Si può vendere un immobile costruito abusivamente? Quando si parla di abuso edilizio? L’acquirente può chiedere il risarcimento dei danni?

La legge italiana prevede norme molto severe in materia di urbanistica e di edilizia. Lo scopo è di tutelare non solo l’incolumità personale ma anche l’integrità del territorio, per evitare che possano verificarsi episodi disastrosi derivanti dal crollo di fabbricati. Con questo articolo ci occuperemo di un particolare quesito: vedremo cioè se un appartamento abusivo è commerciabile.

In pratica, si tratta di comprendere se un’abitazione irregolare, ad esempio perché costruita senza la necessaria autorizzazione comunale, può essere ugualmente venduta. Vediamo cosa dicono la legge e la giurisprudenza.

Quando un appartamento è abusivo?

Un appartamento (così come qualsiasi altro immobile) è abusivo quando è realizzato in assenza di idoneo titolo edilizio (ad esempio, senza permesso di costruire) oppure in difformità dello stesso: si pensi a colui che costruisce un’abitazione di 200 mq, trascurando completamente il permesso di costruire che gli consente di arrivare massimo a 100 mq.

Immobile abusivo: cosa si rischia?

L’autore di un abuso edilizio va incontro a sanzioni sia amministrative che penali:

• dal punto di vista amministrativo, all’accertamento dell’abuso segue la demolizione della costruzione e la rimessa in ripristino dello stato dei luoghi;
• è prevista poi l’acquisizione al patrimonio comunale in caso di non avvenuta demolizione;
• in presenza di reato, possono scattare l’arresto e l’ammenda. A tal proposito si legga l’articolo dal titolo Abuso edilizio: tutto ciò che c’è da sapere.

Si può sanare un immobile abusivo?

La legge consente a chi ha commesso un illecito in materia edilizia di porre rimedio al proprio errore: si parla, in questi casi, di sanatoria dell’abuso edilizio.

Va fatta un’importante precisazione: non tutti gli abusi edilizi sono sanabili, ma solamente quelli che non contrastano con il piano regolatore generale, cioè con lo strumento urbanistico che regola l’attività edificatoria all’interno del territorio comunale.

Se la costruzione è conforme al piano regolatore generale ma è stata realizzata senza idoneo titolo edilizio (o in difformità di esso), si può evitare la demolizione del bene chiedendone la sanatoria. La sanatoria può avvenire nel caso in cui l’immobile è conforme alla normativa vigente:

• al momento della sua edificazione;

• al momento della richiesta di sanatoria.

Per sanare un abuso edilizio bisogna presentarne apposita istanza all’ufficio comunale competente entro novanta giorni dall’accertamento dell’illecito (stesso termine dell’ingiunzione di ripristino dello stato dei luoghi).

Una volta presentata l’istanza, il responsabile dell’ufficio comunale deve decidere in merito alla richiesta di sanatoria, entro il termine massimo di sessanta giorni: come già ricordato, la sanatoria può essere concessa solamente se è accertata la doppia conformità dell’immobile.

Se l’istanza di sanatoria, pur sussistendone i presupposti, è respinta, è possibile impugnare il diniego del responsabile comunale e fare ricorso al giudice amministrativo.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo Come sanare un abuso edilizio.

Si può vendere un appartamento abusivo?

Secondo la Corte di Cassazione [1], l’immobile abusivo non è commerciabile (e, quindi, il relativo contratto di compravendita deve ritenersi nullo) se non esiste un titolo edilizio che ne abbia autorizzato la costruzione, oppure se nel rogito è falsamente dichiarato l’avvenuto rilascio di un titolo edilizio inesistente.

Al contrario, l’immobile può essere venduto se un titolo edilizio esiste ma il manufatto è stato realizzato con variazioni (essenziali o non essenziali) rispetto allo stesso; in questi casi, per la validità del contratto di compravendita è sufficiente che siano menzionati gli estremi del titolo edilizio che ne ha assentito la costruzione.

Può quindi essere venduto l’appartamento realizzato in base a un titolo edilizio validamente concesso, anche se poi l’immobile è stato costruito in maniera totalmente difforme al progetto depositato in Comune. Al contrario, non è commerciabile l’immobile edificato senza alcun titolo sin dall’inizio.

Appartamento abusivo: come può tutelarsi l’acquirente?

Il soggetto che ha acquistato un immobile abusivo perché costruito in difformità rispetto al titolo che ne autorizzava la realizzazione può rivalersi nei confronti del venditore chiedendo la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, tutte le volte in cui l’accertata abusività del fabbricato comporti l’applicazione delle sanzioni amministrative sopra viste, e cioè la demolizione, il ripristino della situazione anteriore all’abuso e le sanzioni pecuniarie.