Qual è il ruolo dell’amministratore nella gestione dei crediti e come funziona l’obbligo di fornire ai creditori l’elenco dei condomini morosi.
In un condominio, può capitare che alcuni condomini si trovino in ritardo con i pagamenti delle spese condominiali. Per ovviare a tali situazioni ed evitare che il debito di alcuni si ripercuota su chi invece è virtuoso nei pagamenti, la riforma del condominio ha previsto l’obbligo, in caso all’amministrare, di consegnare ai creditori l’elenco dei condomini debitori. E ciò affinché questi ultimi, così come la legge impone loro, pignorino prima i beni dei debitori e poi quelli di tutti gli altri condomini.
Ma che succede se l’amministratore non consegna l’elenco dei morosi? Cosa possono fare i creditori per ovviare a tale situazione? Lo scopriremo in questo articolo.
Il ruolo dell’amministratore nel recupero crediti
Poniamo il caso di Tizio, che gestisce un’impresa di pulizie e ha lavorato per un condominio, ma non ha ricevuto il pagamento pattuito. Tizio può ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio, che deve essere notificato all’amministratore entro 60 giorni. A quel punto Tizio può decidere di pignorare il conto corrente del condominio oppure avviare il pignoramento nei confronti dei condomini: prima di quelli morosi, ovvero coloro che non sono in regola con le spese condominiali, e poi – se ciò non dovesse essere possibile – nei confronti di tutti gli altri.
L’amministratore di condominio, in questo caso, ha l’obbligo di comunicare a Tizio l’elenco dei condomini morosi, in modo che possa agire prima nei loro confronti e, solo se non ottiene soddisfazione, rivolgersi agli altri condomini.
Tuttavia, cosa succede se l’amministratore non fornisce tale elenco?
Conseguenze della mancata comunicazione dell’elenco dei condomini morosi
Se l’amministratore non comunica l’elenco dei condomini morosi, il creditore non può agire direttamente nei confronti di uno o più singoli condomini puntuali nel pagamento delle spese. Un’azione del genere potrebbe infatti favorire accordi illeciti tra l’amministratore e il creditore, con l’intento di colpire un condomino scelto in precedenza tra loro.
In una situazione del genere, il Tribunale di Savona [1] suggerisce che il creditore si rivolga al Tribunale e chieda, con un procedimento sommario in via d’urgenza, che venga ordinato all’amministratore di fornire l’elenco dei morosi. Solo dopo aver ottenuto tale elenco, Tizio potrà agire nei confronti dei morosi e, eventualmente, degli altri condomini se non riesce a soddisfare il proprio credito.
Responsabilità dell’amministratore o del condominio?
In caso di violazione dell’obbligo di comunicazione dell’elenco dei condomini morosi, la giurisprudenza si divide sull’individuazione del soggetto responsabile. Alcune sentenze [2] ritengono che l’amministratore sia responsabile personalmente, mentre altre attribuiscono la responsabilità al condominio, in quanto l’amministratore ne è il rappresentante.
L’impatto della riforma del condominio sul recupero crediti
La riforma del condominio ha introdotto l’obbligo per l’amministratore di comunicare ai creditori insoddisfatti i dati dei condomini morosi. Questo obbligo mira a proteggere i condomini in regola con i pagamenti, evitando che siano colpiti dalle azioni di recupero crediti prima dei morosi. Tuttavia, la riforma non specifica le conseguenze in caso di mancata comunicazione dell’elenco dei morosi.
Possibilità di pignoramento del conto corrente condominiale
In alcuni casi, i creditori possono scegliere di pignorare direttamente il conto corrente condominiale, aggirando l’obbligo di agire prima nei confronti dei morosi. Tuttavia, questa soluzione finisce per colpire anche i condomini in regola, poiché le somme pignorate appartengono a tutti i condomini, e l’amministratore potrebbe essere costretto a chiedere un extra fondo per la gestione ordinaria del condominio. La legge però non lo vieta. È tuttavia possibile che il pignoramento del conto corrente non risulti sufficiente a soddisfare le esigenze del creditore proprio a causa della morosità di alcuni condomini; del resto, se sul conto ci fossero i soldi sufficienti per pagare le fatture, l’amministratore non avrebbe ragione di non provvedere all’adempimento.
FAQ
Cosa può fare un creditore per recuperare i crediti da un condomino moroso?
Il creditore può ottenere un decreto ingiuntivo e procedere con il pignoramento immobiliare o mobiliare nei confronti del condomino moroso. Inoltre, può rivolgersi al Tribunale e richiedere l’elenco dei condomini morosi nel caso in cui l’amministratore non lo fornisca.
Quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio in caso di morosità?
L’amministratore ha l’obbligo di comunicare ai creditori l’elenco dei condomini morosi, affinché possano agire prima nei confronti di questi ultimi e successivamente nei confronti degli altri condomini.
Quali conseguenze si possono verificare se l’amministratore non fornisce l’elenco dei condomini morosi?
Se l’amministratore non fornisce l’elenco dei condomini morosi, il creditore può rivolgersi al Tribunale e chiedere, con un procedimento sommario in via d’urgenza, che venga ordinato all’amministratore di fornire i nominativi.
Chi è responsabile in caso di mancata comunicazione dell’elenco dei condomini morosi: l’amministratore o il condominio?
La giurisprudenza su questo punto è divisa. Alcune sentenze ritengono che la responsabilità ricada sul condominio, poiché l’amministratore agisce in sua rappresentanza. Altre sentenze, invece, attribuiscono la responsabilità all’amministratore personalmente.
Quali sono le principali novità introdotte dalla riforma del condominio riguardo al recupero crediti?
La riforma del condominio ha introdotto l’obbligo per l’amministratore di fornire ai creditori l’elenco dei condomini morosi e la possibilità per i creditori di agire prima nei confronti dei morosi e successivamente nei confronti degli altri condomini.