Condominio: in quali casi l’assemblea può votare la revoca anticipata dell’amministratore? Quando si devono pagare i danni?

L’amministratore è obbligatorio in tutti gli edifici con almeno otto condòmini; se l’assemblea non provvede, ciascun proprietario può rivolgersi all’autorità giudiziaria affinché effettui la designazione al posto del consesso. Nei fabbricati di minori dimensioni, invece, la nomina è consigliata ma non obbligatoria. In ogni caso, l’incarico è sempre a tempo determinato: un anno rinnovabile al massimo per un altro.

La legge conferisce all’assemblea anche il potere di revocare l’amministratore, in qualsiasi tempo e perfino senza alcuna ragione. È proprio in questo contesto che si pone il seguente quesito: l’amministratore revocato può chiedere il risarcimento dei danni? Vediamo cosa dicono la legge e la giurisprudenza.

Come si nomina l’amministratore di condominio?

L’amministratore condominiale è nominato dall’assemblea, con deliberazione approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Come ricordato, la nomina è obbligatoria per tutti i fabbricati con almeno nove proprietari diversi; per tutti gli altri, invece, la designazione è solamente facoltativa.

In ogni caso, il quorum da rispettare in assemblea è sempre quello di cui sopra.

Come si revoca l’amministratore di condominio?

L’amministratore condominiale può essere revocato prima del tempo, cioè prima della scadenza del mandato annuale, con le stesse maggioranze previste per la sua nomina.

L’amministratore di condominio, dunque, può essere revocato con deliberazione approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Quando si può revocare l’amministratore condominiale?

L’amministratore condominiale può essere revocato in ogni tempo, senza obbligo di rispettare un particolare preavviso né di fornire giustificazioni.

Ciò significa che la revoca dell’amministratore può anche essere immotivata, senza che nessuno possa contestarla.

Le decisioni dell’assemblea, infatti, sono insindacabili nel merito cosicché, anche se si volesse impugnare la deliberazione di revoca, il giudice potrebbe al massimo valutare la correttezza formale della decisione (rispetto dei quorum, dell’obbligo di convocare tutti i condòmini, ecc.) ma non potrebbe di certo contestare la scelta adottata dai condòmini.

Insomma: se l’assemblea è d’accordo, la revoca dell’amministratore è possibile in qualsiasi momento e senza che ci sia bisogno che ricorrano specifiche ragioni.

L’amministratore revocato va pagato?

L’amministratore revocato anzitempo va ovviamente retribuito per l’attività che ha svolto sino al momento della sua rimozione.

L’amministratore revocato può chiedere il risarcimento?

Secondo la Corte di Cassazione [1], la revoca anticipata dell’amministratore di condominio fa maturare il diritto di quest’ultimo a chiedere non solo il compenso per l’attività svolta ma anche il risarcimento, qualora dalla rimozione abbia subito un danno.

Per la Suprema Corte, infatti, si applica anche all’amministratore condominiale la norma prevista per il contratto di mandato in ragione della quale la revoca del mandato oneroso obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine, salvo che ricorra una giusta causa [2].

Perché possa maturare il diritto al risarcimento, dunque, occorre che ricorrano questi tre presupposti:

• la revoca anticipata del mandato;
• il danno derivante dalla revoca;
• l’insussistenza di un valido motivo che abbia giustificato la rimozione prima del tempo.

Alla luce di tale interpretazione, deve ritenersi che abbia diritto al risarcimento del danno l’amministratore condominiale che, pur non essendo mai venuto meno ai propri doveri, è stato ugualmente revocato dall’assemblea, patendo un pregiudizio derivante, ad esempio, dall’impossibilità di accettare un altro incarico oppure dal danno alla propria immagine professionale.

L’amministratore, poi, ha senza dubbio diritto al risarcimento se la sua revoca è illegittima, ad esempio perché deliberata in assenza dei quorum di legge.

In assenza di prove, l’amministratore potrà pretendere solamente il pagamento del compenso maturato per l’attività svolta sino al momento della revoca.

Nemmeno è dovuto il risarcimento se la revoca è giustificata da un grave inadempimento: in questi casi, la legge consente perfino di ricorrere all’autorità giudiziaria affinché provveda alla rimozione dell’amministratore non deliberata dall’assemblea.