Condominio: a chi appartengono i locali interrati? Quando si può entrare nella proprietà altrui? L’amministratore può accedere alla cantina privata?

La proprietà privata è sacra. Si tratta di un principio che tutti conoscono e che è stabilito anche dalla Costituzione, laddove si afferma che il domicilio è inviolabile. In realtà, il proprietario deve sottostare ad alcune limitazioni imposte dalla legge. Con questo articolo non ci occuperemo degli aspetti penali, cioè delle circostanze che consentono di entrare in casa altrui per eseguire una perquisizione o un’ispezione, bensì dei casi in cui la legge civile consente l’accesso in una cantina privata.

Il problema si pone soprattutto in condominio, ad esempio quando l’amministratore chiede di entrare nella proprietà privata di uno dei condòmini per effettuare un sopralluogo. Per non parlare dei casi in cui l’assemblea adotta decisioni che riguardano l’appartamento privato o le sue pertinenze. Ciò è legale? Ci sono casi in cui bisogna consentire l’accesso in casa propria? Qual è la normativa per l’accesso in una cantina privata? Prosegui nella lettura se cerchi risposte a queste domande.

Cantina: definizione

Per cantina si intende il locale interrato che può essere adibito a diverse funzioni, come ad esempio al deposito di beni che non trovano spazio in casa.

Cantina: è pertinenza?

La cantina è considerata pertinenza dell’abitazione. Ciò significa che, se si vende casa, automaticamente si vende anche la cantina, a meno che nel rogito non sia previsto espressamente il contrario.

Per pertinenza si intende quella cosa che è posta al servizio di un’altra. Nel caso di specie, la cantina è posta al servizio dell’abitazione al fine di rendere un’utilità al proprietario dell’immobile.

La cantina è pertinenza anche quando non è unita fisicamente all’abitazione principale: è il caso della cantina dell’appartamento che si trova all’ultimo piano del condominio.

Cantina in condominio: a chi appartiene?

Quanto detto sinora vale anche per la cantina in condominio: trattasi di pertinenza delle singole unità immobiliari e, pertanto, va considerata di proprietà privata dei condòmini.

Se, però, i titoli d’acquisto non stabiliscono nulla, allora la cantina deve ritenersi condominiale. In altre parole, nel silenzio vige una presunzione di “condominialità”.

Affinché una cantina o altro locale interrato possa considerarsi proprietà esclusiva del condomino occorre quindi che il rogito ne faccia espressa menzione.

Dunque, se l’atto di acquisto dell’unità abitativa prevede espressamente che insieme ad essa non è stata ceduta anche la cantina, allora questa deve intendersi condominiale.

Cantina: cosa si può tenere all’interno?

Ognuno può usare la cantina come meglio crede. Per molti, si tratta di un locale da adibire a deposito.

Quanto appena detto vale anche in condominio, a meno che il regolamento contrattuale non stabilisca particolari condizioni di utilizzo.

Ad esempio, il regolamento votato all’unanimità potrebbe impedire ai proprietari di usare le proprie cantine come deposito per beni ritenuti particolarmente pericolosi (elettrodomestici, ecc.) oppure soggetti a deterioramento, come ad esempio gli alimenti.

Il regolamento contrattuale potrebbe altresì vietare modifiche della destinazione d’uso, proibendo di trasformare la cantina in ufficio, ad esempio.

Per quanto riguarda le limitazioni imposte dalla legge, queste si applicano solamente se la cantina comunica con un’autorimessa o un vano scala a servizio di fabbricati civili con altezza antincendi elevata (12 metri): in questo caso, le cantine hanno l’obbligo di rispettare la normativa antincendio.

Si può accedere in una cantina privata?

Come detto in premessa, nessuno può violare la proprietà privata altrui, salvo i casi espressamente previsti dalla legge.

Orbene, al di là delle ipotesi in cui la polizia, d’urgenza o su mandato del giudice, voglia effettuare una perquisizione (ad esempio, per cercare della droga), la legge civile [1] stabilisce che ogni proprietario “deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune”.

Questa norma, inizialmente pensata solamente per l’ingresso nel terreno altrui, si ritiene oggi applicabile a qualsiasi tipo di proprietà privata e, pertanto, anche alle abitazioni e alle relative pertinenze.

Ciò significa che, se è indispensabile, è possibile accedere alla cantina altrui per la tutela della proprietà di altre persone o di quella comune.

Ad esempio, il vicino ha diritto di entrare nella cantina altrui se da qui provengono infiltrazioni che si propagano nelle proprietà limitrofe.

Se c’è opposizione, si può fare ricorso in tribunale per ottenere il permesso direttamente dal giudice.

Amministratore condominio: può accedere alla cantina privata?

Quanto detto nel precedente paragrafo vale anche in condominio. L’amministratore può accedere alla cantina di proprietà privata del condomino per tutelare l’integrità delle parti comuni del condominio.

Ad esempio, l’amministratore può entrare nella cantina di uno dei condòmini se dal locale provengono odori intollerabili che si propagano nelle scale o nell’androne, oppure ancora se in cantina c’è ragione di credere che siano conservati beni proibiti dal regolamento contrattuale.

Condominio può ordinare lo sgombero della cantina?

Secondo la giurisprudenza [2], è nullo l’ordine di sgombero della cantina intimato dall’assemblea al singolo condomino. Ciò perché, a meno che il regolamento contrattuale non stabilisca il contrario, l’assemblea non ha alcun potere sulle singole proprietà private.

Pertanto, l’assemblea non può ordinare al condomino di svuotare la propria cantina, a meno che:

• il regolamento contrattuale non conferisca espressamente tale potere;
• lo sgombero sia necessario per la tutela delle parti comuni. È il caso della cantina dalla quale provengono esalazioni maleodoranti che si propagano in tutto l’edificio.

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