Dall’avviso di convocazione al voto in riunione: ciò che deve fare il condomino per esprimere correttamente la sua volontà all’interno dell’adunanza.

L’assemblea condominiale è la riunione di tutti i proprietari che sono titolari di almeno un’unità immobiliare all’interno del fabbricato. Essi hanno il diritto di partecipare e di votare su ogni argomento messo all’ordine del giorno. Ci sono però circostanze che possono mettere a repentaglio questo diritto; ecco perché è fondamentale sapere come partecipare e votare correttamente all’assemblea condominiale.

Con il presente articolo vedremo dunque cosa deve fare il singolo condomino dal momento in cui riceve l’avviso di convocazione fino al giorno della riunione stessa. Procediamo per gradi.

Avviso di convocazione: cosa fare?

Il condomino che ha diritto a prendere parte all’assemblea viene formalmente avvertito dall’amministratore attraverso la formale notifica di un avviso.

Per legge, tale comunicazione deve contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno, la data fissata per l’adunanza in prima convocazione e le modalità di riunione (in presenza o in videoconferenza).

È importante che l’avviso giunga presso il destinatario almeno cinque giorni prima della data prevista per l’adunanza in prima convocazione.

Attenzione: conta il giorno in cui il postino ha tentato la consegna, anche nel caso in cui non abbia trovato nessuno in casa e abbia dovuto lasciare l’avviso di giacenza nella cassetta delle lettere. Non rileva, quindi, il giorno in cui il destinatario si è recato alle poste per ritirare la raccomandata.

Secondo la giurisprudenza [1], la presunzione di conoscenza coincide con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non già con altri momenti successivi (quali il momento in cui la lettera sia stata effettivamente ritirata o in cui venga a compiersi la giacenza).

Il condomino che è stato convocato via email può contestare la validità della deliberazione, a meno che non abbia prestato il suo consenso a tale forma di comunicazione oppure non abbia comunque deciso di prendere parte alla riunione: in un caso del genere, il vizio deve ritenersi sanato.

Il condomino dovrà quindi verificare che tutte queste prescrizioni siano state rispettate: in caso contrario, è possibile impugnare la deliberazione adottata dall’assemblea, entro trenta giorni dalla sua adozione o dalla sua comunicazione.

Come partecipare all’assemblea?

Ogni condomino può partecipare all’assemblea personalmente oppure delegando qualcun altro. La delega deve essere necessariamente scritta: solitamente, si trova in fondo all’avviso di convocazione trasmesso dall’amministratore.

La delega può essere “in bianco”, cioè senza indicazioni di voto: ciò legittima il delegato a esprimere il voto che ritiene più opportuno senza che nessuno possa contestargli nulla.

La delega può essere anche “parziale”, con indicazioni di voto solo per alcuni punti all’ordine del giorno e non per gli altri.

È possibile delegare chiunque, anche una persona estranea al condominio; l’unico soggetto che non si può delegare è l’amministratore.

La partecipazione all’assemblea può avvenire anche “a distanza”, cioè mediante videocollegamento. Ciò è possibile in due casi, e cioè quando:

• l’amministratore ha convocato l’assemblea in videoconferenza sin dall’inizio. In questa ipotesi, tutti partecipano da remoto, mediante collegamento alla piattaforma elettronica sulla quale si terrà l’adunanza (Skype, Teams, ecc.) indicata nell’avviso;
• l’assemblea si svolge in “modalità mista”, cioè con alcuni condòmini che partecipano in presenza e altri da remoto.

Anche nel caso di videoconferenza, è possibile delegare qualcun altro al proprio posto. Ciò accade soprattutto per i proprietari che non hanno grande dimestichezza con i mezzi tecnologici.

Come votare correttamente in assemblea?

La corretta verbalizzazione del voto è un compito che spetta essenzialmente al presidente e al suo segretario. Tuttavia, anche il condomino farebbe bene a prestare attenzione.

Secondo la giurisprudenza, la deliberazione è annullabile se dal verbale non si evincono i soggetti che partecipano all’assemblea (anche per delega) e i rispettivi millesimi che rappresentano.

Ma non solo: la deliberazione è annullabile anche se dal verbale non è possibile ricostruire correttamente la volontà assembleare, nel senso che non si comprende chi abbia votato cosa.

Poiché è fondamentale, ai fini del calcolo dei quorum imposti dalla legge, verificare quanti condòmini hanno espresso voto favorevole, il presidente (per mezzo del suo segretario) dovrà verbalizzare attentamente le operazioni di voto, in modo tale che dal documento si capisca:

• quali (e quanti) sono i condòmini favorevoli e quali tutti gli altri (astenuti e contrari);
• quali maggioranze

Ciò è fondamentale in quanto:

• solo se è raggiunta la maggioranza per teste e per quote stabilite dalla legge una deliberazione può dirsi validamente adottata;
• nel caso in cui i condòmini contrari rappresentino una maggioranza (espressa in millesimi) superiore ai favorevoli, la deliberazione deve ritenersi in ogni caso bocciata.

Perché il voto sia corretto, dunque, c’è bisogno che dal verbale si evincano sia i condòmini favorevoli che tutti gli altri. Ciò può avvenire in due modi:

• indicando analiticamente tutti i voti espressi, siano essi favorevoli, astenuti o contrari;
• indicando solo i favorevoli e specificando che tutti gli altri sono contrari. In questo modo, la rimanente parte non espressamente indicata si ottiene confrontando i favorevoli al numero dei presenti indicato all’apertura del verbale.

Insomma: ciò che conta è che a ogni partecipante sia riconducibile una precisa volontà.

Come si esprime il voto assembleare?

Per quanto riguarda le modalità di espressione del voto, la legge non impone alcuna formalità. A meno che il regolamento non detti specifiche regole, è possibile votare in qualsiasi modo: per alzata di mano, oralmente, perfino per iscritto (pratica inusuale, invero).

Ciò che conta è che la manifestazione di volontà sia chiara e che riguardi ogni specifico punto all’ordine del giorno.

Il presidente deve infatti invitare l’assemblea a esprimersi su ogni argomento previsto come oggetto di dibattito: non sarebbe ammissibile un unico voto globale su tutti i punti all’ordine del giorno.