Come funziona il rapporto tra proprietario e inquilino di un immobile non destinato ad uso abitativo?

La locazione commerciale è il contratto in virtù del quale il proprietario di uno o più locali li concede in godimento alla controparte pin cambio del pagamento di un canone prestabilito e per una durata determinata. L’immobile deve essere destinato ad attività economiche sia di impresa sia di lavoro autonomo. Ma nell’affitto commerciale, diritti e doveri delle parti sono simili a quelli dell’affitto residenziale?

In realtà, la disciplina di questo tipo di locazione presenta degli aspetti particolari, soprattutto se l’affitto riguarda immobili per l’esercizio di un’attività professionale, di un’attività che non comporta contatti col pubblico o di un’attività di natura transitoria, oltre alle locazioni dirette all’esercizio di un’attività alberghiera e teatrale o alle grandi locazioni. Esse sono trattate a parte.

La locazione commerciale può riguardare delle realtà di varia natura, come ad esempio, un edificio o un’altra costruzione o anche un terreno o un’area nuda. L’importante è che non ci sia un uso abitativo.

Viene considerato affitto commerciale anche quello che ha per oggetto spazi adibiti a parcheggio, deposito, autorimessa, box, garage o magazzino che, pur privi di per sé di destinazione commerciale, sono comunque collegati funzionalmente ad una delle attività commerciali o produttive previste dalla legge.

Vediamo quali sono i diritti e i doveri delle parti nell’affitto commerciale.

Affitto commerciale: diritti e doversi sul canone di locazione

Come per la locazione abitativa, anche per l’affitto commerciale è previsto il pagamento di un canone da parte dell’inquilino in cambio del godimento dell’immobile. Deve essere versato alle scadenze previste dal contratto e non può essere aumentato per tutta la durata dell’accordo tranne che per gli aggiornamenti relativi all’inflazione.

Il canone equivale, di norma, ad una somma di denaro ma è lecito pattuire al suo posto la prestazione di un’attività lavorativa resa in favore del locatore o comunque qualunque altra utilità apprezzabile per chi la riceve. Ad esempio, chi ha un negozio di alimentari può concordare con il proprietario dei locali la possibilità per quest’ultimo di fare la spesa durante il mese fino ad un determinato importo. Il canone è dovuto anche se il conduttore non utilizza concretamente il bene, purché esso sia utilizzabile e comunque nella sua disponibilità.

Sono normalmente a carico del conduttore anche altri oneri accessori, costituiti in particolare dalle spese per determinati servizi da lui goduti. Si tratta delle spese collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, con conseguente esclusione degli oneri straordinari che riguardano non solo l’unità immobiliare ma l’edificio condominiale nel suo complesso. Si pensi a chi affitta i locali al piano terra per aprire un negozio ma non entra mai nell’androne del condominio, non utilizza le scale o l’ascensore, ec. Perché non ci abita in quell’edificio.

Nulla è quindi dovuto per un servizio non fornito o per un servizio che il locatore non utilizza, anche se il pagamento del relativo onere è astrattamente previsto nel contratto.

Può essere legittima, al tal proposito, la clausola con la quale si pattuisce un canone costituito per una parte da una somma di denaro e per un’altra dall’esborso di somme determinate per la ristrutturazione e il restauro dell’immobile affittato.

L’importo del canone

Come detto, non è possibile aumentare il canone di affitto ma sì diminuirlo: le parti, in quel caso, devono concordarlo in forma di:

• scrittura privata non autenticata: in tal caso non deve essere obbligatoriamente registrato;
• scrittura privata autenticata o atto pubblico.

La registrazione è in ogni caso esente da imposta di bollo e di registro.

Per quanto riguarda l’aggiornamento riguardante l’inflazione, le parti possono introdurre nel contratto ula relativa clausola secondo cui, su richiesta del locatore, l’ammontare del canone sia rivisto annualmente. Tale richiesta può anche essere formulata verbalmente o per fatti concludenti. È nulla la clausola che prevede un aggiornamento automatico su base annuale senza necessità di richiesta espressa del locatore.

La variazione in aumento:

• per i contratti che hanno una durata pari a sei anni: non può superare, a pena di nullità il 75% della variazione dell’indice del costo della vita Istat dell’anno precedente;
• per quelli di durata superiore a sei anni, l’aggiornamento può essere superiore al 75%.

Mancato pagamento del canone

Se l‘inquilino non paga il canone di locazione commerciale, non scatta automaticamente la risoluzione del contratto per inadempimento. Se le somme dovuto hanno una notevole rilevanza, il locatore può agire in giudizio per chiedere la restituzione o il rilascio dell’immobile ed eventualmente il pagamento dei canoni arretrati.

Spetta al giudice verificare se l’inadempimento è stato grave o di scarsa importanza.

Se il proprietario agisce chiedendo lo sfratto, l’inquilino ha diritto a chiedere, davanti a comprovate condizioni di difficoltà, un termine non superiore a 90 giorni per mettersi in regola con i pagamenti.

Il locatore ha diritto anche al risarcimento del danno per l’anticipata cessazione del rapporto di locazione; l’ammontare del danno risarcibile viene valutato dal giudice di merito.

Il diritto del locatore di richiedere i canoni arretrati si prescrive in cinque anni che decorrono da ogni scadenza pattuita.

Affitto commerciale: diritti e doveri sull’uso dell’immobile

L’inquilino deve servirsi dell’immobile per l’uso determinato nel contratto, con la diligenza del buon padre di famiglia. Il proprietario ha il diritto di intervenire durante il rapporto di locazione per ottenere il rispetto di una conduzione diligente del bene.

Il locatore deve assicurare il pacifico godimento dell’immobile da parte del conduttore finché è in vigore il contratto, garantendolo e tutelandolo da eventuali molestie di diritto arrecate da terzi.

In caso di mancato totale godimento dell’immobile per cause estranee all’inquilino, è lecita la sospensione del pagamento da parte del conduttore. Nel caso in cui le condizioni dell’immobile locato ne impediscano invece solo parzialmente il godimento, il conduttore ha diritto ad ottenere una riduzione del canone.

Salvo diversa pattuizione, spetta all’inquilino, all’atto della stipula del contratto di locazione per alcuni locali commerciali, verificare l’idoneità amministrativa all’uso che intende farne. Il proprietario può consentire, preventivamente o anche successivamente, che il conduttore utilizzi i locali in modo diverso da quello a cui era destinato il bene, purché non si tratti di un uso abitativo. Ad esempio, chi affitta un locale destinato a magazzino può utilizzarlo in un secondo momento, con il permesso del proprietario, come laboratorio.

In mancanza di consenso, le conseguenze sono diverse a seconda dell’inadempimento del conduttore:

• se adibisce l’immobile ad un uso diverso da quello contrattualmente previsto, pur rimanendo nell’ambito della locazione commerciale, il proprietario può agire con l’azione ordinaria di risoluzione del contratto;
• se adibisce l’immobile ad uso abitativo, mutando così il regime giuridico della locazione, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi (a pena di decadenza) a decorrere dal momento in cui ha avuto conoscenza dell’arbitrario cambiamento di uso (art. 80 L. 392/78).