In caso di pignoramento dell’alloggio condominiale, il custode giudiziario deve pagare gli oneri inerenti all’immobile?
Il pignoramento è l’atto con cui si intima al debitore di non disporre del proprio bene. In pratica, con il pignoramento si pone un vincolo sulle cose del debitore, le quali devono essere conservate per soddisfare le ragioni del creditore. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: chi paga le spese condominiali nell’ipotesi di appartamento pignorato?
La risposta a questa domanda non è affatto scontata. A seguito del pignoramento, infatti, il giudice può nominare un custode giudiziario che si occupi dell’amministrazione e della gestione del bene sottoposto al vincolo. È quindi più che normale chiedersi se, nell’ipotesi di immobile pignorato, le spese condominiali debbano essere pagate dal proprietario/debitore oppure dal custode. Vediamo cosa dicono la legge e la giurisprudenza.
Pignoramento: a cosa serve?
L’effetto principale del pignoramento è quello di rendere inopponibili al creditore gli atti di disposizione che il debitore compie sui beni oggetto di pignoramento.
Se il debitore dovesse contravvenire, gli atti compiuti sarebbero comunque inopponibili, cioè inefficaci nei confronti del creditore.
In altre parole, il pignoramento crea sul bene un vincolo di indisponibilità, nel senso che, dal pignoramento in avanti, il bene sarà preordinato a soddisfare il diritto del creditore.
Quando si pignora l’appartamento condominiale?
L’appartamento condominiale può essere pignorato per i debiti personali del proprietario.
Trattandosi di proprietà esclusiva, qualsiasi tipo di debito non pagato può giustificare il pignoramento: non deve necessariamente trattarsi di oneri condominiali non pagati, potendosi trattare di ogni tipologia di obbligazione.
Pignoramento: chi è il custode giudiziario?
Secondo la legge [1], col pignoramento il debitore è nominato custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, compresi le pertinenze e i frutti, senza diritto a compenso.
Successivamente, il giudice dell’esecuzione può nominare un custode giudiziario che si sostituisca al debitore, affinché si occupi della gestione e dell’amministrazione del bene pignorato.
In altre parole, il custode giudiziario deve preservare l’integrità del bene pignorato in vista della sua vendita o assegnazione.
Il custode giudiziario deve essere scelto tra i professionisti iscritti in un apposito albo conservato presso il tribunale.
Secondo la legge, il giudice non procede alla nomina del custode giudiziario allorquando non sia necessario ai fini della conservazione o della amministrazione del bene o per la vendita dello stesso.
Chi paga gli oneri condominiali se l’appartamento è pignorato?
Le spese condominiali restano a carico del proprietario anche a seguito del pignoramento.
Come ricordato, infatti, con il pignoramento il proprietario è nominato custode del bene pignorato, con la conseguenza che egli continua a goderne e a mantenerne il possesso.
D’altronde, il debitore è proprietario del bene pignorato fintantoché il giudice non emetta formale decreto di trasferimento.
Secondo una sentenza della Corte di Cassazione [2], però, occorre distinguere tra spese ordinarie e spese straordinarie: queste ultime, se sono dirette a preservare l’integrità strutturale dell’immobile, dovrebbero essere poste a carico del creditore pignorante.
Secondo questo orientamento, quindi, le spese condominiali rimarrebbero a carico del proprietario/debitore, in quanto non imprescindibili per la conservazione del bene pignorato.
Le cose si complicano nell’ipotesi in cui il giudice nomini un custode giudiziario. In questo caso, ci si chiede se le spese condominiali debbano essere pagate da quest’ultimo.
Sul punto non c’è unanimità di vedute. Secondo un orientamento giurisprudenziale [3], il custode giudiziario dovrebbe provvedere al pagamento quanto meno degli oneri condominiali straordinari aventi ad oggetto la conservazione delle parti comuni dell’edificio in cui è ubicata l’unità immobiliare oggetto di procedura esecutiva.
Secondo invece altra tesi, il custode giudiziario è tenuto al pagamento di tutte le spese condominiali maturate dal momento del pignoramento, poiché esse rientrano nella gestione, amministrazione e conservazione del bene e sono altresì funzionali all’interesse del procedimento, influendo il prezzo di vendita dell’immobile.