In quali casi l’amministratore può entrare nell’appartamento dei singoli proprietari? L’assemblea può ordinare l’esecuzione di lavori nelle proprietà esclusive?

Il condominio è quell’edificio in cui convivono due realtà diverse: quella delle parti comuni e quella delle unità immobiliari esclusive. La regola generale è che l’assemblea non può mai intromettersi negli affari del singolo proprietario, nel senso che non può ordinargli cosa può e cosa non può fare in casa sua. Con questo articolo ci occuperemo proprio di questo problema, affrontando nello specifico il tema dell’accesso dell’amministratore alle proprietà private.

Mettiamo il caso che dal terrazzo di proprietà esclusiva di uno dei condòmini provengono infiltrazioni che danneggiano le scale: in questa ipotesi, l’amministratore potrebbe entrare nella proprietà altrui per effettuare un sopralluogo, magari accompagnato da un tecnico? Se l’argomento t’interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme come funziona l’accesso dell’amministratore alle proprietà private.

Assemblea: può deliberare sulle parti private?

Come ricordato in apertura, l’assemblea di condominio non può prendere decisioni che riguardino la proprietà privata dei singoli condòmini.

Ad esempio, l’assemblea non può costringere il proprietario a cambiare la sua caldaia oppure a realizzare determinati lavori nel suo appartamento. Una delibera che voglia “intromettersi” nella proprietà privata sarebbe radicalmente nulla.

Ciò non vale nel solo caso di lastrico solare esclusivo: in questa ipotesi, anche se il lastrico è di proprietà privata, l’assemblea può comunque assumere decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali connessi con la funzione di copertura del bene.

Il lastrico, infatti, anche se attribuito alla proprietà o all’uso esclusivo di un condomino, continua a svolgere un’imprescindibile funzione comune, che è quella di copertura dell’edificio.

Regolamento contrattuale: può imporre limiti alle parti private?

A quanto detto nel precedente paragrafo fanno eccezione quei casi in cui è il regolamento contrattuale a imporre determinati limiti all’interno delle singole proprietà private.

Ad esempio, se il regolamento contrattuale fa divieto di destinare l’appartamento ad ufficio, allora l’assemblea potrà agire contro il proprietario che non ha rispettato questo limite.

Allo stesso modo, il regolamento contrattuale potrebbe obbligare i singoli condòmini a far entrare in casa l’amministratore ogni volta che ci siano problemi di manutenzione delle parti comuni.

Il regolamento è contrattuale quando:

• È redatto dall’originario proprietario dell’immobile e poi recepito all’interno dei singoli rogiti con cui i proprietari hanno acquistato gli appartamenti in condominio;
• è approvato all’unanimità dall’assemblea.

Amministratore: può accedere alla proprietà privata?

Da quanto detto sinora si evince chiaramente come, di regola, l’amministratore non possa accedere nella proprietà privata di uno dei condòmini senza il permesso del legittimo titolare.

Questo principio trova eccezione solamente se l’accesso sia assolutamente necessario per la tutela delle parti comuni.

Ad esempio, se dal terrazzo di proprietà di un condomino provengono infiltrazioni che danneggiano una parte comune (le scale, l’androne, ecc.), allora l’amministratore potrà legittimamente accedere alla proprietà privata anche senza il consenso del titolare.

In caso di opposizione del proprietario, occorrerà fare ricorso al tribunale affinché sia concesso all’amministratore di entrare in casa del condomino.

Al contrario, l’amministratore non potrebbe accedere se le infiltrazioni danneggiassero la proprietà di un altro condomino: in questa ipotesi, trattandosi di rapporti tra privati, l’amministratore non avrebbe alcuna competenza.

Accesso alla proprietà privata: cosa dice la legge?

L’accesso dell’amministratore all’interno di una proprietà privata è consentito direttamente dalla legge. Secondo il Codice civile [1], il proprietario deve consentire l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

Questa norma, inizialmente pensata solamente per l’accesso nel terreno altrui, si ritiene oramai applicabile a ogni tipo di proprietà privata, anche a quella che si trova in una realtà condominiale.

Pertanto, l’amministratore può accedere nell’appartamento del condomino solamente se:

• sia necessario;
• occorre tutelare una parte comune.

Ad esempio, la giurisprudenza [2] ha ritenuto legittimo l’accesso dell’amministratore sul lastrico solare di proprietà esclusiva, se da qui provengono infiltrazioni di cui bisogna accertare natura ed entità.

È stato ugualmente ritenuto legittimo l’accesso al tetto condominiale attraverso una mansarda del proprietario dell’ultimo piano per la manutenzione dell’antenna televisiva centralizzata [3].

La giurisprudenza ha altresì precisato che il diritto di accedere alla proprietà privata altrui non costituisce una servitù, bensì una limitazione alla proprietà imposta direttamente dalla legge al ricorrere di determinati presupposti (nel caso del condominio, la necessità di intervenire sulla proprietà altrui per salvaguardare i beni comuni).

Amministratore: quando può entrare in casa dei condòmini?

In sintesi, possiamo affermare che l’amministratore, da solo o con i tecnici incaricati dal condominio, se ha la necessità di effettuare dei sopralluoghi, può accedere alle unità immobiliari di proprietà esclusiva per risolvere problematiche legate alla gestione delle parti comuni.

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