Non sempre l’abuso edilizio comporta la demolizione dell’opera: in alcuni casi prevalgono le esigenze abitative della persona anziana, disabile o povera.

Sei mai passato davanti a un edificio e hai pensato: “Come avrà ottenuto il permesso di costruire il proprietario di questo obbrobrio?” Oppure, hai mai sentito parlare di abuso edilizio e ti sei chiesto a quali conseguenze si va incontro? Nell’ambito del diritto urbanistico, questi sono argomenti molto delicati e complessi, non fosse altro per le sanzioni particolarmente gravi che la legge collega a tali condotte: da un lato la previsione di un apposito reato (quello appunto di «abuso edilizio») e dall’altro la demolizione dell’opera priva di autorizzazione.

Ma, seppur a fronte di una legge molto chiara, secondo cui le opere costruite senza permesso di costruire o in difformità da esso, vanno demolite, la giurisprudenza ha tuttavia previsto una serie di eccezioni. Succede quando l’abuso è di ridotte dimensioni e non influisce sul decoro urbano, dovendo in questi casi prevalere le esigenze abitative di persone che non avrebbero altrimenti dove andare a vivere.

In questa breve guida vedremo quando non c’è la demolizione dell’abuso edilizio. Lo faremo alla luce delle più recenti sentenze della Cassazione. Ma procediamo con ordine.

Cosa si intende per abuso edilizio e quali opere sono considerate abusive?

L’abuso edilizio si riferisce a tutte le opere edilizie realizzate senza il permesso di costruire o in difformità da esso, incluse quelle che comportano variazioni essenziali rispetto a quanto previsto.

Quando viene ordinata la demolizione di un’opera abusiva?

Secondo il Testo unico dell’edilizia (380/2001), con la sentenza di condanna per abuso edilizio, il giudice ordina anche la demolizione dell’opera. Tale procedura non necessita dell’intermediazione di autorità amministrative ma è gestita direttamente dalla polizia giudiziaria.

• Secondo la Cassazione (18073/2022), la demolizione può essere prevista per tutte le opere realizzate in difformità dal permesso di costruire:
• sia quelle eseguite in assenza del permesso;
• sia quelle in difformità totale dal permesso;
• sia quelle che costituiscono variazione essenziale del permesso.

La condanna penale per l’abuso edilizio impone al giudice di ordinare la demolizione.

Ci sono situazioni in cui non viene ordinata la demolizione?

Sì, esistono situazioni definite “abusivismo di necessità” in cui non viene ordinata immediatamente la demolizione.

Questo accade ad esempio quando l’edificio abusivo rappresenta l’unica abitazione dell’autore dell’abusoe sempre che l’abuso sia di ridotte dimensioni o non incida in modo evidente sul decoro urbanistico, prevalgono le esigenze abitative. Si tenga conto che il diritto alla casa, seppur non menzionato dalla nostra Costituzione, è sancito dalla Carta europea dei diritti dell’uomo e riconosciuto dalla CEDU [1]. Si è quindi detto che una demolizione violerebbe l’articolo 8 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo.

Un altro caso in cui la demolizione appare, secondo la giurisprudenza, una sanzione sproporzionata rispetto all’illecito è quando comporterebbe la scissione di un nucleo familiare con conseguente collocazione di minori in alloggi gestiti dai servizi sociali.

In questi casi, l’amministrazione deve agire in modo proporzionato alla situazione, eventualmente prevedendo solo una sanzione pecuniaria.

La Cassazione [2] ha poi salvato dalla demolizione situazioni come quelle in cui sussistano le seguenti situazioni di debolezza sociale:

• età avanzata del proprietario dell’abuso;
• povertà, basso reddito del proprietario dell’abuso;
• ignoranza circa la violazione.

In sintesi, l’ordine di demolizione deve sempre rivelarsi proporzionato rispetto alla normativa edilizia che si intende perseguire.

In assenza però di situazioni di particolare disagio economico-abitativo, la demolizione non incontra limiti nell’asserito diritto alla Casa. La Cassazione ha detto che l’esecuzione dell’ordine di demolizione di immobile abusivo non contrasta con il diritto al rispetto della vita privata e al domicilio. In particolare «In tema di reati edilizi, l’esecuzione dell’ordine di demolizione di un immobile abusivo non contrasta con il diritto al rispetto della vita privata e familiare e del domicilio di cui all’art. 8 Cedu, posto che, non essendo desumibile da tale norma la sussistenza di alcun diritto “assoluto” ad occupare un immobile, anche se abusivo, solo perché casa familiare, il predetto ordine non viola in astratto il diritto individuale a vivere nel proprio legittimo domicilio, ma afferma in concreto il diritto della collettività a rimuovere la lesione di un bene o interesse costituzionalmente tutelato ed a ripristinare l’equilibrio urbanistico-edilizio violato» [3].

Precedenza in alloggi popolari

Cassazione e Corte Costituzionale hanno escluso che i soggetti che si siano visti demolire la casa per via dell’abuso non hanno precedenza nell’asegnazione di alloggi di edilizia popolare [4].