Domanda per il riconoscimento della qualifica professionale di agente immobiliare; risoluzione del contratto ha diritto alla restituzione dell’importo pagato a titolo di caparra; truffa commessa da un agente immobiliare nei confronti del cliente.

Criteri di riparto della provvigione nella mediazione immobiliare

Per l’agente immobiliare in regola con l’iscrizione, scatta il diritto alla provvigione per la mediazione esercitata anche se la compravendita si è conclusa in un secondo momento e grazie all’intervento di un terzo professionista, ma la percentuale va divisa in parti uguali a meno che vi sia la prova della prevalenza dell’attività dell’uno o dell’altro. Se però «l’entità dell’efficienza concausale dell’opera dei singoli mediatori non sia dimostrata (…) la ripartizione della provvigione tra i più mediatori deve essere fatta in parti uguali (come ha ritenuto la sentenza impugnata), atteso che, rispetto alla prestazione divisibile costituita dalla provvigione, come in ogni figura di obbligazione soggettivamente complessa quando non risulti diversamente provato, a ciascuno dei creditori spetta, appunto, una identica quota»

Cassazione civile sez. II, 31/08/2022, n.25648

Mancato conferimento dell’incarico al mediatore immobiliare

Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene.

Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula, infatti, necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l’acquiescenza dell’altra, quest’ultima resta del pari vincolata verso il mediatore (cassata la decisione che aveva escluso il diritto dell’agente alla provvigione sul mero rilievo che la proprietaria dell’immobile non avesse conferito il relativo incarico).

Cassazione civile sez. II, 12/03/2021, n.7029

Diritto alla provvigione nella mediazione negoziale atipica

Il diritto alla provvigione spettante al mediatore incaricato dall’acquirente non può poi essere escluso per il fatto che la parte venditrice si fosse rivolta ad altro agente immobiliare, essendo configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cd. atipica, fondata su contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un’attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni.

Tribunale La Spezia, 16/10/2020, n.482

Grava sull’agente immobiliare l’onere di provare la diligenza professionale

Concorre l’onere di diligenza in capo al mediatore di informare le parti di tutte le questioni a lui note, influenti sulla sicurezza dell’affare. La capacità patrimoniale delle parti è, sicuramente, un elemento di rilievo per la sicurezza e risulta erroneo ritenere che la norma ex art. 1759 c.c. non possa trovare applicazione alle condizioni personali e patrimoniali relative alle parti.

Cassazione civile sez. II, 29/09/2020, n.20512

Agente immobiliare: riconoscimento della qualifica

In ordine alla domanda per il riconoscimento della qualifica professionale di agente immobiliare, è legittimo il provvedimento con cui si esige dall’interessato — già svolgente in Germania attività di mediazione immobiliare — una misura compensativa consistente nell’espletamento di una prova attitudinale, considerato che la professione di agente immobiliare in Germania non è regolamentata (essendo sufficiente il possesso di una licenza comunale) e che le disposizioni giuridiche in materia commerciale, tributaria, fiscale e civilistica del diritto tedesco si differenziano in modo sostanziale da quelle dell’ordinamento giuridico italiano.

T.A.R. Bolzano, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 04/06/2018, n.193

Agente immobiliare e truffa contrattuale

In tema di truffa contrattuale i raggiri caratterizzano il dolo in contrahendo. (Nel caso di specie, si trattava di un agente immobiliare che aveva proposto l’affitto di un appartamento incassando la caparra e dando una serie di appuntamenti per far visionare l’immobile senza mai presentarsi, rendendosi alla fine irreperibile).

Tribunale Avellino sez. I, 04/06/2018, n.1064

Difetto di abitabilità del locale mansardato

Integra l’ipotesi di truffa contrattuale la condotta dell’agente immobiliare che omette di comunicare al contraente persona offesa il difetto di abitabilità del locale mansardato annesso all’immobile compravenduto.

Cassazione penale sez. II, 21/12/2017, n.1730

Contratto preliminare di compravendita: obbligo di registrazione

Il contratto preliminare di compravendita è un negozio vincolante, che sancisce le condizioni alle quali avverrà successivamente la compravendita immobiliare. Il contratto preliminare deve essere registrato anche quando avviene tra privati, sia che si faccia ricorso all’intervento di un agente immobiliare, sia che, invece, si svolga in assenza di intermediari. In caso di mediazione, solitamente è l’agente immobiliare stesso a provvedere alla registrazione del contratto.

La registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla stipula del contratto: se si provvede oltre tale scadenza, si dovranno sostenere dei costi aggiuntivi e l’ammontare della sanzione sarà dipendente dall’entità del ritardo.

