Breve guida sull’amministratore condominiale: dalla nomina alla revoca, passando per i poteri e i requisiti di onorabilità e professionalità.

L’amministratore gestisce l’edificio nell’interesse dei condòmini, i quali gli conferiscono incarico mediante regolare deliberazione assembleare. Il rapporto che si instaura è quello tipico del mandato, con tutti gli obblighi e i diritti che ne derivano.

Senza dilungarci ulteriormente, con il presente articolo affronteremo il tema dell’amministratore di condominio analizzandone ruolo e responsabilità, oltre a vedere come effettuare una scelta consapevole della persona a cui affidare l’incarico.

Amministratore: come viene nominato?

L’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea con deliberazione adottata a maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà del valore dell’intero condominio (500 millesimi).

Amministratore condominio: è obbligatorio?

L‘amministratore è obbligatorio soltanto negli edifici con almeno nove proprietari. In tutti gli altri, la nomina è solamente facoltativa, potendo i condòmini scegliere di gestirsi da soli.

Quando l’amministratore è obbligatorio ma l’assemblea non vi provvede (ad esempio, per carenza di quorum), ciascun proprietario può rivolgersi all’autorità giudiziaria affinché effettui la designazione al posto dell’adunanza.

Cosa fa l’amministratore di condominio?

L’amministratore gestisce l’edificio nell’interesse dei condòmini, dando perciò esecuzione alle deliberazioni assembleari.

Tra i vari compiti, l’amministratore:

• raccoglie le quote per poter pagare le bollette;
• agisce contro i condòmini morosi, anche dando incarico a un avvocato perché proceda in giudizio;
• convoca l’assemblea ogni volta che ce n’è bisogno oppure quando ne fanno richiesta i condòmini e, comunque, almeno una volta all’anno per l’approvazione del bilancio da lui redatto;
• rappresenta il condominio verso i terzi;
• assicura il rispetto del regolamento;
• agisce ogni volta che occorre tutelare le parti comuni.

L’amministratore si occupa in autonomia dell’ordinaria manutenzione nel senso che, in questi casi, non deve attendere il permesso dell’assemblea.

L’amministratore può scegliere autonomamente l’avvocato a cui affidare il compito di agire in giudizio per recuperare il credito oppure la ditta che si occupa della pulizia delle scale.

Solo gli interventi di manutenzione straordinaria non urgenti sono rimessi alla scelta insindacabile dell’assemblea.

È il caso dell’impresa appaltatrice che si dovrà occupare del rifacimento della facciata e della coibentazione dell’edificio.

Gli interventi di manutenzione straordinaria urgente sono ancora una volta rimessi all’amministratore, il quale non deve quindi attendere che l’assemblea si riunisca.

Si pensi alla necessità di chiamare immediatamente un’impresa edile per evitare il crollo imminente di una parete.

Quali sono le responsabilità dell’amministratore?

L’amministratore di condominio ha una serie di obblighi ben precisi, il mancato rispetto dei quali è fonte di responsabilità.

Per la precisione, la legge distingue tra:

• “inadempimenti semplici”, che giustificano la revoca da parte dell’assemblea ed, eventualmente, il risarcimento dei danni;
• “gravi irregolarità”, che giustificano la cosiddetta “revoca giudiziale”, cioè la revoca dell’incarico ordinata direttamente dal giudice anche su ricorso di un solo condomino, qualora l’assemblea non abbia già deciso per la rimozione.

Per legge, costituiscono gravi irregolarità, tra gli altri:

• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
• il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore;
• l’aver omesso di curare diligentemente l’azione contro i condòmini morosi;
• l’omessa o cattiva tenuta dei registri condominiali (anagrafe, ecc.).

Il risarcimento può essere chiesto ogni volta che dall’inadempimento dell’amministratore (grave o “normale” che sia) sia derivato un danno ai condòmini.

Occorre precisare che, poiché il rapporto tra amministratore e compagine è un mandato a tutti gli effetti, l’assemblea può in qualsiasi momento revocare l’incarico all’amministratore, anche in assenza di inadempimenti: in un caso del genere, l’amministratore ha comunque diritto a percepire il compenso per il lavoro svolto fino al momento della revoca.

Come si sceglie l’amministratore di condominio?

La scelta dell’amministratore di condominio è rimessa alla discrezionalità dell’assemblea, la quale è libera di affidare l’incarico a chiunque ritenga maggiormente opportuno.

La nomina è però valida solamente se l’amministratore è in possesso di determinati requisiti di onorabilità e professionalità: tra i primi rientrano l’assenza di condanne penali (ad eccezione dei reati di poco conto), il godimento dei diritti civili e l’assenza di misure di prevenzione; nei secondi sono ricompresi il possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado e l’aver seguito un corso di formazione iniziale e i successivi corsi di aggiornamento.

I requisiti di professionalità non sono richiesti se l’amministratore è un condomino (cosiddetto “amministratore interno”).

Al di là di questi requisiti minimi, la scelta dell’amministratore è assolutamente libera.

Solitamente, la valutazione viene fatta in base alle candidature che giungono al condominio: ogni amministratore, infatti, invia alla compagine che ne è alla ricerca un preventivo contenente il proprio compenso annuo, parametrato sul numero delle unità immobiliari e sul tipo di attività (ordinaria e straordinaria).

Per effettuare una buona scelta l’assemblea deve però tener conto anche di altri fattori, come ad esempio l’esperienza dell’amministratore e la sua formazione professionale.

Ma non solo. Ad esempio, molti condomini valutano la “reperibilità fisica” dell’amministratore: designare un amministratore che risiede lontano (ad esempio, in un’altra provincia) significa praticamente non vederlo mai nell’edificio. Questa distanza potrebbe essere valutata negativamente, in quanto un amministratore che non frequenta il condominio potrebbe dimostrarsi indifferente ai problemi concreti della compagine.