvazione del bilancio oppure il conferimento dell’incarico a una ditta che si occupi di realizzare alcuni lavori di straordinaria manutenzione. Non è tuttavia una novità che alla riunione possano partecipare anche soggetti diversi dai condòmini veri e propri, cioè dai proprietari. Proprio di questo argomento ci occuperemo con il presente articolo: vedremo cioè come va regolata la presenza di terzi nell’assemblea condominiale.

Sin da subito va detto che, sul punto, la legge non dice nulla: il Codice civile si limita infatti a stabilire quali sono i soggetti che hanno diritto di partecipare all’adunanza, senza però specificare se gli estranei alla compagine abbiano diritto di assistervi. Sul punto però vengono in soccorso la prassi e la giurisprudenza. Vediamo in che modo.

Gli estranei al condominio possono partecipare all’assemblea?

Non c’è una norma di legge che vieti agli estranei al condominio di partecipare all’assemblea. In effetti, si tratta di una circostanza piuttosto diffusa, soprattutto quando occorre discutere su alcuni punti all’ordine del giorno particolarmente complessi, per i quali occorre la competenza di persone particolarmente qualificate.

Si pensi alla necessità di far presenziare un ingegnere che spieghi all’assemblea gli interventi che occorre effettuare per la messa in sicurezza dell’edificio, oppure un avvocato che illustri le possibilità di successo di una causa legale.

Detto ciò, la presenza di terzi all’interno della riunione condominiale potrebbe essere limitata dal regolamento oppure da ragioni di privacy. Approfondiamo questi aspetti.

Il regolamento può vietare la presenza di terzi?

Il regolamento condominiale può senz’altro vietare la presenza ingiustificata di terzi all’interno dell’assemblea. In questo caso, il presidente sarebbe costretto ad allontanare il partecipante non legittimato.

Terzi in assemblea: quando c’è violazione della privacy?

La presenza di terze persone in assemblea potrebbe essere un problema per la privacy dei condòmini. È noto, infatti, come la giurisprudenza abbia più volte qualificato come riservati i dati dei condòmini, tanto da aver condannato per diffamazione la pratica di affiggere in un luogo accessibile a tutti (ad esempio, l’androne) il nominativo dei morosi.

Alla luce di ciò, la partecipazione di terzi all’interno dell’assemblea può costituire violazione della privacy se la presenza non è giustificata da specifiche circostanze, ad esempio dalla delega conferita dal condomino al soggetto estraneo alla compagine oppure, come visto sopra, dall’invito che i condòmini hanno rivolto al professionista affinché fornisca alcune spiegazioni.

Assemblea: si può partecipare senza diritto di voto?

Chi prende parte all’assemblea condominiale non esercita necessariamente il diritto di voto: ci sono infatti casi in cui la partecipazione deve limitarsi alla sola presenza.

Ad esempio, la legge dice che l’inquilino che vive in affitto può intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione dei servizi comuni diversi da quelli di riscaldamento e di condizionamento d’aria [1].

Possono inoltre partecipare senza diritto di voto i comproprietari diversi da quello che è stato delegato per votare (il quale esprime in assemblea la volontà unitaria della comunione) nonché il nudo proprietario, quando il diritto di voto spetta all’usufruttuario (e cioè, per le delibere riguardanti l’ordinaria manutenzione).

I terzi presenti possono partecipare alla discussione?

Anche quando la presenza di terzi debba ritenersi ammessa, questi soggetti non possono partecipare alla discussione né tantomeno influire sull’esito della votazione, pena l’invalidità della decisione.

Pertanto, il terzo estraneo al condominio che sia ammesso a prendere parte all’assemblea potrà al massimo assistere passivamente ma giammai potrà influenzare l’esito della riunione.