Comm. trib. prov.le Arezzo sez. I, 04/04/2017, n.83

Diritto alla provvigione dell’agente immobiliare

Qualora l’agente immobiliare riceva l’incarico da una delle parti intermediate si ricade nell’ipotesi della mediazione atipica, assimilabile, come disciplina, al contratto di mandato per cui la provvigione sorge a prescindere dall’effettiva conclusione dell’affare, quando si verifichi l’evento cui le parti hanno collegato la provvigione medesima.

Tribunale Roma sez. X, 16/06/2016, n.12196

Risoluzione del contratto e restituzione della caparra

Essendo sottoposto l’immobile promesso in vendita gravato da diritti di servitù, trattandosi di aggravi ulteriori non menzionati dal promittente venditore, anche in base alla previsione della clausola risolutiva espressa di cui si è avvalso il promissario acquirente, in presenza di tali iscrizioni, ricorre il presupposto per dichiarare risolto il contratto con restituzione della caparra.

Mentre, nei confronti dell’agente immobiliare, che pur si era assunto l’impegno di verificare la situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell’immobile, non va comunque accolta la domanda di risarcimento del danno, in quanto non risulta provato alcun danno patito dal promissario, che con la risoluzione del contratto ha diritto alla restituzione dell’importo pagato a titolo di caparra, quale valutazione anticipata dell’importanza dell’inadempimento, per cui resta preclusa al tribunale ogni valutazione sull’effettiva incidenza, nell’economia del contratto.

Tribunale Trento, 27/11/2015, n.1134

Conclusione dell’affare e diritto alla provvigione

Per quanto attiene alla figura dell’agente immobiliare, è pacifico che la conclusione dell’affare e il conseguente diritto alla provvigione per il mediatore coincide con la conclusione del contratto preliminare e non del rogito notarile, con la conseguenza, per quanto attiene agli aspetti fiscali, che quanto corrisposto da coloro che hanno concluso l’affare ha natura di costo deducibile e, per l’agente immobiliare, di ricavo imponibile.

Da ciò consegue che, ai fini della configurabilità del reato fiscale di occultamento o distruzione di documenti contabili finalizzato ad evadere le imposte sui redditi o sul valore aggiunto (art. 10 d.lg. n. 74 del 2000), il contratto preliminare deve ritenersi ricompreso tra la documentazione di cui è obbligatoria la conservazione.

Cassazione penale sez. III, 01/12/2011, n.1377

Agente immobiliare: abuso di prestazione d’opera

La nozione di abuso di prestazione d’opera, rilevante ai fini dell’aggravante di cui all’art. 61, n. 11, c.p., si applica a tutti i rapporti giuridici che comportino l’obbligo di un “facere”, bastando che tra le parti vi sia un rapporto di fiducia che agevoli la commissione del reato, a nulla rilevando la sussistenza di un vincolo di subordinazione o di dipendenza (nella specie, l’aggravante è stata ravvisata relativamente a una truffa commessa da un agente immobiliare nei confronti del cliente).

Cassazione penale sez. II, 02/02/2010, n.8530

Attività di agente immobiliare svolta senza l’iscrizione nell’apposito ruolo

È configurabile il delitto di estorsione qualora un soggetto, avendo esercitato attività di agente immobiliare senza essere iscritto nell’apposito ruolo e senza avere quindi titolo alcuno, ai sensi dell’art. 2231 c.c., al pagamento delle relative provvigioni, abbia chiesto ed ottenuto tale pagamento mediante minaccia di adire altrimenti le vie legali.

Cassazione penale sez. II, 21/10/2009, n.1888

Rifiuto di conclusione del contratto: l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione?

Qualora l’eventuale acquirente rifiuti di concludere il contratto, l’agente immobiliare non ha diritto alla provvigione, neanche qualora si configuri il rapporto come “mediazione atipica”, se, come nel caso di specie, le parti avevano espressamente subordinato il diritto di provvigione alla sottoscrizione del contratto preliminare.

Corte appello Genova, 21/02/2006

Attività di agente immobiliare

In tema di diniego di rinnovazione della locazione non abitativa ai sensi dell’art. 29 lett. b) legge n. 392 del 1978, l’intenzione dedotta dal locatore di adibire l’immobile locato all’esercizio di parte del figlio dell’attività di agente immobiliare deve ritenersi priva dei necessari requisiti di serietà e realizzabilità, qualora il beneficiario del richiesto rilascio non abbia fatto ancora nulla per potere iniziare lecitamente l’attività in questione, non essendo in possesso del titolo di studio richiesto dall’art. 2 l. 3 febbraio 1989 n. 39, non avendo superato l’esame alternativamente previsto per l’iscrizione nel ruolo degli agenti immobiliari, ed anzi non avendo neppure acquisito i requisiti necessari per l’ammissione a tale esame.

Tribunale Milano, 29/06/1992

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