L’acquirente può rifiutare di presentarsi dal notaio per firmare l’atto di compravendita se manca l’abitabilità?

Al momento dell’acquisto della casa, il venditore ha l’obbligo di comunicare al compratore quali sono le condizioni dell’immobile. Deve quindi comunicare se il bene proviene da una precedente donazione (cosa che complicherebbe la possibilità di ottenere un mutuo), se su di esso vi sono ipoteche, pignoramenti, trascrizioni di domande giudiziali, abusi edilizi, se è stata concessa l’abitabilità. Ebbene, poniamo proprio il caso che l’acquirente, dopo aver firmato il compromesso, scopra che manca il certificato di agibilità. Cosa può fare per tutelarsi? Potrebbe ad esempio rifiutarsi di firmare il contratto definitivo, ossia il cosiddetto rogito notarile?

La questione è stata più volte oggetto di analisi da parte della giurisprudenza, tra cui la stessa Cassazione. Ecco alcuni importanti chiarimenti offerti in merito dalla Suprema Corte [1].

Compromesso casa senza agibilità: è valido?

È ben possibile vendere una casa senza agibilità (a differenza di quanto avviene invece per gli abusi edilizi in presenza dei quali qualsiasi trasferimento si considera nullo). Tuttavia è chiaro che l’acquirente deve esserne consapevole e deve accettare la situazione per come si presenta.

Qualora il venditore prometta in vendita un’abitazione priva di agibilità, il preliminare resta valido ma è suo obbligo farsi rilasciare dal Comune il relativo certificato prima della data del rogito. Se ciò non avviene, il venditore è inadempiente e l’acquirente può rifiutare di presentarsi dinanzi al notaio.

Che fare se, al momento dell’acquisto della casa, manca l’agibilità?

L’acquirente che, il giorno prima della stipula dell’atto di compravendita innanzi al notaio non abbia ricevuto copia del certificato di agibilità può tutelarsi, in prima battuta, rifiutandosi di firmare il contratto definitivo e, successivamente, chiedendo:

• il doppio della caparra versata (ossia il rimborso degli acconti più la “penale”);
• l’eventuale risarcimento per l’ulteriore danno subito. 

Secondo la Cassazione è legittimo il rifiuto dell’acquirente di di stipulare l’atto definitivo di compravendita se manca il certificato di abitabilità dell’immobile oggetto della vendita.

La Suprema Corte ha spiegato che, in tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare (il cosiddetto compromesso), la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità, pur non incidendo sul piano della validità del contratto, integra però un inadempimento del venditore [2]

Sicché il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo del certificato di abitabilità o di agibilità, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune — nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore — è giustificato, poiché il predetto certificato è essenziale. Infatti l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene.

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