Quote condominiali pazze: l’amministratore può aumentare le bollette senza consenso dell’assemblea?

Gli ultimi aumenti dell’inflazione, spinti anche dal “caro-estate”, hanno determinato un incremento dei prezzi relativi alla gestione dei servizi condominiali: dalle bollette della luce, dell’acqua e del gas alla pulizia delle scale, dalla manutenzione degli impianti (primo tra tutti l’ascensore) al giardinaggio. A settembre molti amministratori saranno perciò costretti a rivedere i bilanci e a verificare se il preventivo di gestione, fatto ad inizio anno, è ancora in grado di coprire i costi. In caso contrario dovranno aumentare la quota degli oneri condominiali ordinari che ciascun condomino deve versare. Il che significa che chi è proprietario di un appartamento o titolare del diritto di abitazione o di usufrutto dovrà pagare di più di quanto ha fatto nei mesi precedenti. 

Da un punto di vista legale si pone il problema se l’amministratore può aumentare le spese condominiali senza consultare l’assemblea: può cioè disporre un rincaro senza che prima vi sia stata una votazione e l’approvazione dei condomini? E come difendersi da rincari non giustificati? Cerchiamo di scoprire cosa prevede la legge.

È possibile aumentare le spese condominiali senza assemblea?

L’amministratore può correggere al rialzo la quota delle quote condominiali anche senza la previa delibera assembleare. Laddove infatti l’aumento dei costi si riferisce alla gestione ordinaria del condominio – ossia alle spese periodiche che l’amministratore è tenuto ad affrontare per la conservazione e manutenzione delle parti comuni in attuazione del suo incarico istituzionale – questi ha anche il potere/dovere di rivedere gli importi che mensilmente i titolari delle unità abitative devono versare nelle casse del condominio, senza bisogno del preventivo via libera dell’assemblea.

In particolare l’amministratore può agire in due modi:

• attraverso un aumento degli oneri condominiali ordinari da riscuotere mensilmente;
• attraverso la previsione, a fine anno, di un conguaglio e successiva riscossione una tantum.

Il conguaglio è tuttavia possibile solo se, nel conto corrente condominiale, vi sono sufficienti risorse per far fronte immediatamente all’incremento dei prezzi impedendo così l’interruzione delle utenze e dei servizi.

Come controllare che l’aumento delle spese condominiali non sia frutto di errore?

Cosa possono fare i condomini per tutelare i propri diritti e per evitare che, dietro i rincari, ci siano errori o fregature? È loro diritto chiedere all’amministratore il rendiconto di gestione. Per legge, l’amministratore è tenuto a predisporre un rendiconto annuale del suo operato, destinato a far conoscere ai condomini la situazione economica del condominio.

Ciascun condomino ha diritto a visionare e/o a chiedere copia della documentazione condominiale, ivi compresi i bilanci, le battute, le bollette e lo stesso rendiconto, senza dover corrispondere un compenso aggiuntivo (se non per l’eventuale rimborso spese per le fotocopie). 

Il condomino può anche sottoporne la visione di tale documentazione contabile a un revisore dei conti affinché verifichi la correttezza della gestione escludendo eventuali appropriazioni indebite da parte dell’amministratore (nel qual caso si può procedere a revoca immediata dell’incarico e a querela a cura e onere del nuovo amministratore).