Regolamentazione dell’accesso veicolare nelle aree comuni di un condominio con negozi: quali sono i diritti e le responsabilità?

In alcune città particolarmente trafficate, i posti auto sono diventati preziosi quasi quanto gli stessi appartamenti. Ecco perché un frequente argomento del contendere in condominio è il parcheggio nel cortile. Parcheggio che però potrebbe essere fortemente limitato dalla presenza di auto di proprietà di estranei, specie quando l’edificio presenta negozi e questi sono frequentati assiduamente da clienti. Ci si chiede allora se l’assemblea può impedire l’accesso alle auto nell’area condominiale con negozi, magari al fine di evitare pericoli per i bambini che giocano in tali spazi. La questione è stata al centro di una interessante sentenza della Cassazione [1].

A chi spetta l’uso del cortile?

Il cortile del condominio rientra, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, tra i beni comuni dell’edificio. La proprietà – e dunque l’uso – spetta pertanto a tutti i condomini. 

L’uso della cosa comune – come appunto il cortile – è regolato dall’articolo 1102 del codice civile a norma del quale tutti possono disporre dei beni condominiali a patto che ne facciano un uso conforme alla loro destinazione e non impediscano agli altri condomini di fare altrettanto.

Si può limitare l’accesso alle auto esterne nel cortile del condominio con negozi?

L’assemblea di condominio è libera di mettere una sbarra al cortile per evitare che estranei possano entrare. E può farlo con la seguente maggioranza in assemblea: 

• 50% + 1 dei presenti (ossia la maggioranza dei presenti);
• che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio (ossia almeno 500 millesimi). 

Sarebbe altresì legittima la delibera dell’assemblea che vieti a qualsiasi veicolo, anche a quelli del condominio, di parcheggiare nel cortile. Anche in questo caso è necessaria la doppia maggioranza:

• maggioranza dei presenti in assemblea;
• che rappresentino almeno metà delle quote millesimali. 

Una decisione decisione del genere può essere presa per tutelare la sicurezza dei residenti, in particolare dei bambini. La decisione potrebbe anche prevedere una finestra temporale per l’accesso dei veicoli necessario per il carico e scarico delle merci degli esercizi commerciali.

Quali sono i diritti dei negozianti?  

I titolari di negozi hanno il diritto di impugnare le delibere condominiali se queste impattano i loro diritti. In ogni caso l’eventuale potere di impugnazione non spetterebbe mai a coloro che hanno in affitto i locali a uso commerciale ma solo ai relativi proprietari.

Tuttavia, la Corte di Cassazione ha stabilito che se la delibera viene assunta con le maggioranze appena indicate, i negozianti non possono opporsi alla decisione.  

Nel caso in esame, la Corte ha ritenuto che il divieto di tenere aperto il cancello per tutta la giornata era coerente con il regolamento condominiale e con la destinazione data all’area. In ogni caso, secondo la Cassazione, la decisione di chiudere il cortile al parcheggio delle auto esterne sia una decisione che rientri tra le innovazioni consentite all’assemblea con le maggioranze predette.