La Cassazione conferma che ciascun comproprietario di un immobile concesso in locazione ha pari poteri gestori e può inviare la disdetta in maniera valida ed opponibile.

La locazione di immobili in comproprietà è un’operazione che può dare luogo a situazioni complesse. Il recente caso giudiziario commentato dall’Ordinanza n. 34131 del 21 novembre 2022 della Corte di Cassazione chiarisce che, in caso di locazione di un immobile in comproprietà, la disdetta inviata da uno solo dei comproprietari è valida. Approfondiamo il tema attraverso domande frequenti e esempi pratici.

Disdetta affitto di un immobile comune: chi deve inviarla?

La Corte di Cassazione ha confermato che, in difetto di prova contraria, ciascuno dei comproprietari di un immobile in comproprietà indivisa ha pari poteri gestori. Pertanto, la disdetta inviata da uno solo dei comproprietari è valida ed opponibile ai comproprietari e alla parte conduttrice.

Poniamo il caso di Tizio e Caio, comproprietari di un immobile concesso in locazione a Sempronio. Se Tizio invia la disdetta senza il consenso di Caio, la disdetta sarà comunque considerata valida e opponibile a Sempronio.

Il principio alla base della decisione della Cassazione è che ciascun comproprietario può agire per gli interessi di tutti. L’eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva solo nei rapporti interni tra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti. In altri termini, la disdetta inviata da un solo comproprietaria ha effetti nei confronti del contatto di locazione e quindi dell’inquilino come se fosse stata sottoscritta da tutti.

Cosa dice la legge sulla validità della disdetta?

L’articolo 1105 del Codice Civile stabilisce che ogni comproprietario ha diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune. Pertanto, anche in base a queste disposizioni, la disdetta inviata da un solo comproprietario sarebbe comunque valida.

La validità della disdetta inviata da un solo comproprietario si applica anche ai contratti di affitto di fondo agricolo.

Quali precauzioni dovrebbe prendere un amministratore di un immobile comune in merito alle disdette?

È importante specificare nella scrittura che conferisce l’incarico di gestire il rapporto locatizio che la disdetta deve essere decisa e trasmessa dal cliente e non dall’amministratore. Questo evita possibili equivoci e garantisce la corretta gestione delle disdette.

Quali effetti può avere la disdetta sul conduttore dell’immobile?

La disdetta inviata da un solo comproprietario comporta la risoluzione del contratto di locazione, obbligando il conduttore a restituire l’immobile entro il termine stabilito. In alcuni casi, la disdetta può costituire titolo per esigere l’indennità per la perdita dell’avviamento a favore di un inquilino che aveva già deciso di riconsegnare spontaneamente il negozio.

Cosa accade se il conduttore non è a conoscenza delle regole sui poteri dei comproprietari?

La decisione della Cassazione chiarisce che la mancanza di poteri o di autorizzazione nei rapporti tra i comproprietari non può essere eccepita alla parte conduttrice, che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti. Pertanto, anche se il conduttore non conoscesse le regole sui poteri dei comproprietari, la disdetta inviata da un solo comproprietario sarebbe comunque valida ed opponibile nei suoi confronti.

Come agire se un comproprietario invia la disdetta senza il consenso degli altri?

Se un comproprietario invia la disdetta senza il consenso degli altri, la situazione rileva nei rapporti interni tra i comproprietari e può essere risolta attraverso un accordo tra le parti coinvolte o attraverso una richiesta di risarcimento del danno, eventualmente da far valere in un apposito giudizio in tribunale. Tuttavia, la disdetta sarà comunque valida ed opponibile nei confronti del conduttore.