Chi ha diritto di prendere parte all’adunanza di condominio, chi può votare e in che modo? Quali sono le maggioranze e i quorum previsti dalla legge?

L’assemblea è la riunione dei condòmini convocata per assumere le decisioni che riguardano la gestione del fabbricato e, nello specifico, delle sue parti comuni (tetto, facciata, scale, ascensore, cortile, ecc.). Tutti i proprietari di un’unità immobiliare hanno il diritto di prendere parte all’adunanza; talvolta, anche altri soggetti possono presenziare, seppur in modo limitato. Con il presente articolo vedremo come partecipare e prendere decisioni in assemblea condominiale.

Assemblea: chi ha diritto di partecipare?

Tutti i proprietari hanno il diritto di partecipare all’assemblea e, pertanto, di essere convocati dall’amministratore nei tempi (almeno cinque giorni prima) e nei modi (raccomandata, pec, fax o consegna a mano) previsti dalla legge.

Eccezionalmente, possono partecipare all’assemblea anche:

• gli inquilini, nelle assemblee condominiali relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Hanno inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni [1];
• gli usufruttuari, negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni [2].

Nel caso in cui un’unità immobiliare appartenga a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, il quale si fa portavoce unico dell’intera comproprietà, potendo gli altri al massimo assistere alla riunione senza diritto di voto.

In pratica, solo uno dei comproprietari può votare in assemblea, esprimendo la volontà di tutti gli altri contitolari.

Come si partecipa in assemblea?

In assemblea si può partecipare personalmente oppure delegando qualcun altro al proprio posto: in questo caso, l’unica condizione è che la delega sia conferita per iscritto.

Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

In un edificio con 25 condòmini, un singolo delegato non potrà rappresentare più di 5 condòmini che non devono rappresentare più di 200 millesimi.

È possibile partecipare all’assemblea anche a distanza, se la riunione è stata programmata in modalità di videoconferenza, cioè con collegamento da remoto. Anche in questa ipotesi deve ritenersi valida la delega conferita ad altra persona.

Come si prendono decisioni in assemblea?

Nell’assemblea condominiale vale il principio maggioritario, secondo il quale le decisioni sono valide se approvate dalla maggioranza dei partecipanti. La minoranza dovrà quindi rispettare le deliberazioni della riunione anche se hanno espresso voto contrario.

Per la precisione, la legge prevede una doppia tipologia:

• una maggioranza per teste, calcolata in base al numero dei partecipanti alla riunione;
• una maggioranza per quote, calcolata in base ai millesimi posseduti da ciascun proprietario.

Per nominare l’amministratore oppure approvare il regolamento è necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea (maggioranza per teste) che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (maggioranza per quote).

Affinché l’assemblea sia valida occorre poi che sia rispettato sia il quorum costitutivo che quello deliberativo:

• il quorum costitutivo rappresenta il numero minimo di condòmini che occorre perché l’assemblea possa dirsi validamente formata;
• il quorum deliberativo rappresenta invece il numero minimo di condòmini che occorre perché l’assemblea possa validamente deliberare.

Ad esempio, la legge [3] dice che l’assemblea in seconda convocazione:

• è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio (maggioranza per quote) e un terzo dei partecipanti al condominio (maggioranza per teste). Si tratta del quorum costitutivo;
• la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti (maggioranza per teste) con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (maggioranza per quote). È il quorum deliberativo.

Come si vota in assemblea condominiale?

Il voto in assemblea condominiale va espresso durante l’adunanza, allorquando il presidente chiama i singoli punti all’ordine del giorno, facendo mettere a verbale il proprio consenso, il dissenso oppure la volontà di astenersi da qualsiasi determinazione.

L’astensione, così come il dissenso, consente al condomino di poter impugnare la deliberazione nel termine di 30 giorni da quando è stata adottata.

Ecco perché l’astensione può spesso essere una scelta strategica da parte del condomino il quale, mantenendosi “neutrale”, fa salva la possibilità di fare ricorso al giudice.

Se l’assemblea si svolge in modalità di videoconferenza, il voto andrà espresso in quella sede, come se la riunione avvenisse in presenza.

Se è presente il delegato, quest’ultimo voterà al posto del delegato, secondo le indicazioni che gli sono state fornite oppure a proprio piacimento, se la delega è in bianco.

Non è invece ammesso il voto per corrispondenza, cioè quello espresso per raccomandata, pec o email.

L’unico caso in cui la giurisprudenza ammette il voto per posta è quello in cui i condòmini vogliano stipulare una convenzione, cioè un accordo unanime che sia in grado anche di derogare alle disposizioni di legge.

Per la precisione, la Cassazione [4] ha chiarito che un condomino può esprimere il suo consenso anche al di fuori dell’assemblea, a condizione che sia osservata la forma scritta. Pertanto, se un proprietario non è stato in grado di partecipare all’assemblea, può successivamente esprimere il proprio consenso attraverso una raccomandata a/r o una pec (posta elettronica certificata), rendendolo noto agli altri condòmini.