Dopo la scadenza del mandato, durante il regime della prorogatio, l’amministratore di condominio può decidere di fare la riunione per deliberare lavori straordinari?

L’amministratore di condominio dura in carica un solo anno. Al termine di questo periodo, e fino a quando l’assemblea condominiale non deliberi circa la sua riconferma o la nomina di un sostituto, egli rimane in carica in via provvisoria. Durante questa fase – chiamata “prorogatio” o “perpetuatio” – l’amministratore prosegue nell’esercizio delle sue funzioni, occupandosi solo delle attività di gestione ordinaria e astenendosi dall’assumere decisioni di carattere straordinario. A riguardo ci si è chiesto se l’amministratore dimissionario può convocare l’assemblea per deliberare lavori straordinari. La questione è stata chiarita dal Tribunale di Bari con una sentenza che offre un punto di riferimento significativo per situazioni simili. Questo articolo esplora i dettagli e le implicazioni di tale pronuncia, fornendo una panoramica chiara e accessibile su un argomento di grande interesse per condomini e amministratori.

Cosa dice la legge sull’amministratore dimissionario?

La prorogatio imperii è il periodo che intercorre tra la scadenza del mandato dell’amministratore e la nomina del nuovo, regime durante il quale l’amministratore uscente resta in carica fino a quando non viene materialmente sostituito dal nuovo professionista. Tale regola si applica non solo alla naturale scadenza del mandato, ma anche in caso di dimissioni, di revoca e di annullamento della nomina. Ciò assicura la continuità della gestione condominiale in assenza di un amministratore attivo.

La prorogatio non opera solo se l’assemblea dispensa esplicitamente l’amministratore dal proseguire le proprie funzioni.

L’amministratore dimissionario in regime di prorogatio conserva alcuni poteri ben definiti. Egli può svolgere innanzitutto le attività urgenti e conservative necessarie a tutelare il condominio e il suo patrimonio. Rientrano in questa categoria:

• interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria urgenti;
• pagamento di spese condominiali improrogabili;
• avvio di azioni legali per tutelare i diritti del condominio;
• adempimenti fiscali e amministrativi indifferibili;

L’amministratore dimissionario può poi svolgere la gestione ordinaria: si tratta delle attività di amministrazione quotidiana che servono per garantire il funzionamento del condominio e dei suoi servizi, come ad esempio:

• riscossione delle quote condominiali anche attraverso azioni legali;
• gestione del personale dipendente;
• cura delle parti comuni;
• convocazione dell’assemblea condominiale per l’approvazione del bilancio consuntivo e del piano di riparto;
• convocazione dell’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

Cosa non può fare l’amministratore dimissionario?

L’amministratore in prorogatio non può intraprendere nuove iniziative o spese non urgenti, né assumere impegni che vincolino il futuro condominio.

Egli non può compiere atti di straordinaria amministrazione, come ad esempio:

• appalti di lavori di manutenzione straordinaria;
• acquisto di beni di valore;
• iniziative di natura innovativa.

Quanto dura la prorogatio?

La prorogatio dura fino alla nomina del nuovo amministratore. Tale nomina richiede il seguente quorum:

• la maggioranza dei presenti in assemblea
• e almeno la metà dei millesimi

Amministratore dimissionario può convocare la riunione per lavori straordinari?

La questione se un amministratore dimissionario abbia l’autorità di convocare un’assemblea condominiale per discutere e decidere su lavori urgenti, è stata oggetto di dibattito. Secondo il Codice civile e le prassi amministrative, l’amministratore ha il compito di gestire le necessità del condominio, ma le sue funzioni diventano meno chiare una volta presentate le dimissioni.

Il Tribunale di Bari, nella sentenza n° 33 del 09-01-2024, ha affrontato il caso di un amministratore dimissionario che aveva convocato un’assemblea per trattare lavori urgenti dovuti a infiltrazioni d’acqua. Nonostante le dimissioni, non era stato ancora sostituito, e un condomino aveva contestato la legittimità dell’assemblea e delle decisioni prese.

Il Tribunale ha sottolineato il principio della “prorogatio imperii”, che permette all’amministratore, anche se dimissionario, di continuare a gestire gli affari urgenti del condominio fino alla nomina di un successore. Questo per garantire la continuità amministrativa e prevenire danni o disagi ai condomini.

La continuità amministrativa è assicurata dalla possibilità per l’amministratore dimissionario di intraprendere azioni urgenti e necessarie, come la convocazione di un’assemblea per lavori indispensabili. Questo approccio è fondato sull’interesse comune dei condomini e sulla necessità di prevenire danni maggiori.

Risultato: l’amministratore di un condominio, pur avendo cessato l’incarico, mantiene la facoltà di convocare l’assemblea condominiale per discutere e decidere su lavori urgenti necessari. Questa prerogativa persiste fino a quando l’assemblea non esprime esplicitamente, mediante una delibera, la volontà di revocare tale potere all’amministratore uscente.