Costi e retribuzione dell’amministratore: come si calcolano e in quali casi è possibile chiedere un compenso aggiuntivo?

L’amministratore condominiale ha diritto a essere retribuito per il lavoro eseguito al servizio della compagine. Tant’è vero che esistono persone che svolgono questo lavoro a titolo di professione, aprendo regolare partita iva. Secondo la legge, poi, l’onorario è elemento fondamentale della nomina stessa, senza il quale quest’ultima sarebbe nulla. È dunque più che legittimo porsi la seguente domanda: come si stabilisce il compenso dell’amministratore condominiale?

L’entità dell’onorario è sicuramente rimessa alla volontà delle parti, le quali sono libere di mettersi d’accordo. In special modo, è l’assemblea che, valutati una serie di preventivi, decide quale scegliere, ovviamente tenendo conto anche di altri aspetti, come la professionalità e la reperibilità che l’amministratore può garantire. Ma procediamo per gradi.

Compenso amministratore: cosa dice la legge?

Secondo il Codice civile [1] l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

La retribuzione spettante all’amministratore va quindi indicata sin da subito, cioè fin dal momento in cui viene attribuito l’incarico, a pena di nullità totale del mandato.

L’amministratore può lavorare gratuitamente?

L’obbligo di specificare l’importo dovuto a titolo di compenso non significa che una persona non possa offrirsi di amministrare il condominio gratuitamente: in effetti, è ciò che spesso accade nei piccoli edifici in cui l’incarico viene assegnato a uno dei condòmini.

In tale ipotesi, la gratuità del mandato deve essere specificata sin da subito, cioè già nella delibera assembleare con cui si procede al conferimento dell’incarico.

In ogni caso, l’amministratore ha diritto al rimborso delle spese che ha anticipato per conto del condominio: tali somme, infatti, non fanno parte del compenso e vanno sempre restituite.

Come si stabilisce il compenso dell’amministratore?

Come si calcola il compenso dell’amministratore condominiale?

Come detto in apertura, l’amministratore è libero di chiedere l’onorario che ritiene maggiormente consono alle proprie capacità professionali; allo stesso modo, l’assemblea è libera di accettare il preventivo proposto oppure di rifiutarlo.

La selezione dell’amministratore avviene infatti pressappoco così: in assemblea vengono presentati i preventivi di coloro che sono interessati all’incarico; dopo la discussione, i condòmini votano per affidare il mandato.

Raramente, quindi, si assiste a una vera e propria contrattazione: il più delle volte l’assemblea si limita a selezionare l’amministratore che ha presentato il preventivo economicamente più vantaggioso, cioè quello che presenta il compenso più basso.

Nulla vieta, tuttavia, che i condòmini, per mezzo dell’amministratore uscente, si mettano in contatto con il soggetto che subentrerà al fine di trovare un accordo sull’onorario.

Ma come si calcola, concretamente, il compenso dell’amministratore? Di cosa si tiene conto? Solitamente, il compenso dell’amministratore condominiale prende in considerazione le seguenti circostanze:

• la grandezza dell’edificio;
• il numero di condòmini;
• il tipo di unità immobiliari (abitazioni e uffici sono più costosi rispetto a un edificio fatto solamente di box e garage);
• l’eventuale presenza di collaboratori.

È quindi chiaro che più grande è il fabbricato da gestire maggiore sarà il compenso: una cosa, infatti, è amministrare un condominio minimo o comunque di ridotte dimensioni; altro, invece, è gestire un plesso costituito da più scale separate.

In media, per un edificio di normali dimensioni (non più di dieci appartamenti), il compenso dell’amministratore si aggira intorno ai 1.500 euro annui.

Si tratta tuttavia di un calcolo approssimativo, atteso che l’amministratore potrebbe tener conto anche di aspetti diversi rispetto a quelli appena elencati: ad esempio, un amministratore che svolge tale incarico in modo abituale e professionale (magari con partita iva), garantendo una reperibilità illimitata, potrebbe pretendere una retribuzione maggiore.

Amministrazione straordinaria: come si calcola il compenso?

Per quanto riguarda la realizzazione di interventi straordinari, cioè non prevedibili, l’amministratore di condominio può chiedere un compenso ulteriore, purché ciò sia stato previsto al momento del conferimento dell’incarico.

L’amministratore può quindi chiedere un compenso extra a quello inizialmente prospettato, purché questo sia già stato messo in preventivo al momento del conferimento dell’incarico, ad esempio prevedendo un aumento dell’“onorario base” in percentuale rispetto all’attività straordinaria svolta.

Secondo la giurisprudenza [2], l’unico caso in cui è ammesso che un amministratore di condominio riceva compensi extra è quello in cui la maggiore retribuzione per l’attività di straordinaria amministrazione sia riportata nel preventivo analitico approvato unitamente alla nomina.

In alternativa, l’amministratore potrebbe ottenere un maggior compenso rispetto a quello preventivato solamente nell’ipotesi in cui l’assemblea, con successiva deliberazione, decida di acconsentire alla sua richiesta.

Si pensi ad esempio al maggior compenso chiesto dall’amministratore per gestire una complessa pratica avente ad oggetto la ristrutturazione integrale dell’edificio, nella quale è stata anche nominato direttore dei lavori.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dedicato al compenso dell’amministratore di condominio per i lavori straordinari.