Bonus edilizi: restano al venditore oppure vengono trasferiti all’acquirente?

La legge prevede numerose forme di agevolazioni fiscali in materia di interventi edilizi: dai bonus ristrutturazione a quelli sulle facciate, dal risparmio energetico alle opere antisismiche. Quasi tutti i bonus però consento di spalmare il credito di imposta nell’arco di un periodo più o meno ampio. La spesa viene così recuperata non immediatamente ma in più anni. In altri termini la detrazione viene ripartita in 5 o 10 quote annuali di pari importo. In tutto quest’arco di tempo potrebbe succedere che il proprietario dell’immobile, che ha effettuato i lavori, decida di cedere la proprietà. Ebbene, che fine fanno le agevolazioni fiscali con la vendita della casa? Passano all’acquirente o continuano ad essere godute dal venditore-precedente proprietario dell’immobile? Ecco cosa dice a riguardo la nostra legge. Ci riferiamo non solo al caso di compravendita dell’immobile ma anche alla donazione, alla permuta e alla costituzione di un usufrutto. Ma procediamo con ordine.

In caso di vendita della casa a chi vanno le detrazioni fiscali?

L’articolo 16-bis, comma 8, del Tuir (il testo unico delle imposte sul reddito) prevede in generale, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica che, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte sia trasferita all’acquirente per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti. Tale è stata anche la posizione espressa dall’Agenzia delle Entrate in una apposita circolare [1].

Dunque, se il contratto di compravendita non dispone nulla, la residua parte delle detrazioni compete al nuovo proprietario dell’immobile. 

Come dicevamo è ammesso il diverso accordo tra le parti che potrebbe riservare il bonus al venditore (che poi, a ben vedere, è il soggetto che ha anticipato la spesa). Ma attenzione: l’accordo non può essere contenuto solo sul compromesso (il cosiddetto contratto preliminare) ma va riportato anche nel rogito notarile (ossia il contratto definitivo). Quest’ultimo infatti sostituisce il precedente atto e tutto ciò che non viene in esso trascritto non ha più valore. 

Non è necessario che l’accordo per la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate sia contenuto nell’atto pubblico di compravendita. Esso può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritto da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito.

L’Agenzia delle Entrate [2] ha quindi specificato che, in conseguenza di quanto sopra, il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi deve essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato. 

In caso di donazione della casa a chi vanno le detrazioni fiscali?

La disciplina appena vista non vale solo per le compravendite (seppur la legge si riferisca espressamente solo a tali atti) ma – come chiarito dall’Agenzia delle Entrate [3] – per qualsiasi altra forma di cessione dell’immobile come la donazione o la permuta. 

Quindi, ad esempio, se un padre intesta al figlio la propria casa, sarà quest’ultimo a fruire della residua parte delle detrazioni fiscali per le spese fatte dal genitore sull’immobile. Resta ferma, anche in questa ipotesi, la possibilità che l’atto di donazione preveda diversamente riconoscendo la conservazione del diritto al bonus residuo in capo al donante.

In caso di cessione dell’usufrutto a chi vanno le detrazioni fiscali?

Invece, in caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono in capo al nudo proprietario. Un genitore che ceda al figlio la nuda proprietà della propria casa riservandosi l’usufrutto, gli concederà – salvo patto contrario – anche le agevolazioni fiscali per le annualità non ancora scontate. Difatti, in caso di vendita o donazione dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto in capo al venditore, le quote di detrazione non fruite da quest’ultimo si trasferiscono al nudo proprietario in veste di nuovo titolare dell’immobile.

Al contrario, un soggetto che ceda l’usufrutto riservandosi la nuda proprietà manterrà il bonus fiscale, sempre che il contratto non preveda diversamente. 

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